Le resserrement de la politique monétaire de la Réserve fédérale fait grimper rapidement les taux hypothécaires. Pour les prêteurs, cela signifie trouver de nouvelles façons de stimuler les affaires, comme l’introduction de programmes qui tentent de convaincre les emprunteurs de « marier la maison et de dater le taux ».
Les taux hypothécaires ont augmenté de plus de quatre points de pourcentage en 2022, en hausse par rapport aux faibles niveaux de 3 % de l’an dernier. Les prévisions du marché de l’origination prévoient qu’il chutera d’environ la moitié d’ici cette année par rapport à 2021, et les taux hypothécaires, qui sont sensibles aux taux d’intérêt à court terme, devraient grimper.
Avant le mercredi Réserve fédéralela hausse des taux, la dernière Freddie Mac les données de l’enquête hebdomadaire ont montré que l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans avait baissé à 6,95%, soit une baisse de 13 points de base par rapport à la semaine dernière. Les taux étaient en moyenne de 3,09 % à cette époque l’an dernier.
« Les taux hypothécaires continuent d’osciller autour de 7%, alors que la dynamique d’un marché immobilier autrefois chaud s’est considérablement estompée », a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac, dans un communiqué.
L’indice Freddie Mac compile les taux hypothécaires d’achat déclarés par les prêteurs au cours des trois derniers jours. Il se concentre sur les prêts à l’achat d’une maison conventionnels, conformes et entièrement amortis pour les emprunteurs qui ont mis 20% vers le bas et ont un excellent crédit.
D’autres indices montrent des taux plus élevés.
Sur HousingWire’s Centre de taux hypothécaires, Chevaliers noirs Le moteur de tarification Optimal Blue OBMMI, qui comprend également certains produits de refinancement, a mesuré mercredi le taux conforme sur 30 ans à 7,042%, contre 7,009% la semaine précédente. Pendant ce temps, le jumbo à taux fixe de 30 ans (supérieur à 647 200 $) est passé de 6,908 % à 6,912 % au cours de la même période.
Les taux hypothécaires mercredi étaient de 7,20 % pour les conformes et de 6,20 % pour les jumbos à Nouvelles hypothécaires quotidiennesun écart de 100 points de base.
« Le resserrement quantitatif continu de la Réserve fédérale, ainsi que les signes croissants d’un ralentissement de l’économie, devraient maintenir la volatilité des taux hypothécaires à court terme », a déclaré Bob Broeksmit, président et chef de la direction de la Association des banquiers hypothécaires. « MBA s’attend à ce que les taux finissent l’année autour de 6,7 %. »
Avec le président de la Fed, Jerome Powell, réitérant un ton belliciste sur l’augmentation des taux fédéraux, les experts hypothécaires et les économistes s’attendent à ce que les taux ne se refroidissent pas dans les mois à venir.
« Avec l’inflation toujours à son plus haut niveau depuis 40 ans et la Fed s’attendant à quelques augmentations de taux supplémentaires pour la combattre, les taux hypothécaires subiront une pression à la hausse jusqu’à la fin de 2022 », a déclaré George Ratiu, responsable de la recherche économique chez Agent immobilier.coma dit.
Défis pour les acheteurs de maison
Les acheteurs de maison sont confrontés à l’incertitude pendant cette période de transition, car les problèmes d’abordabilité ont mis l’achat hors de portée pour beaucoup.
Sur la base du prix médian des maisons de septembre 2021 et du taux fixe sur 30 ans, et en supposant un acompte de 20 %, l’acheteur type aurait envisagé un paiement mensuel de 1 296 $.
Compte tenu du taux d’intérêt actuel de 7 %, le prix médian des maisons devrait chuter à environ 235 000 $, soit une baisse de 45 %, pour que l’acheteur de cette année reçoive le même paiement mensuel que l’année dernière, a expliqué Ratiu.
En réponse aux défis accrus d’abordabilité des acheteurs de maison, les prêteurs ont mis en place des programmes qui réduisent les coûts de clôture pour les futurs refis et offrent des concessions aux vendeurs, comme des rachats de taux 2-1, pour courtiser davantage d’acheteurs.
Parmi ces prêteurs figure Hypothèque de la guilde, qui a lancé un programme qui supprimera les frais de prêteur sur le refinancement d’une maison achetée. Lancé fin octobre, les acquéreurs doivent refinancer avant le 31 décembre 2025.
« Avec le prêteur couvrant les frais de clôture, cela soulagera la pression des acheteurs, en particulier les acheteurs d’une première maison qui profitent du marché », a déclaré Erica Davis, LO chez Guild Mortgage. « Puisque nous gérons la majorité de nos prêts, avec une baisse des taux d’intérêt de 2 %, les emprunteurs ne manqueront pas l’occasion de refinancer leur prêt hypothécaire. »
Un rachat de taux 2-1 a récemment été une option populaire pour les acheteurs. Avec ce type de rachat, le taux du crédit immobilier sera inférieur de 2% la première année du prêt et inférieur de 1% au taux de la note la deuxième année. Les emprunteurs paient le taux plein la troisième année et au-delà.
Cela permet de maintenir le taux hypothécaire bas au départ, et lorsque les taux baissent, les emprunteurs ont la possibilité de refinancer à un taux inférieur.
« Ce n’est pas un nouveau concept ; c’est un outil lorsqu’il est utilisé de manière appropriée qui peut aider les acheteurs et les vendeurs à gagner », Jeff Miller, vice-président de Northwest chez Hypothèque Churchill, a dit. « Alors que les taux augmentent et que le logement se corrige en 2023, les vendeurs voudront profiter de l’amélioration de leurs chances de faire affaire avec un acheteur enthousiaste qui peut obtenir un taux inférieur à celui du marché avec la participation du vendeur. »
La prochaine décision de la Fed
La demande des emprunteurs pour les prêts hypothécaires a également continué de ralentir en raison de la volatilité des taux hypothécaires.
L’enquête MBA a montré que l’indice composite des prêts hypothécaires pour la semaine se terminant le 28 octobre a chuté de 0,5 % par rapport à la semaine précédente et de 68 % par rapport à la même période en 2021. L’enquête, menée chaque semaine depuis 1990, couvre 75 % de tous les détaillants américains. demandes de prêt hypothécaire résidentiel.
« Les acheteurs incertains naviguant dans un paysage imprévisible maintiennent la demande en baisse tandis que les autres acheteurs potentiels restent à l’écart du point de vue de l’abordabilité », a déclaré Khater. « La hausse des taux d’intérêt d’hier par la Réserve fédérale injectera certainement une avance supplémentaire dans les talons du marché immobilier. »
La Fed a augmenté son taux directeur six fois cette année, dont quatre hausses consécutives de 0,75 %.
Les rendements des bons du Trésor affichent des taux plus élevés à court terme, ce qui signale qu’une récession se profile à l’horizon. La note à 2 ans, étroitement liée aux mouvements de taux d’intérêt de la Fed, a augmenté de 22 points de base à 4,61 % mercredi par rapport à la semaine précédente. La note à 10 ans est passée à 4,10% contre 4,04% sur la même période.
Avec une autre réunion du Federal Open Market Committee prévue cette année, Goldman Sachs s’attend à ce que le FOMC penche vers un ralentissement du rythme de resserrement à 50 points de base en décembre.
Roger Ferguson, ancien vice-président du conseil des gouverneurs de la Système de la Réserve fédérale américaineestime que la Fed augmentera les taux d’intérêt de 50 points de base le mois prochain, ainsi que deux hausses de 25 points de base au début de 2023.