Pourquoi les experts du secteur ne s’attendent pas à une baisse des taux hypothécaires

Malgré le nouveau libellé de la déclaration du Federal Open Market Committee qui suggérait un ralentissement potentiel de la lutte contre l’inflation, Réserve fédérale Le président Jerome Powell a maintenu un ton belliciste sur l’augmentation des taux des fonds fédéraux lors de la conférence de presse de mercredi.

Et avec les taux de la Fed qui devraient encore augmenter, les experts du secteur et les économistes ne s’attendent pas à ce que les taux hypothécaires se stabilisent avant au moins un an.

« Même si la Réserve fédérale augmente son taux des fonds fédéraux à court terme d’un autre montant important, les taux d’intérêt à plus long terme ne semblent bouger que légèrement », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef chez Association nationale des agents immobiliersa dit.

Les taux hypothécaires, qui sont actuellement près d’un plus haut de 22 ans, ont légèrement baissé par rapport à la semaine dernière avant l’annonce de la sixième hausse des taux par la Fed. Le taux d’intérêt moyen des contrats pour les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans avec des soldes de prêt conformes (647 200 $ ou moins) a diminué à 7,06 % mercredi contre 7,16 % la semaine dernière, selon le Association des banquiers hypothécaires.

Le taux à court terme de la Fed n’a pas d’impact direct sur les taux hypothécaires à long terme, mais il oriente l’activité du marché pour créer des taux plus élevés et réduire la demande.

« Bien que le marché hypothécaire ait déjà intégré le dernier mouvement de la Fed, les taux hypothécaires sont toujours à des sommets de 20 ans, ce qui nuit aux acheteurs de maison. Une fois l’inflation maîtrisée, les taux hypothécaires commenceront à baisser. Il faudra peut-être encore un an ou deux avant que cela n’arrive », a déclaré Yun.

Le nouveau libellé de l’énoncé de politique indique que la Fed tient compte de l’impact «cumulatif» de ses hausses jusqu’à présent lors de la détermination des futures augmentations de taux. Pourtant, Powell a présenté un ton différent lors de sa conférence de presse, indiquant que penser à une pause potentielle serait prématuré.

« Les rendements obligataires ont chuté après que la Fed a fait ses déclarations sur l’augmentation des taux, puis ont remonté après que Jay Powell ait parlé de taux plus élevés pendant plus longtemps », a déclaré Logan Mohtashami, analyste principal chez Câble de logement. « Petit mouvement des rendements obligataires depuis le début de la journée, mais action intrajournalière sauvage. Les taux peuvent se retrouver légèrement plus élevés aujourd’hui si ce rendement obligataire légèrement plus élevé se maintient.

Une baisse occasionnelle des taux hypothécaires est « inexplicable » sur une tendance à la hausse qui a commencé il y a près d’un an, a déclaré Holden Lewis, expert immobilier et hypothécaire chez NerdPortefeuille.

« La Réserve fédérale a clairement l’intention de continuer à augmenter les taux d’intérêt à court terme, ce qui relèvera le plancher des taux hypothécaires », a déclaré Lewis.

« Une récession immobilière est là »

Pour les acheteurs et les vendeurs de maisons, les taux hypothécaires se sont rapidement ajustés à la hausse en réponse aux mesures attendues de la Fed, a déclaré Danielle Hale, économiste en chef chez Agent immobilier.com.

« Au cours des 12 dernières semaines seulement, les taux hypothécaires ont grimpé de plus de deux points de pourcentage, réduisant considérablement le pouvoir d’achat des acheteurs de maison et obligeant probablement les acheteurs à revoir leur budget », a déclaré Hale.

Les ventes de maisons existantes ont diminué pendant huit mois consécutifs en septembre, tombant à 4,71 millions d’unités contre 6,18 millions en septembre 2021. En septembre, le prix médian des maisons était de 384 800 $ pour les maisons existantes de tous types, soit une augmentation de 8,4 % d’une année sur l’autre par rapport à Septembre 2021, lorsque le prix médian des maisons était de 355 100 $, selon le NAR.

