Les données d’application d’achat sont maintenant inférieures aux niveaux de 2008 ! Mais je dois expliquer pourquoi ce niveau a plus en commun avec les données sur le logement de 2014 qu’avec les marchés de stress du crédit de 2005-2008, et pourquoi vous devriez vous en soucier. Comprendre cette ligne de données et ce qu’elle essaie de vous dire sera plus précieux que de penser à tort que le marché s’effondre et que nous verrons une vague de saisies.
Dans l’extension précédente, l’un de mes appels à long terme était que le MBA les données d’application d’achat n’atteindront jamais le niveau de volume de 300 avant les années 2020-2024. La croissance du crédit lors de l’expansion précédente allait être lente et régulière jusqu’à ce que nos données sur la formation des ménages soient suffisamment élevées pour faire augmenter la demande. Juste au bon moment, 2020 est arrivé et nous avons atteint le niveau 300.
Les années 2020-2024 allaient être le moment où les ventes totales de maisons pourraient enfin atteindre 6,2 millions, ce qui ne pouvait pas se produire à partir de 2008-2019 car nous n’avions pas le profil démographique pour atteindre ce niveau jusqu’à ce que la formation des ménages augmente.
Cependant, le marché du logement a rencontré un problème en 2020. Les niveaux des stocks ont atteint des niveaux historiquement bas et ont ainsi rapidement créé une inflation massive du logement, ce qui a cassé mon modèle. Je savais que le logement irait bien tant que les prix des maisons n’augmenteraient que de 23 % sur cinq ans – 4,6 % nominal par an au maximum. Nous sommes en hausse de 43% depuis 2020.
À l’été 2020, j’ai parlé de l’évolution du marché du logement, mais il fallait que le rendement à 10 ans dépasse 1,94 %, ce qui signifie environ 4 % plus les taux hypothécaires. C’est arrivé en mars de cette année. Avec l’inflation massive du logement depuis 2020 et la hausse des taux hypothécaires, nous sommes de retour en territoire familier avec les données sur les ventes et les demandes d’achat de maisons existantes : nous sommes revenus aux niveaux de 2014.
Les données d’application d’achat de mercredi ont augmenté de 1% d’une semaine à l’autre. Il se situe dans une fourchette de -2% à +1% depuis un certain temps maintenant, sans compter la semaine des ouragans en Floride. Les données d’une année sur l’autre sont en baisse de 41 % et la moyenne mobile sur quatre semaines est de 40,25 %.
Depuis un certain temps maintenant, je parle de la façon dont les comps d’une année sur l’autre deviendront difficiles à partir d’octobre de cette année, et cela signifierait que les données d’application d’achat seront en baisse de 35% à 45% au cours de cette période ; ce serait la norme. Depuis le début d’octobre, les baisses d’une année à l’autre ont été de l’ordre de 39% -42% chaque semaine.
Les données semblent correctes. Si nous avions une autre jambe plus faible dans la demande, l’objectif de données d’application d’achat serait en baisse de 53% à 57%. Nous n’avons pas encore vu cela dans les données.
En regardant le graphique ci-dessous, les données sur les demandes d’achat sont aujourd’hui inférieures aux niveaux de 2008, très proches des creux observés en 2014, qui, en s’adaptant à la population, étaient le niveau le plus bas jamais enregistré. Cette fois-ci, nous n’avons pas vu le genre de boom du crédit immobilier que nous avons connu de 2002 à 2005.
Après 2012, chaque fois que les taux hypothécaires augmentent, les ventes de maisons existantes tendent toujours en dessous de 5 millions. Nous avons vu cela se produire en 2013-2014 et 2018-2019. Cependant, maintenant, avec l’inflation historique des prix que nous avons connue depuis 2020 et les augmentations massives des taux hypothécaires depuis le début de l’année, nous avons le plus gros coup d’abordabilité du logement de notre vie en peu de temps.
Les données sur les demandes d’achat sont revenues aux niveaux de 2014, et les ventes de maisons existantes ont suivi une tendance remontant à 2014. Les taux hypothécaires sont plus élevés aujourd’hui qu’à l’époque, et les gains de prix sont plus massifs.
