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- Même si la demande chute, une offre extrêmement faible empêchera probablement les prix de chuter de manière significative.
- Les prix ont commencé à baisser quelque peu, car les taux hypothécaires élevés maintiennent la demande à un faible niveau.
- La plupart des principales prévisions prévoient que les prix des maisons finiront 2023 entre 4,2 % de moins et 0,3 % de plus qu’il y a un an.
La croissance vertigineuse et sans précédent du prix des maisons que nous avons constatée au cours des trois dernières années a laissé de nombreux acheteurs potentiels hors du marché, se demandant s’ils reverraient un jour leur prix.
Les prix ont commencé à baisser un peu ces derniers mois, et bien que certains experts prédisent que nous verrons des corrections plus importantes ou même une bulle de marché éclatante, la plupart des principales prévisions prévoient que les prix des maisons ne baisseront que modestement dans les mois et les années à venir.
Les prix des maisons vont-ils baisser en 2023 ?
Sur une base mensuelle, les prix des maisons ont diminué depuis juillet, selon l’indice des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller. Mais par rapport à la même période l’an dernier, les prix ont tout de même augmenté de plus de 6 %.
L’immobilier est un actif qui s’apprécie, ce qui signifie que la valeur des maisons augmente généralement avec le temps. Bien qu’ils baissent occasionnellement, comme ils l’ont fait pendant la Grande Récession, les prix ont toujours eu une tendance à la hausse.
Pendant la pandémie, les prix ont augmenté à un rythme beaucoup plus rapide que par le passé. Du premier trimestre 2020 au premier trimestre 2021, le prix médian des maisons a augmenté de plus de 14 %, selon les données du Census Bureau et du Department of Housing and Urban Development. À titre de comparaison, les prix n’ont augmenté que de 5 % entre 2019 et 2020.
Pour 2023, de nombreuses prévisions s’attendent à ce que les prix des maisons ralentissent et ne baissent que légèrement. Voici où certains des principaux acteurs de l’industrie pensent actuellement que les prix des maisons finiront cette année :
En regardant encore plus loin, la Mortgage Bankers Association estime que les prix chuteront encore de 1,2 % en 2024 avant de commencer à se redresser d’ici 2025, terminant l’année en hausse de 2,1 %.
Pourquoi les prix des maisons sont-ils si élevés ?
Les prix des maisons, comme beaucoup de choses, sont déterminés par l’offre et la demande. Pendant la pandémie, la demande de maisons a grimpé en flèche, faisant grimper les prix.
La demande a été aidée par deux choses : les mesures de relance budgétaire fournies aux ménages pendant la pandémie et les faibles taux hypothécaires entraînés par la politique de la Réserve fédérale. Les gens avaient plus d’argent à dépenser et à verser pour un acompte sur une maison, tandis que les taux bas augmentaient leur pouvoir d’achat.
La faiblesse de l’offre n’a fait qu’aggraver l’abordabilité. Les tendances à court terme ont peut-être joué un rôle à cet égard, car de nombreux vendeurs ont retardé la mise en vente de leurs maisons pendant la pandémie, soit en raison de problèmes de COVID, soit par réticence à entrer sur un marché frénétique en tant qu’acheteur.
Ensemble, ces forces ont fait grimper les prix des maisons à un rythme étonnant. Maintenant qu’ils sont si hauts, beaucoup se demandent s’ils vont un jour redescendre. Mais comme l’offre est chroniquement tendue, toute baisse que nous verrons sera probablement relativement modérée.
Les États-Unis ont un gros problème d’offre de logements
Doug Duncan, vice-président senior et économiste en chef chez Fannie Mae, affirme que la plupart des analystes pensent que le manque d’approvisionnement a entraîné les augmentations de prix spectaculaires que nous avons connues au cours des dernières années.
« Depuis 2015, les prix de l’immobilier se sont appréciés beaucoup plus rapidement que la moyenne à long terme », a déclaré Duncan.
Dans sa note de recherche de 2021 «L’offre de logements: un déficit croissant», Freddie Mac a estimé qu’il manquait 3,8 millions d’unités aux États-Unis pour une offre de logements saine. Le problème est particulièrement prononcé lorsqu’il s’agit de maisons d’entrée de gamme.
