Les Bureau de recensementLe rapport sur les mises en chantier de logements pour décembre montre que les achèvements de logements sont encore trop lents, et nous manquons de temps cette année car les permis de logement devraient baisser jusqu’à ce que les constructeurs de maisons se débarrassent de leur offre excédentaire.
Nous avons eu de bonnes nouvelles cette semaine pour le marché de l’habitation : les données sur les demandes d’achat sont en hausse, l’indice de confiance des constructeurs a dépassé les estimations et le rendement des obligations à 10 ans et les taux hypothécaires ont chuté. Cependant, même si le nombre de titres du rapport sur les mises en chantier dépasse les estimations, les éléments internes du rapport ne sont pas excellents, car les données sur l’achèvement des logements ne sont encore qu’un brouillon et n’éclatent pas encore.
La meilleure façon de faire face à l’inflation est d’augmenter l’offre, et non de détruire la demande, ce qui, avec le temps, ruinera la production. Un domaine dans lequel nous avons eu de la chance dans ce cycle du logement est que les constructeurs ont encore un arriéré de commandes dont ils ont besoin pour construire et mettre sur le marché. Après cela, nous n’avons rien à ajouter car les permis de logement ont de la place pour tomber toute l’année.
Mon travail économique diffère de celui des autres parce que je ne crois pas que les constructeurs aient été sous-construits lors de la dernière expansion économique. Toute ma prémisse de travail dans l’expansion précédente était que nous aurions la reprise du logement la plus faible de tous les temps, de 2008 à 2019, et que nous n’aurions pas de mises en chantier ouvertes par an à 1,5 million jusqu’en 2020-2024, lorsque la demande justifierait enfin que type de construction.
Les ventes de maisons neuves ont manqué les estimations de 2013 à 2015. Puis, en 2018, nous avons eu un pic d’offre mensuel sur le marché des ventes de maisons neuves, ce qui a empêché les constructeurs de vouloir produire plus de logements pendant 30 mois.
Comme je l’ai souligné pendant des années, les constructeurs ne gèrent pas d’organisme de bienfaisance, ils doivent gagner de l’argent sur leurs maisons et ils ne surapprovisionneront jamais un marché pour ruiner leur modèle commercial. Donc, ce que j’espère en 2023, c’est que les données d’achèvement augmentent aussi vite que possible car nous n’avons plus grand-chose en préparation après cela.
Achèvement du logement
Du recensement : Achèvements de logements Les achèvements de logements privés en décembre ont été à un taux annuel désaisonnalisé de 1 411 000. C’est 8,4 % (±16,5 %)* en dessous de l’estimation révisée de novembre de 1 540 000, mais 6,4 % (±11,4 %)* au-dessus du taux de décembre 2021 de 1 326 000. Les achèvements de logements unifamiliaux en décembre étaient à un taux de 1 005 000; c’est 8,0 % (±11,6 %)* en dessous du taux révisé de novembre de 1 092 000. Le taux de décembre pour les logements dans les immeubles de cinq logements ou plus était de 385 000. On estime que 1 392 300 logements ont été achevés en 2022. C’est 3,8 % (± 3,3 %) au-dessus du chiffre de 2021 de 1 341 000.
Vous trouverez ci-dessous l’un des graphiques économiques les plus tristes que vous puissiez voir. L’achèvement du logement est si lent que ma tortue, Grundy, ressemble à l’éclair à côté. Nous avons besoin de plus d’offre locative pour atteindre les marchés, de sorte que le taux de croissance de l’inflation des loyers des logements diminue plus rapidement.
Heureusement, comme vous pouvez le constater dans le graphique ci-dessous, le nombre de logements (cinq logements ou plus) en construction est historiquement élevé. Il y a 943 000 appartements actuellement en construction. C’est haussier pour l’Amérique et pour que les taux hypothécaires baissent.
Permis de logement
Permis de construire : Les unités de logement privées autorisées par des permis de construire en décembre étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 330 000. C’est 1,6% en dessous du taux révisé de novembre de 1 351 000 et 29,9% en dessous du taux de décembre 2021 de 1 896 000. Les autorisations unifamiliales en décembre s’élevaient à 730 000 ; c’est 6,5% en dessous du chiffre révisé de novembre de 781 000. Les autorisations de logements dans les immeubles de cinq logements ou plus s’élevaient à 555 000 en décembre. On estime que 1 649 400 unités de logement ont été autorisées par des permis de construire en 2022. Cela représente 5,0 % de moins que le chiffre de 2021 de 1 737 000.
Les permis de logement peuvent tomber toute l’année ; nous sommes encore dans la période de stabilisation de la demande de logements, pas encore dans la phase de croissance. Donc, ne vous attendez pas à ce que les permis de logement changent cette année à moins que la demande ne s’améliore. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, les permis de logement ne fonctionnent pas depuis les niveaux élevés que nous avions en 2005. Les constructeurs sont dans une bien meilleure position cette fois qu’ils ne l’étaient en 2005-2008.
Mises en chantier
Mises en chantier : Les mises en chantier de logements privés en décembre à un taux annuel désaisonnalisé de 1 382 000. C’est 1,4 % (±16,9 %)* en dessous de l’estimation révisée de novembre de 1 401 000 et 21,8 % (±11,2 %) en dessous du taux de décembre 2021 de 1 768 000. Les mises en chantier de logements unifamiliaux en décembre étaient à un taux de 909 000; c’est 11,3 % (±20,7 %)* au-dessus du chiffre révisé de novembre de 817 000. Le taux de décembre pour les logements dans les immeubles de cinq logements ou plus était de 463 000. On estime que 1 553 300 unités de logement ont été commencées en 2022. Cela représente 3,0 % (± 2,4 %) de moins que le chiffre de 2021 de 1 601 000.
Les mises en chantier d’habitations seront également à la baisse cette année, car les constructeurs ont un arriéré de maisons dont ils ont besoin pour terminer la construction. Les constructeurs n’ont aucune envie de commencer à construire des permis de construction d’unités unifamiliales tant que les ventes de maisons neuves sont faibles.
Offre de logements neufs et confiance des constructeurs
Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois. Cela n’a rien à voir avec le marché des ventes de maisons existantes ; ces données mensuelles sur l’offre ne s’appliquent qu’au marché des ventes de logements neufs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,4 à 6,4 mois, c’est un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
- Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6,5 mois et ci-dessus.
Dans le dernier rapport, pour novembre, l’offre mensuelle de maisons neuves était encore trop élevée à 8,6 mois, de sorte que les constructeurs doivent encore déplacer plus de produits avant de penser à nouveau à la croissance.
La bonne nouvelle de cette semaine est que les données de confiance du constructeur ont finalement augmenté après une chute en cascade de cet indice. Au cours du mois précédent, les données prospectives de l’enquête étaient positives, tandis que les autres données étaient toujours négatives. Ce n’est plus le cas, comme vous pouvez le voir ci-dessous. Le rapport total était bon, le nombre de titres dépassant les estimations.
Dans l’ensemble, même si le chiffre global dépasse les estimations, j’adopte une vision à plus long terme de ce secteur économique : il est toujours en récession jusqu’à ce que nous puissions faire remonter la confiance du constructeur, baisser l’offre mensuelle de logements neufs et commencer à augmenter les permis. de nouveau.
Tout ce que j’espère en 2023, c’est d’obtenir autant de logements achevés et sur le marché pour faire face aux données d’inflation des loyers, car c’est le principal moteur de l’inflation de base de l’IPC. À long terme, l’augmentation de l’offre de logements empêchera l’inflation des loyers de devenir incontrôlable.