Une récession immobilière est arrivée, Marty Green, directeur de Polunsky Beitel Vertsouligné.

La hausse rapide des taux d’intérêt a freiné la volonté ou la capacité des acheteurs potentiels à entrer sur le marché, et les vendeurs potentiels qui sont bloqués par des taux extrêmement bas ne sont pas disposés à réduire suffisamment les prix de vente pour motiver les acheteurs, selon Green.

« La question est de savoir quand la Fed pivotera-t-elle et indiquera-t-elle une pause, ou du moins réduira-t-elle considérablement son rythme d’augmentation », a déclaré Green.

Mohtashami a également souligné dans son récent commentaire une récession du logement, citant la baisse des ventes, de la production, des emplois et des revenus dans le secteur du logement. La différence entre cette « récession immobilière traditionnelle » et les années de la bulle immobilière réside dans les bilans élevés des ménages et l’absence de stress lié au crédit.

« Ils (la Fed) savent que le logement est déjà en récession, mais ils s’en fichent parce qu’ils ne voient pas encore de récession du crédit ou de perte d’emploi », a déclaré Mohtashami.

Goldman Sachs s’attend à ce que le FOMC penche vers un ralentissement du rythme de resserrement à 50 points de base en décembre.

Roger Ferguson, ancien vice-président du conseil des gouverneurs de la Système de la Réserve fédérale américaineestime que la Fed augmentera les taux d’intérêt de 50 points de base le mois prochain, ainsi que deux hausses de 25 points de base au début de 2023.

Les tables ont tourné pour certains vendeurs

Les taux hypothécaires ayant plus que doublé cette année et les taux devant encore grimper au cours des prochains mois, les vendeurs deviennent plus réalistes. Les acheteurs, en revanche, sont plus en phase avec des taux hypothécaires plus élevés et ont plus de poids sur le marché, ont fait écho les initiateurs de prêts et l’immobilier.

« Ce n’est plus un marché de vendeurs », a déclaré Nick Smith, fondateur de Gestion du capital du parc de riz. « Le nombre de jours sur le marché pour les maisons vendues, le nombre de maisons recevant plusieurs offres, les demandes de prêt hypothécaire et les ventes réelles de maisons – ils ont tous évolué dans une direction négative. »

« La bonne nouvelle est que les vendeurs plus réalistes essaieront de battre le marché », a déclaré Mitch Burns, partenaire de licence chez Real Estate Advisor chez Engel & Volkers, a dit. « Après 30 jours, si le vendeur n’avait pas eu d’offre après peut-être 10 visites, nous ferons un ajustement pour baisser le prix. »

Cela se traduit par un pouvoir de négociation accru des emprunteurs, ce qu’ils n’avaient pas lorsque les taux étaient à des niveaux bas de 3 % en début d’année.

Si une maison est sur le marché depuis plus d’un mois, les emprunteurs bénéficient d’un peu plus de flexibilité, a déclaré Todd Davidson, LO chez UHypothèque.

« Les vendeurs sont prêts à contribuer pour un rachat 2-1 ou un prix inférieur ou à accepter des offres conditionnelles à la vente », a déclaré Davidson.

Dans un environnement de taux plus élevés, les acheteurs optent de plus en plus pour des rachats de taux 2-1 ou 1-0 afin de réduire leur mensualité hypothécaire. Avec le rachat, l’emprunteur paie un taux inférieur pendant la première année ou les deux, et après cela, le taux plein est payé pour le reste de la durée du prêt.

Alors que le faible inventaire de logements et la lenteur de la construction de nouvelles maisons restent un défi sur le marché du logement, les acheteurs sont mieux placés pour négocier des contrats avec des imprévus, a ajouté Davidson.

« Il y a six mois, si quelqu’un avait fait une offre contingente, on se serait moqué de lui », a déclaré Davidson. « Mais maintenant, si une maison est sur le marché pendant 10 jours, les gens sont habitués à ce que les maisons se vendent si rapidement (que) les agents immobiliers et les vendeurs deviendraient un peu nerveux. »