Le 19 janvier 2022, les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac ont publié leur nouvelle matrice de tarification en réponse à la directive de fin d’année 2022 de la FHFA sur le sujet. L’effort est noble. Le Agence fédérale de financement du logement et les GSE améliorent les prix pour les emprunteurs à faible FICO/LTV élevé et compensent par conséquent ces réductions de prix ailleurs. En cours de route, ils ont eu un impact sur d’autres cellules de la matrice qui ont des cotes de crédit plus élevées et des LTV plus faibles avec quelques augmentations ainsi que des augmentations de choses comme les refinancements en espèces et les prêts à solde élevé. Cet effort de subvention croisée pour pousser les GSE à fournir une meilleure exécution aux accédants à la propriété avec des scores inférieurs, dont beaucoup seront des emprunteurs minoritaires, est réclamé par les droits civiques et les militants des consommateurs depuis des années.
La réalité de la restructuration tarifaire est révolutionnaire et risquée pour les GSE. Dans le passé, ils maintenaient une discipline de tarification basée sur le risque (RBP) en fonction du risque réel de la transaction, puis développaient des programmes spéciaux en dehors de la grille pour les acheteurs d’une première maison, les acheteurs minoritaires ou les niveaux de piste de recensement ciblés et / ou AMI. C’est la première fois que la discipline est ouvertement rejetée pour une nouvelle méthodologie de subventions croisées.
Bien que noble, comme je l’ai dit, ce n’est pas la bonne façon de procéder. Cela menace l’approche très fondamentale de la tarification basée sur le risque et pourrait ouvrir la porte à diverses formes de modification des prix à l’avenir. J’ai longtemps soutenu que les GSE ne devraient facturer que le vrai risque dans les variables de crédit d’une hypothèque. J’ai personnellement poussé divers régimes à la FHFA à refléter la valeur de l’assurance hypothécaire, à ne pas ajouter de frais à certains produits ou conditions sans justification du risque de crédit et à ne pas utiliser les GSE comme instruments politiques pour d’autres objectifs. J’ai soutenu cela lorsque Mark Calabria était directeur sous l’administration Trump et je le fais aujourd’hui avec le directeur actuel, nommé et confirmé sous l’administration Biden.
Le précédent est parfois dangereux. Cela pourrait être l’un de ces moments.
Mais pour aggraver les choses, la nouvelle matrice comprend une pilule empoisonnée TRID qui pourrait avoir un impact sur la conformité réglementaire, mais surtout surprendre et irriter les acheteurs de maison tout au long du processus d’approbation de prêt. Tout emprunteur qui achète une maison sera frappé de nouveaux frais entre 0,25 % et 0,375 % si son ratio d’endettement dépasse 40 %.
Le défi est simple à comprendre si vous êtes un prêteur. Le taux que vous pouvez indiquer lors de la demande peut changer soudainement si les informations sur le revenu ou la dette sont différentes au cours du processus d’approbation du prêt. Cela peut poser une variété de problèmes à la fois immédiatement après la demande de prêt ainsi que le risque si la dette ou le revenu avant l’examen de clôture change le DTI, l’un ou l’autre scénario poussant soudainement le demandeur à un prêt plus cher.
Imaginez ce scénario :
LO: Bonjour Emprunteur, désolé mais ton taux d’intérêt est plus élevé maintenant car ton DTI est supérieur à 40%.
Emprunteur: Hmm, je n’aime pas le son de ça. Et si je mettais plus et que je passais de 95 LTV à 85 LTV ?
LO: Eh bien emprunteur, si vous faites cela, votre taux va en fait empirer.
Emprunteur: Si je mets plus bas, mon taux empire ? Donc, d’abord, vous me dites que mon taux est de X, maintenant vous me dites que mon taux est de X + 25 % en raison du DTI même si je vous ai donné tous mes documents sur les revenus avant que vous ne les divulguiez et maintenant vous dites que si je mets 15 % de plus, mon passe à X+0,375% ? Je vais appeler le CFPB car cela ne peut clairement pas être exact.
Le CFPB a suivi une pratique exhaustive pluriannuelle au cours de laquelle il a déterminé qu’une réduction DTI de 43% n’était plus nécessaire et que les plafonds APOR suffiraient à garantir que les prêts à haut risque, avec des prix plus élevés, ne recevraient pas le statut de QM. Plus important encore, les GSE autorisent les DTI jusqu’à 50. Dans son récent examen du QM, le CFPB s’est rendu compte que le DTI n’est pas un indicateur solide de la capacité de remboursement d’un emprunteur.
Alors, pourquoi superposer cette politique DTI maintenant, ce qui confondra la capacité des prêteurs à créer et à souscrire une hypothèque de manière conforme et frustrera les acheteurs de maison ? Est-ce aussi un moyen de subventionner les baisses de prix en encadrant le DTI et en ajoutant des frais correspondants si l’emprunteur dépasse un niveau qui est en fait inférieur à celui où la règle QM a été établie depuis sa création ?
Il est important de noter que l’Amérique est aux portes de la saison printanière des achats de maisons après une période très difficile dans le secteur de l’habitation. Cette nouvelle politique jettera une clé inutilement dans le processus d’achat d’une maison pour les dizaines de milliers d’acheteurs à travers le pays au pire moment. Il en résultera de la colère et de la frustration pour beaucoup. Pour le CFPB, attachez votre ceinture car la base de données des plaintes des consommateurs va devenir active si ce changement de politique se déroule comme prévu.
Le Association des banquiers hypothécaires a envoyé lundi une lettre à la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, déclarant: «Une LLPA basée sur le DTI créera également des problèmes pour les activités de contrôle de la qualité après la clôture. Les prêteurs sont actuellement confrontés à un nombre croissant de demandes de rachat de la part des GSE, dont la majorité sont liées aux calculs de revenus, selon les données des Entreprises. L’ajout d’un seuil de tarification strict du DTI pourrait augmenter la fréquence des « défauts » pour des modifications mineures du calcul du ratio DTI. »
Ils ont en outre déclaré: « MBA pense que le ratio DTI LLPA est irréalisable et devrait être supprimé. »
Je suis d’accord. Cette politique est née des bonnes intentions de la FHFA et des GSE pour aider à améliorer leur mix d’accédants à la propriété et d’accédants minoritaires. Le fait est que ce n’est pas le moyen d’y arriver. Il existe de nombreuses autres façons de le faire sans violer les principes de tarification basée sur le risque qui ont été à la base des GSE ni créer une énigme DTI ingérable pour l’industrie et les régulateurs.
Retarder la mise en œuvre et dialoguer avec les parties prenantes pour discuter de manière transparente des options et des solutions possibles pour atteindre ces objectifs, sans créer de dangereux précédents pour les futurs régimes, devrait être la priorité.
Retarder la mise en œuvre de la politique LLPA et DTI. Cela doit être discuté et reconsidéré.
David Stevens a occupé divers postes dans le financement immobilier, notamment en tant que vice-président principal de la famille unifamiliale chez Freddie Mac, vice-président exécutif de Wells Fargo Home Mortgage, secrétaire adjoint du logement et commissaire de la FHA et PDG de la Mortgage Bankers Association.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
Pour contacter l’auteur de cette histoire :
Dave Stevens à [email protected]
Pour contacter l’éditeur responsable de cette histoire :
James Kleimann à [email protected]