Les prêteurs hypothécaires, déjà sous le choc d’un ralentissement du marché hypothécaire, sont maintenant confrontés à une nouvelle vague de malheur sous la forme d’un volume énorme de demandes de rachat de prêts découlant, en grande partie, de violations présumées de pactes de vente de prêts signés avec Fannie Mae et Freddie Mac pendant les années de boom de 2020 et 2021. Et cela pourrait bien pousser certains petits prêteurs au-dessus de la falaise.
Fannie avait des demandes de rachat de prêt en cours auprès de prêteurs hypothécaires totalisant 939 millions de dollars sur la base du solde du principal impayé (UPB) au 30 septembre 2022, selon un récent dépôt d’agence auprès de la Commission américaine des valeurs mobilières et des échanges (SECONDE). Cela n’inclut pas les demandes de rachat supplémentaires qui ont été reçues au cours du quatrième trimestre de cette année.
Le décompte des demandes de rachat le plus récemment disponible de Freddie, par dépôt auprès de la SEC, est au 31 décembre 2021, montrant un total de 1,3 milliard de dollars basé sur l’UPB. Ce montant, bien sûr, n’inclut pas les règlements ou les recouvrements effectués en 2022, mais il ne reflète pas non plus le volume de nouvelles demandes de rachat effectuées jusqu’à présent cette année.
Même s’il ne s’agit pas d’une comparaison de pommes à pommes, il est clair que les volumes annuels de demandes de rachat de prêts hypothécaires unifamiliaux dans chaque agence sont de l’ordre de 1 milliard de dollars. Le volume des demandes de rachat, qui comprend à la fois les prêteurs dépositaires et les non-banques, est stimulé cette année, selon les experts du secteur, par l’énorme volume de prêts à taux réduit consentis en 2020 et 2021 que Fannie et Freddie continuent de rechercher pour un prêt. -déclarations de vente et violations des garanties.
Ce sont les prêteurs qui couraient vraiment à 180 milles à l’heure, avec des contrôles inadéquats, avec une qualité faible sur les origines et qui ne respectent pas le programme, puis ils ont une série de ces [loan-repurchase requests] alors que nous entrons dans une phase de baisse de l’économie. Ce sont ceux-là [the IMBs] qui vont commencer à voir les fissures dans le mur.
Sean Stephens, avocat au sein du groupe de pratique des banques hypothécaires du cabinet d’avocats Johnston Thomas
Les représentations dites de représentation et de garantie sont des réclamations juridiquement contraignantes qu’un prêteur fait dans un accord de prêt-vente avec les agences. Répartis sur un secteur des prêts hypothécaires de plusieurs billions de dollars, le volume de demandes de rachat résultant de violations présumées des représentants et des garanties jusqu’à présent peut ne pas sembler énorme. Et les experts de l’industrie disent que ce n’est pas une menace systémique.
Pour certains des prêteurs concernés, cependant, en particulier les petits prêteurs aux liquidités limitées qui luttent déjà contre l’encre rouge, cela pourrait représenter un autre coup de couteau qui les met à genoux.
Les anciens prêts immobiliers unifamiliaux de 2020 et 2021 qui font désormais l’objet de demandes de rachat ont été émis à des taux de l’ordre de 3% alors que les taux fixes actuels sur 30 ans se situent entre 6% et 7%. Cela signifie que les prêts de ces années qui finissent par être rachetés par les prêteurs à leur valeur d’origine, souvent en raison de problèmes de conformité tels que des ratios dette / revenu élevés, sont désormais sous-marins. Sur le marché actuel, la plupart valent probablement entre 75 et 80 cents par dollar, peut-être moins, selon les conditions de crédit, selon John Toohig, responsable du commerce des prêts entiers chez Raymond James à Memphis.
Toohig a ajouté que « si le taux d’avance sur une ligne d’entrepôt est de 85 % [of a loan’s value] et maintenant ce prêt vaut 75% [of its original value]en théorie, cela pourrait également exercer une certaine pression sur les fournisseurs d’entrepôts. »
Toohig a déclaré que, sur la base de ce qu’il a entendu au sujet de la vague de rachat de prêts qui frappe actuellement le marché, le grand coupable du non-respect des représentants et des garanties semble être « une erreur de calcul des ratios dette / revenu », et non par d’énormes marges.
