Lorsqu’il s’agit d’émettre un avis « bon ou mauvais » sur HR 7735 — le Virginie projet de loi de modernisation – et sa capacité ultime à créer un meilleur processus d’évaluation pour les anciens combattants et les emprunteurs en service actif, il est tout simplement trop tôt pour le dire avec trop peu d’informations partagées sur exactement les changements auxquels nous devrions nous attendre.
Mais, nous pourrions aussi tirer de la sagesse des âges : « Si ce n’est pas cassé, ne le répare pas. »
Axiome assez simple, et auquel de nombreux lecteurs militaires ou ruraux peuvent s’identifier. Les vétérans connaissent certainement ce dicton, car de nombreuses techniques, tactiques et procédures (TTP) de guerre ont peu changé au fil des ans.
Cela dit, la modernisation est également une bonne chose et ne doit jamais être redoutée. Après tout, les Marines ne font pas la guerre sur des chevaux avec des arcs et des flèches comme ils le faisaient à l’époque de Sun Tzu. J’espère que bon nombre des caractéristiques et des politiques qui ont fait du prêt VA l’hypothèque la plus sûre aux États-Unis resteront intactes tout en mettant à jour certains des systèmes et processus qui le rendent désuet, inefficace et coûteux pour le vétéran.
Bien que je sois un fan de l’amélioration des systèmes désuets, je me demande d’abord si le VA, le MBA ou le Congrès étaient suffisamment ouverts sur les problèmes du système actuel. À ma connaissance, il n’y a jamais eu de déclarations ouvertes étayées par des données ou des analyses quelconques pour prouver l’insuffisance de l’évaluation de la VA.
Personnellement, en suivant les occurrences de plus de 2 700 prêts VA via Vetted VA pour 2021, je peux vous dire que les professionnels – qui connaissent vraiment le prêt VA – ne détestent pas le processus d’évaluation VA actuel. Nous ne pensons pas qu’il soit plus lent que d’autres évaluations, ni qu’il nécessite un changement massif en général.
Il se peut que bon nombre des initiateurs de prêts et des agents immobiliers appelant à des changements majeurs dans le processus d’évaluation VA soient ceux qui ont le moins d’expérience de première main avec le produit VA.
Alors qu’est-ce qui est bon, qu’est-ce qui est mauvais et qu’est-ce qui est laid ?
Pour commencer, j’applaudis la flexibilité d’autoriser les évaluations de bureau ou en voiture, mais en même temps, cela semblerait modifier fondamentalement l’exigence de l’évaluateur d’inspecter la propriété pour s’assurer que les exigences minimales de propriété (MPR) sont respectées.
Les MPR existent sur tous les types de prêts, et je pense qu’ils sont une bonne chose même si la VA est plus stricte avec quelques détails, comme la peinture écaillée, un problème souvent rejeté comme insignifiant et indigne de réparation. La peinture qui s’écaille est une porte ouverte aux intrusions d’eau, l’une des pathologies les plus répandues dans une habitation.
Les MPR protègent l’emprunteur, la maison et l’investissement financier réalisé par toutes les parties. Et l’une des nombreuses raisons pour lesquelles les prêts VA sont en défaut à un taux inférieur à celui des autres types de prêts, y compris les prêts conventionnels, est car de la diligence raisonnable requise pour « protéger la propriété », qui protège ensuite le propriétaire. Les MPR de VA permettent au vétéran de ne pas s’inquiéter d’avoir à investir immédiatement ses fonds dans les réparations et d’avoir à la place des économies à la banque pour éviter de faire défaut sur le prêt.
Je crois qu’il y a des problèmes sur les marchés ruraux qui entraînent de longs retards qui sont difficiles pour les acheteurs de maison dans un marché qui fonctionne normalement, mais qu’en est-il de la charge de la preuve ? Avec d’autres types de prêts, nous sommes en mesure de voir les données d’évaluation qui confirment le temps moyen pour que le rapport soit rempli.
Bien que John Bell, directeur adjoint du service de garantie de prêt à la VA, ait cité la rapidité et l’efficacité de l’évaluation de la VA, les sources de données ne sont pas disponibles pour les grands participants de l’industrie pour illustrer les problèmes réels qui entraîneraient un changement majeur comme celui-ci. .
