Un doublement des taux hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, une contraction des marges bénéficiaires et un risque de récession présentent un environnement difficile pour les banques hypothécaires indépendantes (IMB), mais les petites IMB sont mieux placées pour surmonter les défis, a affirmé le Prêteurs à domicile communautaires d’Amérique (CHLA), un groupe de pression qui représente les petits prêteurs hypothécaires.
Les grands IMB avec des portefeuilles ou un prêt hypothécaire non qualifié (non-QM) ont plus de risques que les petits IMB, a conclu le dernier rapport de la CHLA, qui a été publié mercredi. La pression des actionnaires pour les plus grands IMB qui sont devenus publics s’ajoute au risque, ce qui rend la réduction des effectifs plus difficile, a déclaré le groupe commercial.
La priorité absolue des IMB est de réduire et d’aligner les dépenses avec la diminution du volume des prêts et la réduction des marges bénéficiaires. Les IMB réduisent déjà leurs dépenses – par des licenciements et par une réduction des coûts des initiateurs de prêts, ajoute le rapport.
Avec des prévisions de réduction du marché des prêts hypothécaires de 40 % cette année par rapport à 2021 et des taux hypothécaires dépassant 7 % en octobre, les prêteurs, grands et petits, ont licencié leurs employés au cours de plusieurs séries de licenciements.
La Association des banquiers hypothécaires (MBA) prévoit que si le secteur hypothécaire connaît une baisse de 65 % du volume de montage entre le quatrième trimestre 2020 et le premier trimestre 2023, l’emploi dans la production devra probablement être réduit de 24 à 31 %. Au deuxième trimestre 2022, le MBA s’attend à ce que la réduction de l’emploi ne soit comprise qu’entre 2 et 10 %.
Le modèle commercial de base d’IMB consiste à créer des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral, y compris FHA, VA, entreprise parrainée par le gouvernement (GSE). Cela isole en grande partie les IMB de tout impact de défauts de paiement ou de saisies hypothécaires plus élevés – contrairement aux prêteurs de portefeuille bancaires ou aux participants aux titres de marque privée, selon la CHLA.
La structure de la CHLA a changé en août après la Association communautaire des prêteurs immobiliers (CHLA) et le Prêteurs hypothécaires communautaires d’Amérique (CMLA), deux groupes de pression de Washington, DC ont uni leurs forces pour rivaliser avec les voix des plus grandes banques hypothécaires et dépositaires.
Le dernier rapport du groupe appelle les politiques fédérales à donner la priorité à l’accès au crédit hypothécaire. Alors que l’accessibilité à la propriété est sous pression et que les taux hypothécaires et les prix des maisons augmentent, le rapport exhorte les décideurs fédéraux à s’abstenir de prendre des mesures qui contractent le crédit hypothécaire dans cet environnement.
Les IMB ont émis 90% des prêts FHA et VA et émis 90% des titres adossés à des hypothèques Ginnie Mae, selon le rapport. En 2021, les institutions non dépositaires représentaient 64 % des prêts à l’achat d’un logement de premier rang, occupés par le propriétaire et construits sur site.
En 2021, la part de l’IMB dans les prêts FHA est passée de 57 % en 2010 à 90 %, conséquence du fait que les banques ont quitté l’espace en masse depuis la crise du logement il y a plus de dix ans.
« La FHA est conçue pour encourager les prêteurs à mettre le crédit à la disposition des emprunteurs que le marché conventionnel ne dessert pas de manière adéquate, y compris les acheteurs d’une première maison, les minorités et les familles à faible revenu », indique le rapport citant le Département américain du logement et du développement urbain (HUD). La part d’IMB dans les émissions de Ginnie Mae est passée de 12 % à 90 % au cours de la même période.
« Le maintien d’une large base d’émetteurs Ginnie Mae et de vendeurs et de gestionnaires GSE est essentiel à l’exécution compétitive des prêts pour les consommateurs, en particulier pour les minorités et autres emprunteurs mal desservis », note le rapport.