Comme le 118e Le Congrès commence, nous revenons à un gouvernement divisé à Washington. Le public américain se tournera vers Washington pour des initiatives bipartites et de véritables réalisations. L’accession à la propriété d’une maison préfabriquée abordable est l’un des principaux domaines d’opportunité.
L’année dernière a été difficile pour les marchés de l’habitation et des prêts hypothécaires. Pour la première fois depuis de nombreuses années, nous avons connu une baisse des prix des maisons, en partie à cause de la montée en flèche des taux hypothécaires qui ont presque doublé, passant d’environ 3,5 % il y a un an à près de 7 % aujourd’hui.
Les décideurs fédéraux devraient prendre note du fait que le logement préfabriqué est l’option d’accession à la propriété la plus abordable disponible pour les familles à revenu faible et moyen en Amérique. Le revenu moyen d’un acheteur de maison préfabriquée est d’environ 50 000 $, tandis que le revenu moyen d’un acheteur d’une maison construite sur place est supérieur à 100 000 $. Les maisons préfabriquées sont souvent moins chères à posséder qu’à louer.
Il y a des mesures que les agences fédérales peuvent prendre pour aider. En mai dernier, le ministère de l’Énergie (DOE) a publié des normes énergétiques pour les maisons préfabriquées qui ajouteraient des milliers de dollars au prix moyen de chaque maison neuve, lorsqu’elles devraient entrer en vigueur en mai. Ces normes n’ont pas été élaborées avec une réelle contribution de HUD, qui a l’autorité légale exclusive pour la construction de maisons préfabriquées et les normes de sécurité à l’échelle nationale, par le biais du code HUD.
Les coûts annuels d’accession à la propriété des nouvelles exigences du DOE dépassent de loin les économies d’énergie annuelles, et le HUD Manufactured Housing Consensus Committee a constaté que certaines parties des normes sont irréalisables. Le DOE devrait retarder sa date d’entrée en vigueur, pendant qu’il travaille avec le HUD pour développer des normes plus équilibrées.
FHA, Fannie Mae et Freddie Mac peut aider. Les prêts immobiliers personnels, qui constituent la plupart des prêts immobiliers préfabriqués, sont des prêts pour des maisons préfabriquées situées dans des communautés de maisons préfabriquées, sur d’autres terrains loués ou sur des terrains possédés non gagés sur le prêt. Mais alors que FHA, Fannie et Freddie combinés sont responsables de plus des deux tiers de tous les nouveaux prêts immobiliers à l’échelle nationale, ils n’ont financé que trois maisons préfabriquées (FHA) l’année dernière.
Ces trois programmes hypothécaires peuvent également prendre des mesures pour améliorer la précision de l’évaluation des maisons dites CrossMod, qui offrent plus de commodités à des prix plus abordables.
Le Congrès peut aider. Les communautés de maisons préfabriquées – également connues sous le nom de communautés à bail foncier – sont un modèle essentiel pour la livraison de maisons préfabriquées abordables, la moitié des nouvelles maisons préfabriquées étant actuellement placées dans ces communautés.
Propriétés de l’UMHun propriétaire national de 134 communautés de maisons préfabriquées dans 10 États avec environ 25 600 sites résidentiels développés, est aux premières loges des efforts déployés à l’échelle nationale pour préserver les communautés dans lesquelles des maisons préfabriquées abordables sont implantées.
Un élément clé de notre stratégie nationale d’accession à la propriété abordable doit être de préserver les communautés manufacturées vieillissantes. Beaucoup ont besoin de réparations importantes, mais appartiennent à des exploitants familiaux sans le capital nécessaire pour effectuer les rénovations indispensables.
Notre stratégie nationale visant à promouvoir l’abordabilité de l’accession à la propriété devrait encourager les propriétaires de communautés manufacturés qualifiés disposant des ressources en capital à acheter des communautés vieillissantes, à effectuer des travaux d’entretien et d’infrastructure différés et à préserver les communautés pour les propriétaires faibles et modérés qui y vivent.
Un prototype de ceci est une communauté UMH Properties achetée en 2013 appelée Holiday Village, dans le Tennessee, qui dessert un mélange de 300 propriétaires et locataires fabriqués. Au moment de notre achat, de nombreuses maisons étaient abandonnées, les rues étaient dans des conditions déplorables, les conduites d’égout étaient effondrées, les conduites d’eau étaient corrodées et en ruine, et le terrain de jeu était abandonné et dangereux.
L’UMH a fait les importants investissements en capital nécessaires pour corriger ces problèmes et maintenir la communauté. Les loyers n’ont augmenté que nominalement au cours des neuf années suivantes, en rapport avec le coût des travaux de rénovation de la communauté – et toujours très abordables. L’UMH investit plus de 70 millions de dollars par an dans de nouvelles maisons locatives et des améliorations d’immobilisations pour améliorer les communautés de maisons préfabriquées comme celle-ci et les restaurer en tant que lieux de vie souhaitables.
Récemment, nous avons réussi à collecter des fonds pour ces investissements critiques grâce à l’utilisation des zones d’opportunités, un programme de 2017 qui crée des incitations fiscales à l’investissement pour les autorités locales désignées comme économiquement défavorisées.
Les incitations fiscales des zones d’opportunité offrent aux investisseurs un report d’impôt et un allègement de la reconnaissance des gains en capital qui sont réinvestis dans les 180 jours dans ces zones d’opportunité économiquement déprimées. Ce programme a été couronné de succès.
S’appuyant sur ces antécédents, ses sponsors bipartites, le sénateur Cory Booker (D-NJ) et le sénateur Tim Scott (R-SC) ont déposé une législation au dernier Congrès – S. 4065, « Loi sur la transparence, l’extension et l’amélioration des zones d’opportunité » — de prolonger le programme et d’apporter de modestes modifications qui reflètent les leçons tirées du programme à ce jour. Le Congrès devrait faire de l’adoption d’une telle législation une priorité cette année.
Ce paquet législatif devrait également être augmenté pour inclure un ajustement ciblé pour encourager les investissements dans les communautés de maisons préfabriquées, en autorisant la base progressive de 10 ans autorisée dans la loi sur la zone d’opportunité – mais sans l’exigence que les fonds investis soient un réinvestissement d’un capital gain au cours des 180 jours précédents. Cela ouvrirait une nouvelle source importante de capitaux pour la construction et le maintien de propriétés préfabriquées abordables.
Avec ce changement, l’UMH et d’autres propriétaires/exploitants de communautés de maisons préfabriquées abordables pourraient faire beaucoup plus pour construire de nouvelles communautés et rénover et préserver les communautés vieillissantes. Les opportunités d’accession à la propriété abordables créées par ce changement augmenteraient l’objectif principal des zones d’opportunités – le développement économique – avec des logements abordables pour la main-d’œuvre pour les nouveaux employés embauchés pour les emplois créés par les zones d’opportunités.
C’est un objectif sur lequel les républicains comme les démocrates devraient pouvoir s’entendre.
Sam Landy est le président et chef de la direction de UMH Properties, qui possède et exploite 134 communautés de maisons préfabriquées à l’échelle nationale.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de Housingwire et de ses propriétaires.
Pour contacter l’auteur de cette histoire :
Sam Landry à [email protected]
Pour contacter l’éditeur responsable de cette histoire :
Sarah Wheeler à [email protected]