Le dossier SEC de Fannie montre que l’agence a émis des demandes de rachat sur 0,25% des 1,4 billion de dollars de prêts hypothécaires unifamiliaux accordés à l’agence par les prêteurs en 2021. Freddie Mac n’a pas détaillé ces chiffres dans son dossier SEC.
« Un total de 939 millions de dollars de demandes de rachat sont en cours [at Fannie as of Sept. 30, 2022]certains de ceux des millésimes antérieurs à 2021 et 2022 », a déclaré Brett Ludden, directeur général de la société basée en Virginie. Hypothèque Sterling Point Advisors, spécialisée dans les fusions et acquisitions (M&A). « Cela signifie qu’ils [Fannie] avoir résolu au moins 73 % de toutes les demandes de 2021 en septembre 2022 [based on $3.5 billion in total repurchase requests that year]mais d’autres demandes du millésime 2022 pourraient encore arriver au quatrième trimestre 2022 et au-delà.
« Donc, le quatrième trimestre est notre estimation de l’endroit où il va culminer, si vous suivez les tendances historiques des prêts qui sont rachetés. Il devrait commencer à redescendre après cela, mais il peut encore être à un niveau élevé pour l’année prochaine », a-t-il déclaré.
Paiement intégral
L’avocat Sean Stephens, qui est avocat au sein du groupe de pratique bancaire hypothécaire du cabinet d’avocats californien de Johnston Thomas, a déclaré que les banques hypothécaires indépendantes (IMB) ont « plus de peau dans le jeu » en ce qui concerne l’activité de rachat de prêts que les institutions de dépôt, « c’est donc une préoccupation ». Stephens représente des clients du secteur hypothécaire qui sont préoccupés par ou qui ont reçu des demandes de rachat de prêt – dans le but de mettre à l’épreuve leurs accords de rachat de prêt à l’avance lorsque cela est encore possible.
Beaucoup de ces petites sociétés de prêts hypothécaires, en particulier les mères et les parents, luttent déjà pour le capital et la valeur nette.
John Toohig, responsable du négoce de prêts entiers chez raymond james
Il a déclaré que les IMB les plus susceptibles d’être secoués par les demandes d’achat de prêts des agences sont des prêteurs de petite à moyenne taille « dont certains ont déjà des difficultés à respecter leurs engagements de banque-entrepôt ou leurs autres engagements d’investisseur en raison des exigences de valeur nette ».
« Donc, cela devient presque une tempête parfaite, où vous avez une compression du volume, puis l’activité de rachat qui les impacte tous », a-t-il déclaré. «Ce sont les prêteurs qui fonctionnaient vraiment à 180 milles à l’heure, avec des contrôles inadéquats, avec une qualité faible sur les origines et qui ne respectent pas le programme, puis ils ont une série de ces [loan-repurchase requests] alors que nous entrons dans une phase de baisse de l’économie.
« Ce sont ceux-là [the IMBs] qui vont commencer à voir les fissures dans le mur.
Le problème est aggravé par le fait que dans les cas où les IMB sont tenus de racheter les prêts de l’ère du boom à Freddie et Fannie en raison de problèmes de conformité, ils rachètent les hypothèques au prix fort en fonction du solde initial. Maintenant, cependant, ces prêts, bien que probablement de bonne qualité, valent bien moins que la valeur nominale, obligeant les prêteurs à les porter sur leurs livres, si possible, à perte, ou à les vendre dans le prêt « gratté et bosselé ». marché commercial à perte.
« Beaucoup de ces petites sociétés de prêts hypothécaires, en particulier les mères et les parents, luttent déjà pour le capital et la valeur nette », a déclaré Toohig.
Ludden a ajouté: «Bien que cela aura un impact différent sur chaque prêteur, les prêteurs de 250 millions de dollars ont beaucoup moins de fonds propres, en particulier en ce qui concerne les exigences de valeur nette, de sorte que le traitement à la juste valeur des rachats pourrait être plus préoccupant. Les 1 à 4 milliards de dollars [annual origination] les prêteurs pourraient trouver que les impacts sur la trésorerie/liquidité associés au rachat du volume considérable de prêts sur une courte période sont plus problématiques. »
Risque de réduction des effectifs pour les IMB de petite à moyenne taille
L’analyse de Ludden du marché des IMB montre que plus de la moitié des 1 000 plus grands IMB du pays devraient avoir un volume annuel de montage de prêts inférieur à 250 millions de dollars au cours des 12 mois se terminant en juin 2023 et environ 14 % supplémentaires devraient enregistrer un montage annuel. volume supérieur à 250 millions de dollars mais inférieur à 500 millions de dollars. C’est le segment de l’industrie le plus susceptible d’être touché par un volume élevé d’activités de rachat.
