L’année 2022 a été remplie de discussions sur les défis d’abordabilité de l’accession à la propriété pour une bonne raison. Les défis auxquels les acheteurs sont confrontés aujourd’hui sont importants : taux d’intérêt plus élevés, prix des maisons plus élevés, stocks historiquement bas, augmentation des coûts de main-d’œuvre et des matériaux et défis de la chaîne d’approvisionnement. À première vue, ces facteurs pourraient rendre les perspectives du marché de l’habitation sombres, en particulier pour les acheteurs d’une première maison. En regardant de plus près, cependant, il est clair que les conditions du marché ne sont pas si simples. Malgré les défis persistants en matière d’abordabilité, de nombreux Américains désirent et aspirent toujours à devenir propriétaires. Ils ont simplement besoin d’aide pour franchir les obstacles sur leur chemin.
L’état du marché
L’abordabilité de l’accession à la propriété est incontestablement plus faible aujourd’hui qu’elle ne l’était avant la pandémie de COVID-19.
Les prix des maisons ont augmenté de façon exponentielle au cours des deux dernières années, la Federal Housing Finance Agency signalant une augmentation de 18,3 % de mai 2021 à mai 2022. Et bien que l’offre de logements ait régulièrement augmenté depuis février, elle reste toujours tendue. Cela a non seulement affecté les prix des maisons, mais également les loyers, ce qui a également exercé une pression sur l’abordabilité des non-propriétaires. Les taux d’intérêt compliquent davantage le marché car ils sont passés d’un niveau record de 2,65 % en janvier 2021 à 5,22 % en août 2022.
Peut-être à cause de ce changement, seuls 17 % des consommateurs ont déclaré que c’était « le bon moment pour acheter » dans l’indice de sentiment d’achat de maison de Fannie Mae de juin 2022. Toutes ces statistiques, cependant, ne racontent qu’une partie de l’histoire. Les obligations financières, telles que la dette et les paiements de location, restent historiquement faibles, mesurées par le ratio des obligations financières du Federal Reserve Board. NOUS
Les données du Bureau of Economic Analysis indiquent que le revenu personnel disponible par habitant continue d’augmenter et que les bilans des ménages restent solides. De plus, le marché du travail est actuellement très dynamique. Le Bureau of Labor Statistics des États-Unis a indiqué qu’à la fin du mois de juin, le taux d’ouverture d’emplois (le nombre de postes vacants parmi tous les postes pourvus ou ouverts) était de 6,6 %. De plus, la croissance des revenus se poursuit, renforçant la situation financière du consommateur moyen.
Qui sont les acheteurs d’une première maison
Au fil du temps, l’âge moyen de l’acheteur d’une première maison augmente et diminue. Selon la National Association of Realtors, l’âge moyen actuel des acheteurs d’une première maison est de 33 ans. Le US Census Bureau rapporte que plus d’Américains atteindront cet âge d’achat d’une maison dans les quatre prochaines années qu’au cours de la dernière décennie. Cela suggère que plus d’acheteurs d’une première maison se préparent à entrer sur le marché que nous n’en avons vu depuis un certain temps, et l’industrie doit être prête à les soutenir.
Obstacles auxquels sont confrontés les acheteurs d’une première maison
Les acheteurs d’une première maison font face à plusieurs défis uniques qui rendent l’accession à la propriété moins accessible, mais le plus important est de payer une mise de fonds. Dans une enquête réalisée en décembre 2021 auprès de non-propriétaires par NerdWallet, 36% des répondants ont déclaré que la principale raison pour laquelle ils ne possèdent pas actuellement de maison est qu’ils manquent d’argent pour un acompte. Le faible revenu et les cotes de crédit étaient les deuxièmes raisons les plus courantes à 34 % et 32 %, respectivement.
Seulement 16 % des répondants ont déclaré qu’ils n’avaient aucun intérêt à acheter, et seulement 9 % ont cité comme principale raison l’attente de taux hypothécaires plus bas. Pour beaucoup, la dette de prêt étudiant est un défi important pour accumuler suffisamment d’économies pour un acompte. C’est particulièrement une préoccupation des milléniaux, qui sont un groupe démographique clé d’acheteurs d’une première maison. En juin 2021, 35% des milléniaux interrogés par la National Association of Realtors ont déclaré que la dette de prêt étudiant était un obstacle à l’achat d’une maison.
Une autre étude réalisée en 2021 par Experian a rapporté que les milléniaux âgés de 25 à 34 ans étaient les plus susceptibles d’avoir une dette de prêt étudiant et que les milléniaux devaient globalement en moyenne 40 000 $. Les décideurs continuent de se débattre avec les défis de la dette étudiante. En août, le président Biden a publié un décret exécutif qui pourrait supprimer davantage les obstacles à l’accession à la propriété pour ceux qui remboursent des prêts étudiants.
