Les rachats deviennent essentiels pour que les acheteurs battent le marché

C’est une période terrible pour les acheteurs de maison. Les taux hypothécaires pour un prêt à taux fixe sur 30 ans oscillent autour des niveaux de 7 % et les prix des maisons toujours élevés réduisent considérablement le pouvoir d’achat.

Qu’est-ce qui a aidé Erica Davis, une initiatrice de prêt à Hypothèque de la guilde, dans l’environnement actuel de taux élevés, il y a un rachat de taux temporaire 2-1 financé par le vendeur. En profitant du rachat temporaire de taux 2-1, Davis a pu réduire son taux hypothécaire de 7,25 % de 2 % la première année et de 1,5 % la deuxième année.

Le vendeur, qui avait du mal à trouver un acheteur dans un marché du logement refroidi, a accepté de déposer un paiement forfaitaire sur un compte séquestre à la clôture, ce qui a finalement permis à Davis d’économiser 6 900 $ en paiements mensuels au cours des deux premières années.

« Absolument, je vais refinancer lorsque les taux baissent, et c’est pourquoi j’ai décidé d’un rachat de taux 2-1 », a déclaré Davis. « Cela aide à avoir ce paiement moins élevé, et le flux de trésorerie supplémentaire vous donne un peu plus de flexibilité, de sorte que votre budget n’est pas si serré. »

Dans un environnement de taux élevés, les prêteurs appellent le rachat de taux temporaire une stratégie gagnant-gagnant pour les vendeurs et les acheteurs lorsqu’il est utilisé de manière appropriée. Bien que les propriétaires soient découragés à renoncer à leurs faibles taux hypothécaires et à déménager, les acheteurs sont toujours là, et la doublure argentée pour les acheteurs est une concurrence adoucie par rapport au marché du logement brûlant des deux dernières années.

« Alors que les taux augmentent et que les prix des logements se corrigent en 2023, les vendeurs voudront profiter de l’amélioration de leurs chances de faire affaire avec un acheteur enthousiaste qui peut obtenir un taux inférieur à celui du marché avec la participation du vendeur », Jeff Miller, vice-président de Pacific Northwest chez Hypothèque Churchilla dit.

Les vendeurs, y compris les constructeurs de maisons, peuvent également obtenir un avantage concurrentiel en étant flexibles en termes d’offre de crédits ou de concessions, comme des rachats de taux temporaires, une option attrayante qui donne aux emprunteurs un répit pour lutter contre le défi de l’abordabilité du logement.

« Si le processus est expliqué correctement aux deux parties, les vendeurs et les acheteurs apprécieront de se voir gagner et d’atteindre les objectifs de chaque partie », a déclaré Miller. « Cela donne à l’acheteur et au vendeur le sentiment de battre l’ennemi commun, ‘le marché’, et de jouer avec le système. »

Les prêteurs saisissent l’opportunité du volume perdu

Alors que le marché hypothécaire se contracte rapidement – certains experts pensent qu’il pourrait se contracter à seulement 1,3 billion de dollars en volume d’origination en 2023 – de nombreux prêteurs ont déployé l’option de rachats temporaires et se sont joints pour offrir des concessions aux acheteurs pour aider à compenser la perte de volume d’origination.

United Wholesale Mortgage, le plus grand initiateur de prêts hypothécaires du pays, a récemment élargi les options de rachat pour inclure une version payée par le prêteur, en plus de celle payée par le vendeur. Le grossiste a été parmi les premiers à proposer des rachats temporaires 2-1 et 1-0, qui ne sont pas de nouveaux produits mais qui n’ont pas été beaucoup utilisés au cours de la dernière décennie.

« Absolument, je vais refinancer lorsque les taux baisseront, et c’est pourquoi j’ai décidé d’un rachat de taux 2-1. »

Erica Davis, initiateur de prêts hypothécaires Guild et acheteur de maison

Hypothèque fusée a également lancé un programme de rachat de taux 1-0 financé par le prêteur, surnommé le programme « inflation buster », ainsi qu’un rachat de taux 1-0 financé par le vendeur ou l’agent immobilier de sa branche de gros Fusée Pro TPO.

« Les rachats de taux temporaires sont un excellent outil pour les courtiers et les agents immobiliers dans un environnement de taux en hausse », a déclaré un porte-parole d’UWM.

Le prêteur du Michigan a déclaré qu’il «obtenait beaucoup de traction», mais a déclaré qu’il n’était pas en mesure de fournir des données étant donné que les options de rachat de taux temporaires pour les emprunteurs sont «si nouvelles».

prêtDépôt, Hypothèque de la guilde et NouveauRez font également partie des prêteurs qui couvrent la différence de versements hypothécaires ou offrent l’option d’un vendeur ou d’un rachat de taux temporaire payé par le constructeur.

Du point de vue de l’investisseur, un prêt conventionnel à taux fixe sur 30 ans ou un prêt hypothécaire bloqué avec un rachat de taux temporaire comportera le même risque. Le paiement que le prêteur reçoit est toujours le même, car le vendeur finance le compte séquestre pour compenser la différence pour le prêteur.