Les coûts de fusion et acquisition et tout le reste, cela ne leur convient tout simplement pas, alors beaucoup sont en quelque sorte dans une mauvaise passe.
Ken Richey, responsable de la pratique des services de fusions et acquisitions chez Richey May & Co.
‘Si vous êtes [one of those lenders] faire de la planification, et que vous envisagez l’intégralité de 2023, il y a de fortes chances que vous envisagiez une perte assez importante », a expliqué Ludden. « Et ça [the repurchase requests] ajoute un autre élément d’incertitude et de risque baissier.
« Ainsi, certaines des entreprises avec lesquelles nous discutons qui choisissent de sortir le font non pas parce qu’elles ne pensent pas pouvoir survivre, mais parce qu’elles ne veulent pas prendre le risque de ‘va manger dans tout leur capital. Ils préfèrent faire un geste intelligent maintenant, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une fusion, pour prendre une forme d’action stratégique.
Ken Richey est le fondateur et le chef de la pratique des services de fusions et acquisitions d’une société de services comptables, fiscaux et de conseil aux entreprises basée au Colorado Richey May & Cie. Il a déclaré que son entreprise ne voyait pas beaucoup d’activités de fusions et acquisitions motivées par l’activité de rachat de prêts pour le moment.
Cependant, il a déclaré que les prêteurs les plus susceptibles d’être touchés « la maman et les papas… ceux qui ont moins d’un demi-milliard en [annual] origines, [particularly at the] entre 200 et 300 millions de dollars », sont également les moins susceptibles d’être en mesure d’embaucher une société de conseil en fusions et acquisitions.
« Les coûts de fusion et acquisition et tout le reste, cela ne leur convient tout simplement pas, alors beaucoup sont en quelque sorte dans une mauvaise passe », a-t-il déclaré. « Nous les appelons parfois des walkovers – ils doivent trouver un partenaire et faire marcher leur entreprise, et ils n’en retirent souvent pas grand-chose. »
La valeur de le combattre?
Une source de l’agence, qui a demandé à ne pas être nommée, a souligné que « juste parce que vous [lenders] obtenir une demande de rachat, cela ne veut pas dire qu’ils devront racheter le prêt » parce qu’il y a un processus d’appel. C’est là que Stephens et son cabinet d’avocats peuvent jouer un rôle.
S’il y a des défauts graves, ils [the lenders] n’ont jamais été éligibles pour nous vendre le prêt en premier lieu… nous leur donnons de nombreuses opportunités [to fix the issues].
Source de l’agence
« Ce que nous faisons, c’est analyser le coût de l’activité de rachat », a expliqué Stephens en ce qui concerne les clients qu’il représente. « Dans quelle mesure cela a-t-il un impact sur le résultat net ? Quelle est la valeur de le combattre?
« Et la valeur peut être élevée, selon les circonstances. »
La source de l’agence a également souligné que « s’il y a des défauts graves, ils [the lenders] n’ont jamais été éligibles pour nous vendre le prêt en premier lieu.
« Nous sommes très clairs à ce sujet … mais nous leur donnons de nombreuses opportunités [to fix the issues] », a ajouté la source.
Thomas Yoon, président et chef de la direction d’Excelerate Capital, basé en Californie, un prêteur non-QM, a déclaré que les demandes de rachat ne sont pas un problème pour son entreprise car elle accorde si peu de prêts aux agences. Pourtant, il a dit que ce n’était pas le cas pour certains autres prêteurs ces derniers temps.
« Le marché dans lequel nous nous trouvons actuellement, où c’est une sorte de mort par mille coupes, parce que personne ne gagne vraiment d’argent sur la production de prêts, ce sont les prêteurs de plus petite taille qui ont racheté [requests], selon leur petite taille, cela pourrait être important, non ? » dit Thomas. « Donc, c’est absolument un problème. »