L’hypothèque assumable pourrait-elle uniformiser les règles du jeu?

Basé en Californie Services hypothécaires Carrington (CMS) voit une fenêtre d’opportunité sur le marché hypothécaire.

Le Réserve fédérale Les actions (de la Fed) qui ont permis à des millions d’emprunteurs de recevoir des taux hypothécaires inférieurs à 4 % ont cédé la place à des actions de la Fed qui… ont fait grimper les taux hypothécaires au-dessus de 7 % à l’automne 2022.

La dualité de la Fed a entraîné un blocage des taux hypothécaires : les propriétaires dont les taux hypothécaires sont bas ne sont pas motivés à vendre lorsque les prix des maisons sont élevés et que les taux hypothécaires restent dans la fourchette de 6 %. Et de nombreux acheteurs attendent sur la touche, paralysés par le faible stock de logements et les taux élevés.

CMS s’appuie sur un produit hypothécaire rarement utilisé pour résoudre ce problème de marché – l’hypothèque assumable.

Le produit n’est pas nouveau. En fait, c’était assez courant il y a quelques décennies. Il permet essentiellement aux acheteurs qualifiés ayant un prêt gouvernemental d’acheter une maison en assumant la responsabilité des conditions hypothécaires des vendeurs, y compris le solde actuel et le taux d’intérêt.

Les frais sont généralement inférieurs à ceux des nouveaux prêts et aucune évaluation n’est nécessaire. L’acheteur doit se soumettre au processus de demande et de souscription pour être admissible, comme il le ferait pour toute nouvelle hypothèque.

Dans un article publié par l’Urban Institute en octobre, Ted Tozer, l’ancien chef de Ginnie Mae, a fait valoir que les modifications apportées par le gouvernement aux prêts assumables pourraient profiter au marché. Les hypothèques assumables permettent à la valeur de l’épargne hypothécaire d’être partiellement capitalisée dans le prix de vente de la maison, permettant au propriétaire-occupant de surenchérir même sur un investisseur en espèces. Cela permet également aux vendeurs de maisons de recevoir le meilleur prix pour la maison, a-t-il déclaré.

CMS a annoncé mardi qu’il s’engageait auprès des propriétaires éligibles dans leur portefeuille de services pour leur faire savoir qu’un nouvel acheteur peut assumer leur prêt hypothécaire à faible taux, car la plupart d’entre eux ne réalisent pas qu’ils ont cette option.

La société de prêts hypothécaires forme également des agents dans sa division immobilière, Vylla Accueilsur les détails du programme afin qu’ils puissent travailler avec des acheteurs et des vendeurs potentiels.

Des règles strictes limitent le recours aux prêts hypothécaires assumables

Les prêts hypothécaires assumables semblent parfaits pour les périodes où les taux augmentent, comme maintenant. Alors pourquoi ce programme est-il si rare ? En bref, sa popularité est freinée par des règles strictes et des limitations de produits.

Pour commencer, tous les types de prêts hypothécaires ne sont pas assumables – seulement Administration fédérale du logement (FHA) et Département américain des anciens combattants (VA) les hypothèques sont assumables. département de l’agriculture des Etats-Unis (USDA) et les prêts hypothécaires à taux ajustables conventionnels (ARM) peuvent être assumés sous certaines conditions.

Étant donné que les prêts Fannie Mae et Freddie Mac – près des deux tiers du marché hypothécaire – ne sont pas éligibles à la prise en charge, il s’agit d’un produit de niche.

Selon les experts, certaines mises à jour importantes de «l’infrastructure» sont nécessaires pour augmenter le volume de prise en charge des prêts. Les agents de service ne peuvent facturer que jusqu’à 900 $ pour traiter, souscrire et clôturer une transaction qui comprend une prise en charge de prêt. Ce n’est pas suffisant pour compenser les réparateurs pour leurs coûts, et encore moins pour réaliser un profit raisonnable, a fait valoir Tozer.

Par le Association des banquiers hypothécaires, il faut en moyenne environ 2 500 $ pour traiter, souscrire et clôturer un prêt gouvernemental. Tozer a suggéré « des frais de 1,3% du solde d’un prêt pris en charge seraient équitables à la fois pour l’emprunteur et pour le gestionnaire ».

D’autres parties prenantes veulent des frais encore plus élevés afin de pouvoir rémunérer les agents de crédit. Dans une lettre de juin 2022, le groupe de commerce non bancaire Association communautaire de prêt à domicile a suggéré d’augmenter les frais du prêteur à 2 %, plus des frais de souscription de 500 $.

Il y a aussi la question de la gestion des hypothèques ferroutées puisque le prix de vente dans la plupart des transactions dépassera le solde impayé de l’hypothèque. Actuellement, les prêts de ferroutage ont des exigences de crédit plus strictes. Cela aussi devrait changer pour que les hypothèques assumables gagnent en popularité.

