HLes prix de la consommation devraient baisser l’année prochaine en raison d’un mélange d’instabilité financière causée par le mini-budget mal évalué et l’accélération des hausses de taux d’intérêt de la Banque d’Angleterre. Cela sera désastreux pour de nombreux ménages qui ont du mal à se permettre des remboursements hypothécaires accrus.
Dans le même temps, nombreux sont ceux qui peinent à acheter leur première maison. En 2021, les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont augmenté à leur rythme le plus rapide depuis plus d’une décennie, bien que l’économie se remette toujours de l’une des pires contractions en 300 ans. Cette déconnexion entre le marché du logement et le reste de l’économie ne profite qu’à ceux qui utilisent le logement comme un atout pour accumuler de la richesse.
Les gains de cette richesse sont inégalement répartis dans la société. La famille blanche moyenne a gagné 115 000 £ de richesse immobilière au cours de la dernière décennie, tandis que le ménage noir moyen n’a rien accumulé, et près de la moitié de la richesse immobilière au Royaume-Uni appartient aux plus de 65 ans. De nombreuses personnes ont du mal à constituer les dépôts importants requis, et ceux du secteur locatif ou du logement social sont confrontés à des coûts de logement plus élevés par rapport à ceux qui ont des hypothèques et à une plus grande insécurité de location.
Le récit dominant est que les prix ont atteint des sommets historiques cette année en raison d’une pénurie de l’offre, mais comme de nombreux économistes l’ont soutenu depuis le krach, ce sont les prêts bancaires, plutôt que l’offre de logements, qui sont le principal moteur de la hausse des prix des logements. . Et les prix élevés des terrains entraînent encore moins de constructions de logements sociaux.
Les prêts immobiliers génèrent un cycle auto-entretenu d’offre de crédit, de demande de crédit et d’augmentation rapide des prix de l’immobilier. Et lorsque moins de personnes peuvent se permettre de rembourser leur hypothèque, les prêts se tarissent, la confiance chute et le cycle fonctionne dans la direction opposée, faisant chuter soudainement les prix.
Du jour au lendemain, les gens peuvent se retrouver avec des capitaux propres négatifs et être forcés de quitter leur domicile, et les banques et les investisseurs immobiliers encaissent. Bien que cette dynamique ait été comprise en détail après le dernier crash, les souvenirs sont courts et les pouvoirs post-crash pour réduire les finances l’instabilité du marché du logement n’ont guère contribué à atténuer l’effet inflationniste des prêts hypothécaires ou à réduire l’attrait des logements en tant qu’actifs financiers. Les politiques gouvernementales, des congés du droit de timbre à la résurrection du « droit d’acheter », n’ont fait qu’exacerber ce problème. Ce schéma destructeur d’expansion et de récession doit prendre fin.
Comme nous le voyons avec le départ de Liz Truss, les gouvernements du Royaume-Uni ont été créés et brisés à cause de la hausse des taux hypothécaires, et avec les remboursements hypothécaires déjà en hausse et susceptibles de monter en flèche, quelle que soit l’ampleur du ralentissement du logement, il est fort probable que le public chassera les conservateurs du pouvoir à la première occasion. La stabilisation des prix de l’immobilier sera toujours une vente politique difficile, 65 % des ménages anglais étant propriétaires, ou plus précisément propriétaires de dettes/hypothèques importantes, et leur patrimoine familial est inextricablement lié aux prix de l’immobilier.
Même le Labour ne veut pas changer de cap, en ciblant 70% d’accession à la propriété via des garanties hypothécaires. Cependant, l’opinion publique a peut-être atteint un point de basculement : en mars, lorsque les prix ont augmenté à leur rythme le plus rapide depuis 2004, plus de la moitié des propriétaires britanniques ont déclaré qu’ils seraient heureux si leur propre maison n’augmentait pas en valeur au cours des 10 prochaines années si cela signifiait que les maisons étaient plus abordables pour ceux qui ne possédaient pas de propriété.
La tourmente économique actuelle révèle à quel point l’économie britannique est fondamentalement fragile. Il ne sera pas facile d’échapper à notre dépendance structurelle vis-à-vis de la hausse des prix de l’immobilier induite par un secteur financier surdimensionné. Cependant, il y a des endroits importants pour commencer. Nous devons donner la priorité aux politiques qui protègent les locataires et les logements sociaux, plutôt que de les traiter après coup. Cela impliquera de développer considérablement le logement social et de mettre en œuvre des contrôles des loyers et des protections des locataires pour garantir des logements de haute qualité, avec une sécurité à long terme.
Les banques doivent également être maîtrisées. Avoir un secteur bancaire concentré avec 50% de ses actifs garantis par des biens britanniques n’est pas une position saine. Nous avons besoin d’un écosystème diversifié de banques prêtant à des activités plus productives et socialement utiles. Une fiscalité plus équitable sur la propriété et les terres freinerait la spéculation et débloquerait également des fonds indispensables pour le logement social.
Enfin, nous avons besoin que nos régulateurs prennent au sérieux la tâche de stabilisation des prix de l’immobilier, idéalement en l’ajoutant comme objectif secondaire aux comités d’élaboration des politiques de la Banque d’Angleterre.
La nature dysfonctionnelle de notre marché du logement ne peut pas être corrigée rapidement ou du jour au lendemain, elle est intimement liée à notre politique et à notre culture. Mais depuis le dernier crash, nous avons eu plus d’une décennie d’occasions manquées en matière d’abordabilité du logement, et il est temps de changer.