Où est le plancher des ventes de maisons neuves ?

Les ventes de maisons neuves de septembre ont dépassé les attentes, mais ne vous emballez pas trop. Alors que l’offre mensuelle a augmenté dans ce rapport, les rapports précédents ont tous été révisés à la baisse et les niveaux de vente sont toujours historiquement bas. Les ventes de maisons neuves sont maintenant inférieures aux niveaux de la récession de 2000 et ont chuté jusqu’aux niveaux de 1996, lorsque les taux d’intérêt étaient proches de 8 %.

Comme j’ai toujours essayé de le souligner avec les données sur les ventes de maisons, nous n’avons pas connu un boom massif des ventes à crédit comme celui que nous avons vu pendant les années de la bulle immobilière, nous ne pouvons donc pas avoir un énorme effondrement des ventes similaire à partir de niveaux aussi élevés. C’est un point positif dans le sens où ce ralentissement est plus gérable : les ventes n’ont pas augmenté avec un boom du crédit stimulé par des structures de dette de prêt exotiques, il est donc plus raisonnable de trouver ce niveau bas des ventes.

De Recensement: Les ventes de maisons neuves de maisons unifamiliales neuves en septembre 2022 étaient à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 603 000, selon des estimations publiées conjointement aujourd’hui par le US Census Bureau et le Department of Housing and Urban Development. C’est 10,9% (±15,2%)* en dessous du taux révisé d’août de 677 000 et 17,6% (±15,9%) en dessous de l’estimation de septembre 2021 de 732 000.

Pendant les années de la bulle immobilière, les ventes de maisons neuves, les mises en chantier, les prix et la demande de crédit ont atteint un niveau extrême. C’était une configuration très malsaine parce que la demande ne pouvait pas se maintenir, et les ventes et mises en chantier de maisons neuves étaient prévues pour une baisse rapide et importante. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, nous ne travaillons pas à partir de niveaux élevés aujourd’hui.

Cela ne signifie pas que les ventes ne peuvent pas chuter davantage à partir d’ici, en particulier avec la hausse des taux hypothécaires. Cependant, il montre que les constructeurs gèrent mieux leurs déséquilibres entre l’offre et la demande par rapport aux années de bulle immobilière. Nous avons constaté une certaine stabilisation des données lorsque les taux hypothécaires sont passés de 6,25 % à 5 %. Cependant, nous avons maintenant affaire à un taux hypothécaire de 7 %.

L’approvisionnement mensuel a augmenté dans ce rapport, et cette ligne de données a toujours été cruciale pour mon travail économique au cours des 10 dernières années.

Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois :

• Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois, et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
• Lorsque l’approvisionnement est 4,4 à 6,4 mois, ce n’est qu’un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
• Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6,5 mois.

D’après le recensement : inventaire à vendre et offre mensuelle, l’estimation désaisonnalisée des nouvelles maisons à vendre à la fin de septembre était de 462 000. Cela représente un approvisionnement de 9,2 mois au rythme de vente actuel.

Nous sommes loin de sortir le secteur des ventes de maisons neuves d’une récession, car l’offre mensuelle est à 9.2 mois. C’est une grande différence par rapport au marché de la vente de maisons existantes, où l’offre n’a été 3.2 mois, même avec l’énorme demande de cette année.

Les constructeurs ont appris leur leçon

L’autre problème avec l’offre des constructeurs est qu’il leur a fallu une éternité pour construire des maisons. Lorsque les taux ont remonté en mars, il y avait un risque considérable pour le modèle économique avec de nombreuses maisons en construction.

Les constructeurs font face à plus d’annulations cette année que l’an dernier. Les taux hypothécaires ayant tellement augmenté en un an, toutes les maisons qui ont signé un contrat avec des taux entre 3% et 4% ont des problèmes avec des taux entre 6% et 7%. Certains acheteurs de maison ne sont tout simplement pas admissibles à la maison avec les taux les plus élevés, leur transaction doit donc être annulée. C’est un risque pour le modèle économique des constructeurs : quand il faut beaucoup de temps pour terminer une maison, le risque de hausse des tarifs est réel.

Les constructeurs sont soucieux de gérer leurs déséquilibres entre l’offre et la demande. Ils ne se contentent pas de baisser la tête et de construire, construire et construire. Ils doivent avoir la certitude qu’ils seront en mesure de vendre les maisons qu’ils n’ont même pas encore commencé à construire. Ainsi, lorsque les taux hypothécaires augmentent – et ils l’ont fait de manière significative – cela ébranle la confiance des constructeurs.

L’image d’approvisionnement du constructeur:

• 1.1 mois d’approvisionnement est un produit fini
• 6.0 mois d’approvisionnement est encore en construction
• 2.1 des mois de maisons n’ont même pas commencé la construction

Nous avons 56 000 maisons neuves terminées à vendre. Nous avons 301 000 maisons en construction – c’est historiquement élevé. Le nombre de maisons qui n’ont même pas commencé se situe à 105 000.

Pour une certaine perspective ici, imaginez que toutes les maisons qui étaient en construction et celles qui n’ont même pas encore été commencées sont arrivées comme par magie sur le marché du jour au lendemain parce que le Père Noël et ses lutins ont décidé d’aider les constructeurs pour Noël. Actuellement, les constructeurs ont des acheteurs pour occuper ces maisons, à l’exclusion de ceux qui annulent la transaction à la clôture. Supposons que tous les acheteurs de maisons neuves annulent leurs contrats et que ces maisons entrent dans la catégorie des stocks invendus, ce qui ferait grimper les données d’inventaire à 1 656 000. Ce qui est toujours en dessous de la moyenne basse de quatre décennies de 2 à 2,5 millions d’inscriptions actives

Inventaire existant total NAR : 1 250 000

Comme on peut le voir, le marché du logement est toujours en récession. Les ventes de maisons neuves ont tellement baissé que les niveaux d’offre mensuels ont brisé un domaine clé pour moi, là où les constructeurs arrêtent leur construction de nouveaux logements avec des maisons unifamiliales.

Nous pouvons également voir que nous n’avons pas beaucoup de maisons achevées pour commencer, et les maisons en construction ou même pas encore commencées ne sont pas d’une grande aide non plus. Cependant, le secteur des ventes de maisons neuves est vital pour l’économie, car les emplois dans la construction et les articles coûteux sont essentiels ici. Lorsque les taux baissent, nous pouvons voir que le niveau de 5 % a attiré certains acheteurs sur ce marché. Lorsque les taux seront supérieurs à 7 %, ce secteur sera plus problématique.

Pour l’instant, la récession du logement se poursuit : les ventes, la production, l’emploi et les revenus dans le logement chutent tous ensemble. Tant que les taux hypothécaires ne baisseront pas, nous serons toujours dans cet environnement. Nous devrions tous encourager les 910 000 logements à deux logements qui sont encore en construction à être construits pour le marché locatif. Avec la baisse de l’inflation des loyers, cela aura un impact sur les données d’inflation et rendra Réserve fédérale moins belliciste, surtout en 2023. Cependant, jusqu’à ce que les taux baissent, le secteur des ventes de maisons neuves aura du mal à faire baisser l’offre et à augmenter suffisamment la demande pour leur donner la confiance nécessaire pour construire plus de maisons unifamiliales.