Alors que l’agent immobilier perçoit une commission, le fait qu’un LO soit payé à partir d’une hypothèque assumable dépend de la configuration de son prêteur individuel. Et par conséquent, peu d’agents de crédit hypothécaire ont de l’expérience ou sont à l’aise avec le produit.

« Le peu que j’ai touché aux prêts assumables, ils sont très difficiles à manœuvrer », Rochelle Gano, agente de crédit basée à Vancouver, Washington, chez Hypothèque de mouvementa déclaré à HousingWire.

Gano a ajouté que les prêts FHA semblent « un peu plus réalisables » que les options VA et USDA. « J’ai une cliente qui retire son ex-partenaire du prêt FHA et demande à ses parents d’assumer une partie du prêt », a déclaré Gano. « Jusqu’à présent, cela se passe bien, mais cela prendra plus de temps qu’un prêt hypothécaire normal. »

CMS a déclaré que dans le cas d’un prêt FHA pris en charge par l’entreprise, CMS offre un second privilège simultané à l’acheteur éligible pour un montant pouvant atteindre 80% de la valeur déterminée de la propriété.

Lorsqu’il s’agit d’un prêt VA pris en charge, si l’acheteur qualifié assumant est un non-vétéran, le droit VA du vendeur restera lié à la propriété prise en charge. Il ne peut pas être utilisé par l’ancien combattant pour acheter une autre propriété jusqu’à ce que le prêt assumé soit entièrement remboursé.

CMS a également précisé que si la valeur actuelle de la maison est supérieure au solde du capital restant, l’acheteur devra couvrir la différence à la clôture. L’emprunteur peut payer en espèces ou en espèces et un deuxième prêt hypothécaire, qui dépend du ratio prêt-valeur combiné maximal déterminé par l’entreprise.

Un effort de marché

Les gestionnaires de prêts hypothécaires, les prêteurs et d’autres entreprises s’efforcent de rendre les prêts hypothécaires assumables plus accessibles. Mais il faudra un effort concerté du gouvernement pour mettre à jour certaines politiques.

« L’une des choses qui ne va pas être énorme – mais chaque gain supplémentaire compte – ce sont les hypothèses. Ils vont devenir plus importants », a déclaré David Sheeler, président des services résidentiels et vice-président exécutif des prêts aux correspondants chez Hypothèque Libertéa déclaré lors d’une conférence sur les hypothèques en novembre dernier à New York.

Selon Sheeler, « L’une des clés pour que les hypothèses deviennent plus percutantes est de créer un marché pour les deuxièmes hypothèques qui aideront à la fois les propriétaires existants et les nouveaux propriétaires à profiter des avantages des taux plus bas sur les hypothèques actuelles. »

Les hypothèques assumables sont également une solution intéressante pour faire face aux ruissellements. Cela se produit lorsque les emprunteurs remboursent leur hypothèque parce qu’ils refinancent ou obtiennent un nouveau prêt auprès d’un autre prêteur.

Les experts du marché affirment qu’il existe trois principales causes de ruissellement – les personnes qui déménagent à des fins fiscales, les opportunités d’emploi ou la retraite – qui peuvent atteindre 5% à 8% des portefeuilles des prêteurs et des gestionnaires chaque année.

Richard Yonis, PDG de la société de solutions hypothécaires MMHestime que dans un portefeuille moyen de 100 000 prêts, avec un runoff de 5 % et une part de 35 % des prêts FHA, les prêts hypothécaires assumables pourraient aider à conserver une partie des 1 750 prêts perdus par an.

MMH a développé un programme pour identifier les propriétés à l’échelle nationale qui sont à vendre, répondent aux critères de la FHA pour les hypothèses et ont un taux hypothécaire inférieur aux taux actuels du marché.

« Nous pouvons faire l’une des deux choses suivantes : transmettre cette piste au réparateur, et il peut décider ce qu’il veut faire ; ou j’ai passé un contrat avec deux entreprises pour être un centre de traitement pour elles, où nous pouvons gérer le prêt en leur nom. Nous pouvons gérer l’hypothèse et générer la nouvelle piste pour le réparateur », a déclaré Yonis.

Avant de se lancer dans des hypothèques assumables, Yonis dit que les prêteurs hypothécaires doivent être conscients de la durée d’ouverture de la fenêtre.

« Tout le monde dit, à partir de tous les indicateurs économiques, que les taux continueront d’augmenter au moins pendant les deux prochains trimestres et qu’ils ne vont pas baisser instantanément », a déclaré l’exécutif. « Cela peut leur prendre 12 à 15 mois à partir du moment où ils commencent à le déplacer pour faire baisser le taux. Je ne pense pas que nous verrons jamais les taux baisser sur les 2, mais nous verrons des taux solides redescendre quelque part dans les 4. »

En tant que tel, a-t-il conclu, « la fenêtre d’opportunité pour les hypothèques assumables n’existe que jusqu’à ce que les taux reviennent à 4% ».