Les ventes de maisons neuves affichent toujours un arriéré historique

Bien que les ventes de maisons neuves aient dépassé les estimations au cours des dernières Recensement rapport, avec des ventes flottant juste autour des creux de l’année, nous pouvons voir avec les données mensuelles sur l’offre que les constructeurs ont encore beaucoup trop d’arriérés de maisons qu’ils doivent construire pour augmenter leur confiance.

L’une des réalités de la COVID-19 a été le délai pour construire des maisons dans une entreprise qui exige des taux hypothécaires stables en raison du temps traditionnel pour achever une maison. Cela n’a pas aidé les constructeurs qu’ils avaient une pandémie mondiale et nous avons encore de nombreuses nouvelles maisons en construction ou qui n’ont pas encore été commencées.

Voici la répartition des 8,6 mois d’approvisionnement dans le rapport :

• 64 000 de nouvelles maisons sont achevées et prêtes à la vente, environ 1,2 mois
• 290 000 de nouvelles maisons sont encore en construction, environ 5,5 mois
• 107 000 de nouvelles maisons n’ont même pas encore commencé, 2,0 mois

Ainsi, vous pouvez voir pourquoi nous ne délivrons pas de nouveaux permis de manière plus significative de si tôt. D’après mon modèle d’approvisionnement mensuel, c’est tout simplement trop élevé pour les constructeurs.

Les taux d’annulation explosent sur eux. Les taux hypothécaires ont bondi de 3% à 7,375% cette année. Cela a conduit à une montée en flèche des données d’approvisionnement mensuelles, ce qui a créé une chute d’eau dans la confiance des constructeurs. Tous ces rapports sur les ventes de maisons neuves ne tiennent même pas compte des taux d’annulation actuels dans les données sur les ventes. Cela signifie que les chiffres des titres que nous voyons ne sont pas corrects.

Cependant, même si je m’adapte à cela, les tendances des ventes ont rebondi pendant un certain temps. La vérité ici dont personne ne veut parler est que nous n’avons pas eu un boom massif du crédit de vente dans le logement de 2020 à 2021 comme nous l’avons vu de 2002 à 2005. Les données d’application d’achat ont toujours montré que c’était le cas, ainsi que les données de vente. Cela signifie qu’actuellement, les données sur les ventes de maisons neuves sont déjà historiquement basses.

Aujourd’hui, les ventes de maisons neuves sont encore plus faibles si vous vous adaptez à la population. N’oubliez pas que la population continue de croître en Amérique, nous venons de recevoir le récent rapport du recensement qui montre que c’est le cas. « La population résidente des États-Unis a augmenté de 0,4 %, soit 1 256 003, pour atteindre 333 287 557 en 2022, selon les estimations de la population nationale et étatique de 2022..”

Du recensement : Les ventes de nouvelles maisons unifamiliales en novembre 2022 étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 640 000, selon des estimations publiées conjointement aujourd’hui par le US Census Bureau et le Department of Housing and Urban Development. C’est 5,8 % (± 22,7 %)* au-dessus du taux révisé d’octobre de 605 000, mais 15,3 % (± 13,0 %) en dessous de l’estimation de novembre 2021 de 756 000.

Les révisions ont toutes été négatives, et je m’attends à ce que cette tendance se poursuive à moins que la récente baisse des taux ne se poursuive. Cela inverserait le problème que le marché du logement a eu en vendant des maisons avec des taux hypothécaires supérieurs à 7 %.

Il faut se rappeler que les constructeurs ne fonctionnent pas comme les vendeurs de maisons existantes ; ils traitent leurs produits comme des marchandises. Cela signifie qu’ils le construisent et essaient de le vendre le plus cher possible et ne veulent pas voir un arriéré important, ce qui crée davantage de problèmes déflationnistes pour leurs marges bénéficiaires.

Contrairement à un vendeur de maisons existantes qui doit trouver une maison pour y vivre après la vente, le marché des ventes de maisons neuves n’aura jamais ce problème – ou vivre dans une maison avec un taux hypothécaire de 3 % qu’il ne veut pas abandonner. Vous pourriez avoir des acheteurs spécifiques qui ont besoin de vendre leur maison actuelle pour acheter une nouvelle maison et qui ne veulent pas s’en soucier maintenant puisque les taux sont beaucoup plus élevés.

Je crois que plus de gens ne sont tout simplement pas admissibles, et le taux d’annulation est quelque chose sur lequel les constructeurs disposent d’excellentes données.

Offre mensuelle de logements neufs encore trop élevée

Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois. Cela n’a rien à voir avec le marché des ventes de maisons existantes ; ces données mensuelles sur l’offre ne s’appliquent qu’au marché des ventes de logements neufs

• Lorsque l’offre est de 4,3 mois et moins, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
• Lorsque l’offre est de 4,4 à 6,4 mois, il s’agit d’un marché acceptable pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
• Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera de 6,5 mois et plus.

Les données mensuelles sur l’offre sont tombées dans ce rapport à 8,6 mois, mais elles sont tout simplement trop élevées pour que les constructeurs délivrent plus de permis ; ainsi, la récession immobilière se poursuit.

Du recensement : Inventaire à vendre et approvisionnement mensuel L’estimation désaisonnalisée des maisons neuves à vendre à la fin novembre était de 461 000. Cela représente un approvisionnement de 8,6 mois au rythme de vente actuel.

Le prix de vente médian des maisons neuves ne reflète pas la réalitéy

Le prix de vente médian semble solide d’une année à l’autre et diminue légèrement d’un mois à l’autre. Cependant, il faut toujours se méfier des prix de vente médians, en particulier sur le marché du neuf. Vendre des maisons plus grandes dans un lot de vente plus petit peut fausser les prix. Cela peut également fonctionner dans la direction opposée, car les prix de vente médians peuvent sembler chuter de manière significative lorsque les maisons à petit prix se vendent.

Du recensement : Prix ​​de vente Le prix de vente médian des maisons neuves vendues en novembre 2022 était de 471 200 $. Le prix de vente moyen était de 543 600 $.

Beaucoup de nouvelles maisons à construire

Avec l’offre excédentaire de logements et tant de maisons à construire, vous pouvez comprendre pourquoi la confiance des constructeurs s’est effondrée, alors que les taux hypothécaires ont tellement augmenté cette année.

Nous avons vu que depuis que les taux hypothécaires ont chuté, les données sur les demandes d’achat ont augmenté pendant plus de sept semaines, et la confiance du constructeur sur six mois est devenue positive, à partir d’une barre peu profonde.

La dynamique du marché du logement peut sans aucun doute changer si les taux hypothécaires peuvent descendre à 5 % avec la durée et s’en tenir. Si cela ne se produit pas, la récession immobilière, qui a débuté en juin de cette année, fêtera son premier anniversaire l’année prochaine. Le premier cadeau de Noël de la baisse des taux hypothécaires a insufflé un peu de vie à ce secteur, et nous garderons un œil sur cela à l’avenir.