Il existe deux façons principales d’augmenter l’offre de logements : mettre en vente des maisons existantes et en construire de nouvelles. Une partie du problème est que la génération des baby-boomers conserve beaucoup de biens immobiliers et ne quitte pas sa maison pour vivre dans des résidences pour retraités ou des résidences-services au même rythme que les générations précédentes.
« En ce moment, les baby-boomers font ce qu’ils ont dit qu’ils allaient faire, c’est-à-dire vieillir sur place », a déclaré Duncan.
Cela ne veut pas dire que c’est une mauvaise chose que les personnes âgées puissent rester indépendantes plus longtemps, souvent grâce aux progrès de la technologie et de la télésanté, mais cela coupe une source clé d’inventaire qui n’est pas ajoutée ailleurs. Lorsque les jeunes adultes vendent leur maison, par exemple, ils cherchent généralement à en acheter une autre, ce qui augmente le chiffre d’affaires, pas l’offre.
Le plus gros problème est que les nouvelles maisons ne sont pas construites à un rythme assez rapide pour répondre à la demande. Selon la note de recherche de Freddie Mac, « le principal moteur de la pénurie de logements a été le déclin à long terme de la construction de maisons unifamiliales ».
Duncan dit que la Grande Récession a détruit environ 75% de la chaîne d’approvisionnement du logement. Pendant ce temps, personne ne construisait de maisons, donc beaucoup de travailleurs ont quitté l’industrie et de nombreuses entreprises ont fermé.
La chaîne d’approvisionnement se remet encore de cela, et après des décennies de sous-construction de maisons d’entrée de gamme, les constructeurs ont du mal à répondre à la demande d’inventaire abordable.
Les taux hypothécaires feront-ils chuter les prix des maisons?
Alors que les taux hypothécaires ont augmenté rapidement en 2022, les acheteurs de maisons aux prises avec des problèmes d’abordabilité ont été exclus du marché. Moins d’acheteurs signifie naturellement moins de demande, ce qui peut avoir un impact sur le taux d’appréciation des prix des maisons.
Les taux hypothécaires ont augmenté de plus de trois points de pourcentage l’an dernier, selon Freddie Mac, ajoutant des centaines de dollars au paiement hypothécaire mensuel moyen. Mais jusqu’à présent en 2023, les taux ont baissé et on s’attend à ce qu’ils continuent de baisser.
La baisse des taux hypothécaires a déjà commencé à avoir un impact sur la demande. En décembre, les ventes de maisons en attente ont augmenté pour la première fois depuis mai, selon la National Association of Realtors. Cependant, ils sont toujours en baisse de près de 34% d’une année sur l’autre.
Alors que nous nous dirigeons vers la saison des achats du printemps, il est probable que les tendances actuelles des taux hypothécaires encourageront davantage d’acheteurs à entrer sur le marché, ce qui stimulera la demande. Cela pourrait faire grimper légèrement les prix des maisons, ou du moins les empêcher de baisser davantage.
Est-ce le bon moment pour acheter une maison ?
Alors, est-ce le bon moment pour acheter une maison ? Duncan dit que sa réponse à cette question est la même aujourd’hui qu’il y a 20 ans : si cela correspond à votre budget, c’est le bon moment pour acheter.
« Parce que vous ne savez pas si les taux d’intérêt vont augmenter ou baisser à long terme, et vous prenez simplement une décision en matière de logement, par opposition à une décision d’investissement », dit-il.
Pour la plupart des gens, il ne s’agit pas d’essayer de chronométrer le marché.
« Beaucoup d’entre nous achetons juste une maison pour y vivre et prendre soin de notre foyer et de notre famille et tout ça », dit Duncan.
Si vous attendez que les prix s’effondrent avant d’acheter, vous devriez probablement repenser votre stratégie – bien qu’il soit possible que le marché immobilier s’effondre, ce n’est actuellement pas très probable.
Attendre pour acheter pourrait être une décision judicieuse si vous cherchez à économiser sur les intérêts, car il est probable que les taux hypothécaires continueront de baisser cette année. Mais si vous avez besoin d’acheter maintenant, vous pourriez quand même économiser de l’argent en optant pour un prêt hypothécaire à taux variable ou en refinançant un nouveau prêt hypothécaire une fois que les taux auront baissé.