Actuellement, le prêt VA doit être délivré dans les 10 jours suivant l’acceptation et nous pensons qu’ils le font dans la plupart des cas. Cependant, dans plusieurs marchés ruraux, cette norme n’est pas respectée car les évaluateurs peuvent même ne pas accepter la commande pendant des semaines. Sans aucun doute, d’autres types de prêts, y compris conventionnels, connaissent également de longs retards dans l’obtention d’un rapport complet sur les marchés ruraux pour le même problème connu de pénurie d’évaluateurs disponibles.
L’offre d’évaluateurs approuvés par la VA a eu un impact considérable et disproportionné sur les anciens combattants des petits marchés de deux manières : en temps et en argent. Il existe moins d’évaluateurs de frais VA en raison des exigences supplémentaires que les évaluateurs doivent respecter pour effectuer des évaluations pour les prêts VA.
Cette pénurie entraîne souvent des retards dans l’acceptation des évaluations et une augmentation des coûts pour les anciens combattants avec l’impact « d’appel d’offres » qu’elle crée. Les anciens combattants se sont sentis otages du système actuel dans ces petits marchés, et je pense que c’est une analogie appropriée. Je crois que des changements sont nécessaires pour s’assurer que les anciens combattants des marchés ruraux ne sont pas touchés de manière disproportionnée.
Encore une fois, il y a notamment une pénurie d’évaluateurs pour tous les types de prêts, d’où les changements apportés à l’USPAP pour abaisser les exigences de formation pour devenir évaluateur.
Lorsqu’il s’agit d’établir la valeur marchande, je pense que l’évaluation VA à l’heure actuelle détermine cela ainsi que tout autre. Lorsque la valeur n’est pas réalisable de l’avis de l’évaluateur – Tidewater et Reconsideration of Value offrent à l’emprunteur une flexibilité plus protectrice que tout autre type de prêt. La « valeur de marché » ne change pas d’un type de prêt à l’autre après tout, bien qu’il existe de petites incohérences entre l’analyse comparable requise pour l’AV, FHA, ou des prêts conventionnels.
Je crois que ces incohérences sont au mieux nominales et, en fait, les exigences comparables des prêts conventionnels sont un peu trop lâches car elles sont plus susceptibles de conduire à des comparaisons de vente de propriétés vraiment non comparables. Les normes d’évaluation VA ont depuis longtemps prouvé leur force avec des taux de défaut inférieurs et des maisons plus saines.
Alors, comment le projet de loi de modernisation de la VA changera-t-il fondamentalement l’analyse des propriétés comparables ? Comment cela changera-t-il l’analyse MPR avec l’introduction d’évaluations de bureau/drive-by ? Comment cela changera-t-il le processus pour permettre plus d’évaluateurs VA ? Quel sera l’impact de tous ces changements sur ce qui est déjà une évaluation très compétitive et précise ?
Nous ne savons pas encore vraiment comment, nous savons juste quoi. Personnellement, je suis un adepte de l’amélioration même lorsque d’autres nouveaux problèmes imprévus surviennent. Je pense que ces changements sont susceptibles d’avoir un impact positif sur le vétéran, l’initiateur et l’agent immobilier – même si je suis ennuyé que les pouvoirs en place n’aient pas « montré leur travail » ou publié les données qui soutenaient un besoin pour cette refonte massive.
Un changement fondamental
Ne vous y trompez pas, il s’agit d’un changement fondamental important par rapport à ce que nous connaissons tous actuellement sous le nom de processus d’évaluation VA. Mon espoir est que cela crée un environnement où les agents immobiliers, les initiateurs de prêts et même les vétérans sont plus susceptibles d’envisager le prêt VA lors de l’achat d’une maison aux États-Unis.
Pendant trop longtemps, des professionnels ignorants ont cité certaines de ces préoccupations comme raison d’inclure « Ne pas accepter les prêts VA » dans la liste des propriétés MLS, ce qui est franchement exaspérant pour les connaisseurs.
Le prêt VA est le prêt hypothécaire le plus rentable, le plus efficace, le plus flexible et le plus sûr au monde. Je garde espoir que ces changements fassent avancer ce point à la maison.
Christopher Griffith, un vétéran de la marine, est le PDG de Vetted VA et le courtier/propriétaire partenaire de Be My Neighbor Mortgage.
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