Ce n’est pas un hasard si l’expansion des prêts hypothécaires après la crise de 2008 s’est produite pendant une période marquée par des changements technologiques transformateurs dans l’industrie. Cependant, un double coup dur de créer des vents contraires économiques et un projet de fusion entre Technologie hypothécaire ICE et Chevalier noir menace de bouleverser une grande partie des avantages d’une concurrence vigoureuse qui a favorisé une innovation considérable dans la technologie hypothécaire au cours de la dernière décennie.
La plupart des gens en dehors du secteur hypothécaire ne savent même pas que l’une des plus importantes fusions entre sociétés de technologie hypothécaire est sur le point d’avoir lieu. Alors que des fusions comme celle-ci vantent les avantages de diverses synergies et économies d’échelle qui peuvent s’accumuler au fil du temps, dans ce cas, la combinaison de 13 milliards de dollars de deux des plus grandes entreprises de technologie hypothécaire est plus susceptible d’avoir des effets anticoncurrentiels en étouffant les petites entreprises technologiques de l’hypothèque créateurs et services.
Derrière le volume record de montage de prêts hypothécaires de 4,4 billions de dollars en 2021 et les 12,3 millions de prêts résidentiels de premier rang gérés l’année dernière se cache un réseau complexe de systèmes de montage, de service, de tarification et de produits qui ont fait entrer le secteur hypothécaire dans le 21St siècle.
Bien que l’activité hypothécaire ait été rentable ces derniers temps, la fortune financière des initiateurs, grands et petits, est liée à la cyclicité inhérente du marché hypothécaire, entraînant des expansions et des contractions épisodiques naturelles. L’industrie se dirige maintenant vers l’une de ces périodes de contraction et une fusion ICE-Black Knight amplifierait ces effets.
L’origination et le service des prêts hypothécaires sont une économie d’échelle. Dans le cours Économie 101, nous savons que les entreprises dont les coûts de production moyens sont inférieurs peuvent bénéficier d’un avantage concurrentiel par rapport à leurs homologues aux coûts plus élevés.
Avec un coût moyen de création d’une hypothèque de 10 637 $ par prêt, l’utilisation de la technologie tout au long du processus de fabrication des prêts est essentielle à la viabilité à long terme des initiateurs et des gestionnaires.
La présence sur le marché du projet de fusion ICE-Black Knight menace de déstabiliser le secteur hypothécaire de plusieurs façons. Premièrement, comme le font la plupart des fusions anticoncurrentielles, les petites entreprises de technologie hypothécaire seraient évincées, de la même manière que nous entendons parler d’Amazon, de Google et d’autres forces technologiques massivement perturbatrices sur ces marchés.
Ensemble, ICE et Black Knight domineraient les plates-formes technologiques utilisées pour trouver, tarifer, souscrire et gérer toutes les hypothèques du pays.
Avec moins de concurrence entre les fournisseurs de technologie, les initiateurs et les gestionnaires se retrouveraient à la merci de ce géant de la technologie hypothécaire. Les coûts associés aux services de technologie hypothécaire augmenteraient face à un fournisseur de services dominant, en particulier si le vendeur de ces services est en mesure de bifurquer le marché entre les acheteurs d’une manière qui différencie les prix entre les acheteurs. Cela pourrait creuser un fossé, en particulier entre les grands et les petits initiateurs, ce qui réduirait la concurrence sur le marché hypothécaire.
Pourquoi devrions-nous nous soucier de ce qui se passe dans un marché obscur dont presque personne en dehors du secteur hypothécaire ne sait vraiment grand-chose ? Les coûts plus élevés de montage et de service seront finalement répercutés dans une certaine mesure sur les emprunteurs.
Dans un monde où l’abordabilité du logement était déjà hors de portée sur de nombreux marchés pour un grand nombre d’acheteurs potentiels, aggraver les taux hypothécaires les plus élevés depuis la crise hypothécaire de 2008 avec des coûts de montage et de gestion plus élevés nuira aux emprunteurs et exacerbera encore plus un ralentissement du logement.
La FTC doit évaluer soigneusement les effets délétères d’une fusion ICE-Black Knight avant de rendre une décision. Les enjeux sont bien trop importants pour l’industrie dans son ensemble et les emprunteurs individuels qui ont certainement profité de la renaissance de la technologie hypothécaire qui s’est épanouie au cours de la dernière décennie.
Clifford Rossi est professeur de pratique et cadre en résidence à la Robert H. Smith School of Business de l’Université du Maryland. Il a 23 ans d’expérience dans l’industrie, ayant occupé plusieurs postes de direction dans la gestion des risques au sein de certaines des plus grandes institutions financières.
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