« Fannie Mae et Freddie Mac obliger le prêteur à le vendre à souscrire à l’emprunteur au taux du billet non actualisé, il n’y a donc pas de soucis pour les hypothèques teaser qui se réinitialisent à des taux plus élevés », a déclaré Peter Idziak, avocat associé principal chez Polunsky Beitel Vert.

Pas un scénario unique

Selon le marché, les OL disent avoir vu aussi peu que 10 % de leurs prêts totaux fermés avec des rachats de taux temporaires – ou jusqu’à 60 %.

Ce n’est pas un scénario unique et dépend de la situation des emprunteurs.

Les emprunteurs qui bénéficieraient d’un rachat de taux temporaire sont ceux qui entrent sur le marché et prévoient de conserver la propriété pendant deux à trois ans avant de passer à un autre type de propriété, Trudy Kelly, agente de crédit senior chez Hypothèque Churchilla dit.

Les emprunteurs qui prévoient d’avoir la propriété à long terme devront supporter le taux plus élevé lorsque le rachat temporaire se terminera et que le taux reviendra au taux initialement indiqué.

« Fannie Mae et Freddie Mac obliger le prêteur à le vendre à garantir l’emprunteur au taux du billet non actualisé, de sorte qu’il n’y a pas de soucis concernant les hypothèques accrocheuses qui se réinitialisent à des taux plus élevés. « 

Peter Idziak, avocat associé principal chez Polunsky Beitel Green

« Si, pour une raison quelconque, les taux d’intérêt ne baissent pas dans les 24 mois suivant la clôture, ils n’auront pas la capacité de refinancer cela à un taux inférieur et… de réduire le paiement pour la durée du prêt », a déclaré Kelly. .

Les emprunteurs disposant de suffisamment de liquidités, par exemple, pourraient envisager une offre entièrement en espèces, pourraient jeter davantage sur l’acompte pour réduire le montant de l’hypothèque ou choisir un rachat de taux permanent. Souvent appelés «points d’achat», l’emprunteur pourrait réduire le taux d’intérêt, ce qui se traduirait par des économies plus importantes pendant la durée du prêt.

Pour les acheteurs susceptibles de quitter la maison d’ici 10 ans, un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) – qui offre un taux fixe réduit pendant généralement 5, 7 ou 10 ans, après quoi le taux est réinitialisé aux taux actuels du marché – pourrait être une option, en fonction de l’attrait des tarifs ARM.

Un ARM 5/1 le 22 novembre était de 6,24% tandis qu’un taux fixe de 30 ans était de 6,64%, selon Nouvelles hypothécaires quotidiennes.

Sortir des sentiers battus

Chaque acheteur a des circonstances financières uniques, et c’est pourquoi l’éducation des LO sur les rachats de taux temporaires est devenue cruciale pour les prêteurs, Blake Bianchi, fondateur et PDG de Hypothèque future, a dit. L’option de rachat n’est pas un nouveau concept, mais pour les agents de crédit qui ont rejoint le boom du refi, c’est un nouveau concept qu’ils doivent apprendre.

« En tant que LO, vous devez être au courant des rachats de taux temporaires, car ils représentent actuellement la majorité des prêts sur ce marché », a déclaré Bianchi. Bianchi, qui dirige une société de courtage hypothécaire de 12 agents de crédit, prévoit qu’environ 60% de leurs prêts en novembre se clôtureront avec un rachat temporaire des taux, contre 50% le mois dernier.

« Si, pour une raison quelconque, les taux d’intérêt ne baissent pas dans les 24 mois suivant la clôture, ils n’auront pas la capacité de refinancer cela à un taux inférieur et… de réduire le paiement pour la durée du prêt. »

Trudy Kelly, responsable des prêts chez Churchill Mortgage

Après avoir vu les contrats d’achat se conclure avec des crédits vendeurs et des constructeurs offrant des concessions, Bianchi a vu des avantages potentiels à offrir des options de rachat de taux temporaires aux emprunteurs. Cela fait environ trois mois que Bianchi a commencé à former les LO sur ce qu’est un rachat de taux temporaire et un rachat de taux permanent (points d’achat) pour les aider à mieux éduquer les clients.

« Nous ne voulons pas que les OL convainquent les clients que les taux vont être bas pendant trois ans, par exemple, et que les clients ne puissent pas payer après cela. Cela nécessite une formation des LO aux clients ainsi que la définition d’attentes réalistes », a-t-il déclaré.

Il s’agit de faire preuve de créativité et de se demander s’il existe un pouvoir de négociation pour les emprunteurs, a déclaré Kelly de Churchill Mortgage en ce qui concerne l’aide aux clients pour trouver des moyens de réduire leurs versements hypothécaires mensuels.

Kelly a récemment aidé un client à exécuter un scénario consistant à obtenir une concession du vendeur de 15 000 $ pour financer son rachat de taux temporaire 1-0 plutôt que de demander au vendeur de baisser le prix d’inscription. Son client a fermé la maison et économisera 341 $ par mois pendant la première année.

« Il y en a quelques-uns qui ont appuyé sur le bouton pause parce qu’ils sont hors du marché avec des taux d’intérêt en hausse. Il y a des impasses d’un quartier à l’autre, ce qui nous a obligés à sortir des sentiers battus pour nos clients », a déclaré Kelly.