Cette semaine, le Prêteurs à domicile communautaires d’Amérique (CHLA) a publié un rapport spécial intitulé « L’omniprésence de la réglementation IMB. » Ce rapport est important pour les banques hypothécaires indépendantes (comme Hypothèque de la baie de l’Atlantique) qui dominent de plus en plus les marchés hypothécaires et dominent le marché en servant les emprunteurs minoritaires et mal desservis.
Malheureusement, la croissance des IMB au cours de la dernière décennie a ouvert les IMB à des attaques de plus en plus véhémentes. Nous avons été témoins d’un battement de tambour constant d’affirmations – que les IMB sont «risqués», qu’ils sont en grande partie non réglementés.
Le rapport de la CHLA expose comment le mythe «les IMB sont risqués» repose souvent sur de fausses déclarations sur la façon dont des programmes comme Ginnie Mae et FHA fonctionnent réellement – et ignore le fait que ces programmes ont des normes de souscription strictes, une forte rentabilité et des niveaux de capital record.
Le rapport souligne également comment les critiques de l’IMB suscitent des inquiétudes légitimes concernant des produits financiers non bancaires largement non réglementés comme la cryptographie ou les prêts sur salaire pour réclamer des risques similaires pour les IMB, même si les prêts hypothécaires sont plus largement réglementés que tout autre produit financier à la suite de la crise de 2008.
Mais le plus grand mythe de tous est que les IMB ne sont pas réglementés.
Pour réfuter cela, le rapport de la CHLA énumère de manière exhaustive les nombreuses réglementations financières auxquelles les IMB sont soumis. S’agit-il de normes de fonds propres comparables à celles des banques ? Non — pour la simple raison que contrairement aux banques, les IMB n’ont pas FDIC-dépôts assurés, ne reçoivent pas FHLB avances et n’ont pas accès à la fenêtre d’escompte de la Fed. Il n’y a pas de risque direct pour le contribuable si un IMB fait faillite.
Au lieu de cela, des exigences financières et de programme étendues sont adaptées aux programmes de prêts spécifiques des agences fédérales auxquels un IMB participe. Pour IMB Ginnie Mae et les émetteurs/services GSE, cela signifie respecter des obligations anticipées.
Pour IMB FHA et Fannie/Freddie initiateurs de prêts, cela signifie être financièrement responsable d’une souscription défectueuse sur les prêts, par le biais d’indemnisations ou de rachats. Pour les prêteurs IMB FHA, cela signifie une surveillance accrue grâce à des exigences telles que les plans de contrôle de la qualité (CQ), les examens de prêt individualisés PETR et Credit Watch, qui mesure les taux de défaut.
Encore 2008 ?
Alors, qu’en est-il de la baisse actuelle du volume des prêts hypothécaires pour les IMB ? Serait-ce un autre 2008 ? En 2008, les banques de Wall Street se sont gavées d’actifs hypothécaires toxiques désormais interdits qui se sont effondrés, détruisant leur santé financière, nuisant aux consommateurs et craquant l’économie.
Les IMB ont généralement évité ces prêts hypothécaires, puis sont intervenus après 2008 pour prendre le relais de nombreuses banques qui abandonnaient le secteur des prêts hypothécaires. De plus, en raison du modèle commercial des IMB consistant à titriser ou à vendre les prêts qu’ils octroient aux agrégateurs, les IMB ne disposent pas d’actifs importants qui pourraient s’effondrer en valeur et les faire chuter.
Oui, certains IMB feront faillite et d’autres fusionneront. Mais la majorité d’entre eux survivront. La plupart des IMB doivent simplement réduire leurs dépenses pour les adapter à leurs revenus réduits. Douloureux, oui, mais sans réel risque pour les contribuables. Et pas de risque systémique, sauf pour les très gros réparateurs IMB.
Le rapport de la CHLA a également réfuté le mythe «les IMB ne sont pas réglementés» en énumérant l’ensemble des réglementations des consommateurs qui s’appliquent aux IMB. En fait, les IMB sont soumis à des protections des consommateurs nettement plus importantes que les banques !
Tous les IMB, aussi petits soient-ils, sont soumis à CFPB surveillance; en revanche, 98% des banques en sont exonérées. Tous les initiateurs de prêts (OL) des IMB doivent réussir un test SAFE Act, une vérification indépendante des antécédents, 20 heures de cours de pré-licence et huit heures de cours de formation continue. Annuellement. Les OL dans les banques sont exemptés de tous ces qualifications de base. Des milliers d’OL bancaires enregistrés ont même échoué au test SAFE Act.
Enfin, étant donné que les IMB émettent principalement des prêts du programme hypothécaire fédéral comme la FHA et Fannie / Freddie, ils sont soumis à des exigences rigoureuses pour atténuer les pertes afin d’aider à garder les emprunteurs en défaut dans leur maison. Les prêts de portefeuille bancaire (et les prêts PLS) n’ont pas de telles exigences, et la performance des banques pendant la crise du logement de 2008 a été catastrophique.
Des mythes inoffensifs ?
Pourtant, pourquoi se donner tant de mal juste pour exposer ce qui pourrait sembler être des mythes inoffensifs ? La réponse est que ces mythes alimentent la pression en faveur d’une réglementation accrue des IMB – et le fluage réglementaire inutile des IMB fait peser un fardeau important, en particulier sur les plus petits IMB.
Les IMB plus petits n’ont pas les économies d’échelle sur le volume des prêts pour absorber les charges de conformité liées à l’analyse et au respect de la prolifération des réglementations imposées aux IMB. De nombreux propriétaires de petits IMB à participation restreinte réévaluent s’ils veulent assumer les coûts de conformité et les risques de responsabilité croissants et choisissent de plus en plus de vendre leur entreprise.
Si les détracteurs de l’IMB réussissaient à convaincre les décideurs fédéraux d’ajouter des charges financières et réglementaires inutiles, cela exacerberait d’autres facteurs qui poussent déjà les petites IMB à la faillite ou les obligent à vendre à de plus grands prêteurs hypothécaires.
Cette consolidation nuirait aux consommateurs. Une concurrence réduite signifie moins de choix pour les consommateurs et des taux et frais hypothécaires plus élevés. Par conséquent, la rationalisation des petites entreprises est essentielle : les réglementations et les charges de conformité doivent être rationalisées pour les petites IMB, de la même manière qu’elles le sont pour les petites banques.
Les prêteurs IMB comme Atlantic Bay Mortgage sont la raison pour laquelle les marchés hypothécaires n’ont jamais été aussi compétitifs. Mais cela dépend d’un large marché d’initiateurs et de titrisateurs de prêts IMB.
Les faux mythes ont des conséquences. Tous ceux qui se soucient de s’assurer que nos marchés hypothécaires fonctionnent pour tous les Américains devraient lire attentivement ce rapport et juger par eux-mêmes.
Christina Brown est directrice des opérations pour Atlantic Bay Mortgage, un IMB basé à Virginia Beach, en Virginie, et membre de la CHLA.
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