La maison blanche a indiqué que si tous les emprunteurs devaient réclamer l’allègement prévu par l’ordonnance, jusqu’à 43 millions d’emprunteurs bénéficieraient d’un allégement et environ 20 millions d’emprunteurs verraient leur solde restant intégralement pardonné. Dans l’ensemble, les acheteurs de maison potentiels ayant une dette de prêt étudiant peuvent être mieux placés pour acheter une maison qu’ils ne l’étaient avant la pandémie de COVID-19.
En ce qui concerne les autres obstacles les plus cités à l’accession à la propriété, le faible revenu et les cotes de crédit, le marché suggère actuellement que les tendances pourraient évoluer dans la bonne direction. Les salaires augmentent régulièrement, les paiements du service de la dette des ménages sont restés stables au cours de la dernière année et la Federal Housing Finance Agency (FHFA) a des initiatives en cours pour valider et approuver de nouveaux modèles de pointage de crédit.
Les opportunités demeurent
Si le plus grand obstacle à l’accession à la propriété pour la plupart des acheteurs d’une première maison est le manque de fonds pour une mise de fonds, la première solution consiste à trouver des options de paiement à faible mise de fonds. Il y a une différence significative dans l’épargne pour un acompte de 20 % par rapport à un acompte de 3 à 5 %. Les programmes de mise de fonds inférieure peuvent aider les personnes intéressées par l’accession à la propriété à réaliser leur rêve plus rapidement. Pour un ménage gagnant le revenu médian national, il pourrait falloir jusqu’à 14 ans pour épargner une mise de fonds de 20 % pour une maison unifamiliale d’un prix médian. Et au cours de cette décennie ou deux, les prix des maisons peuvent continuer à augmenter, et l’acheteur potentiel perdra la possibilité de créer de la richesse grâce à l’équité.
Heureusement, il existe des programmes d’acompte conventionnels et gouvernementaux que les prêteurs peuvent exploiter. Diverses agences gouvernementales, y compris les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac, et la Federal Housing Administration, proposent des programmes à faible mise de fonds qui peuvent aider les acheteurs potentiels à entrer plus tôt sur le marché. Du côté conventionnel et du portefeuille, l’industrie de l’assurance hypothécaire privée (AMP) joue un rôle essentiel dans le soutien aux acheteurs d’une première maison et aux familles à faible revenu qui ne sont pas en mesure de verser une mise de fonds de 20 %.
L’industrie est bien capitalisée et joue un rôle actif dans la collaboration avec les prêteurs, les GSE et la FHFA pour identifier les domaines d’expansion de la boîte de crédit. Au cours de la dernière année, PMI a aidé plus de 2 millions de propriétaires à acheter ou à refinancer un prêt hypothécaire. Selon l’association professionnelle des assureurs hypothécaires américains, en 2021, près de 60 % des achats avec PMI étaient attribuables à des primo-accédants. Plus de 40 % sont allés à des emprunteurs dont le revenu était inférieur à 75 000 $ par année. PMI comble l’écart pour les acheteurs de maison, aidant les acheteurs d’une première maison et les emprunteurs à faible revenu à accéder à la propriété plus tôt que possible. Non seulement le PMI sert le prêteur en soutenant les prêts à faible versement, mais il offre également des avantages à l’acheteur de maison.
Les entreprises PMI proposent des cours de formation pour les acheteurs de maison qui aident à préparer l’acheteur à l’accession à la propriété. De plus, certaines compagnies d’assurance prêt hypothécaire offrent des produits qui aident l’emprunteur après la clôture. Des programmes sont disponibles pour aider à compenser les coûts de l’assurance du propriétaire ou des réparations de gros appareils électroménagers, qui sont tous deux avantageux pour les acheteurs d’une première maison.
Avoir hâte de
Les défis de l’abordabilité dans le marché d’aujourd’hui ne peuvent être écartés ou ignorés, mais ils ne sont pas insurmontables. Dans l’ensemble, de nombreux consommateurs sont encore mieux placés pour acheter une maison aujourd’hui qu’ils ne l’étaient avant la pandémie de COVID-19, en particulier avec les options de faible mise de fonds disponibles. L’industrie PMI est prête à jouer un rôle essentiel dans l’amélioration de l’accessibilité, de l’abordabilité et de la durabilité de l’accession à la propriété.
Rohit Gupta est le président et chef de la direction d’Enact Mortgage Insurance.
Cette chronique, parue à l’origine dans HousingWire Magazine, ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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