La différence flagrante entre aujourd’hui et 2014 est que les niveaux de stocks totaux sont maintenant d’environ 1 million de moins que le pic de 2014. À l’époque, le pic était d’environ 2,3 millions ; aujourd’hui, c’est 1,25 million. Les propriétaires sont dans une meilleure situation financière maintenant, ils vivent dans leur maison de plus en plus longtemps, de sorte que les canaux d’inventaire ont été très différents après 2012.
NAR total des données d’inventaire 1 250 000
Une chose à propos des données d’application d’achat et de la demande est qu’un vendeur traditionnel est généralement l’acheteur d’une maison. Depuis la fin du mois de juin, nous avons constaté que le vendeur de maisons avait annoncé sa démission plus tôt cette année que d’habitude, et maintenant les nouvelles données d’inscription sont négatives depuis le début de l’année. Cela signifie moins de demande de logements.
Les nouvelles données d’inscription sont en baisse de 5% depuis le début de l’année, comme vous pouvez l’imaginer. Avec des taux qui grimpent comme ils l’ont fait, il n’est pas intéressant pour certaines personnes de vendre leur maison et d’acheter un autre billet. Certaines personnes ne peuvent tout simplement pas déménager parce qu’elles n’en ont pas les moyens.
Je crois toujours que cet impact sur la demande ne reçoit pas l’attention qu’il mérite. Cela s’est produit à la fin juin, lorsque la récession immobilière a également commencé. Nous n’avons pas encore eu 12 mois de données avec cette réalité. Les nouvelles données d’inscription doivent augmenter d’année en année au printemps 2023, sinon la discussion sur le verrouillage des taux hypothécaires deviendra plus forte.
C’est un problème du premier monde; les propriétaires sont en parfaite forme financière et contrôlent leur vie, contrairement à ce que nous avons vu de 2005 à 2008. Cependant, ce n’est pas une bonne chose pour la demande de logements lorsque les données sur les nouvelles inscriptions sont en baisse alors que nous avons commencé 2022 aux niveaux d’inventaire les plus bas jamais enregistrés.
Ces données semblent encore pires lorsqu’elles sont ajustées à la population et aux ménages. Traditionnellement, les niveaux de stocks se situaient entre 2 millions et 2,5 millions. Comme nous pouvons le voir, le krach de la bulle immobilière a été une période historique anormale, tout comme celle à laquelle nous sommes confrontés aujourd’hui.
Données d’inventaire total NAR 1982-2022 : rapport le plus récent
Comme nous pouvons le voir, les données sur les demandes d’achat sont vraiment inférieures aux niveaux de 2008, et les ventes de maisons existantes ont retrouvé les niveaux de 2014, la dernière fois que les données sur les demandes d’achat étaient négatives. Les données sur les demandes d’achat ajustées à la population en 2014 étaient le niveau le plus bas jamais enregistré et nous avions encore plus de 5 millions de ventes totales de maisons à l’époque.
L’abordabilité du logement, bien qu’elle n’ait pas connu de crise avant 2020, a rencontré des problèmes majeurs avec l’escalade des prix depuis 2022. C’est pourquoi l’abordabilité et le manque de nouvelles inscriptions devraient être au centre des préoccupations pour le logement, car ces deux sont les véritables coups de la demande en ce moment.
Il est rare après 1996 d’avoir des tendances de ventes de maisons existantes inférieures à 4 millions. Cela ne s’est vraiment produit qu’en 2008 après un krach immobilier majeur et le crédit s’est tari. La pause COVID-19 a fait chuter les ventes à 4 millions, mais nous venons de remonter
NAR : Ventes de maisons existantes actuellement 4 710 000
Le crédit ne va pas se tarir comme il l’a fait de 2005 à 2008, car il s’agit principalement d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans que nous offrons ces jours-ci. Cependant, nous devons voir la croissance des nouvelles inscriptions s’accélérer l’année prochaine pour avoir un marché du logement plus fonctionnel.
Cependant, avec l’abordabilité que nous connaissons aujourd’hui avec des taux supérieurs à 7 % et l’absence de croissance des nouvelles inscriptions, ce qui signifie moins de vendeurs qui seraient acheteurs, nous pouvons revenir à 4 millions et moins si ces tendances se poursuivent. Le but de cet article est de vous montrer l’impact dramatique des tarifs et des prix plus élevés et que nous devons nous concentrer davantage sur les nouvelles données d’inscription, que nous devrions tous vouloir augmenter.