Pourquoi les prix de l’immobilier au Royaume-Uni pourraient plonger de 20% après la dernière hausse des taux d’intérêt

Les agents immobiliers britanniques rayonnent normalement d’optimisme, mais ils observeront avec anxiété jeudi prochain à midi le moment où la Banque d’Angleterre devrait annoncer le dernier coup porté à un marché immobilier qui s’affaiblit rapidement.

Le moment critique est arrivé pour un secteur qui, pendant des années, a semblé défier la gravité. Le comité de politique monétaire (MPC) de Threadneedle Street est sur le point d’augmenter les coûts d’emprunt officiels pour une 10e réunion consécutive, les approbations de prêts hypothécaires étant déjà inférieures de 30 % à leurs niveaux d’avant la pandémie et les prix de l’immobilier en baisse de 4,3 % par rapport au pic d’août dernier, selon la banque Halifax.

De nouvelles baisses sont inévitables, car les emprunteurs s’adaptent à une ère de taux d’intérêt constamment plus élevés. La ville se prépare à une hausse d’un demi-point de pourcentage, à 4 %, et à ce que le taux reste au moins aussi élevé jusqu’à ce que la Banque soit sûre que l’inflation est durablement sur la bonne voie pour atteindre son objectif de 2 %.

Les analystes s’accordent à dire que 2023 verra de nouvelles baisses des prix de l’immobilier, l’un d’entre eux prévoyant une chute du pic au creux de plus de 25% une fois l’inflation prise en compte.

Il existe des raisons structurelles pour lesquelles les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter au Royaume-Uni – des lois d’urbanisme strictes, un système fiscal qui récompense l’accession à la propriété, une forte baisse du nombre de nouvelles maisons en cours de construction depuis les années 1950 et 1960 – mais il y a parfois des pauses dans la tendance.

Cette année est en passe d’être l’une de ces périodes de pause. Un long boom alimenté par des taux d’intérêt historiquement bas a suivi son cours.

La fête allait toujours se terminer tôt ou tard car, même avec des taux d’intérêt au plus bas, trouver un dépôt pour une maison et faire face aux paiements hypothécaires devenait de plus en plus difficile. Les chiffres du Halifax cette semaine ont montré qu’un premier acheteur payait un peu plus de 300 000 £ pour mettre un pied sur l’échelle de la propriété et avait besoin d’un dépôt de 62 000 £. Plus de 60 % des achèvements de prêts hypothécaires étaient en copropriété l’an dernier.

Mais deux autres facteurs ont contribué au refroidissement rapide de la demande : l’augmentation constante des taux d’intérêt officiels depuis fin 2021 et l’impact du bref mandat de premier ministre de Liz Truss, qui a entraîné une hausse des taux hypothécaires à près de 6 %.

Andrew Wishart, économiste immobilier chez Capital Economics, a déclaré que les taux hypothécaires moyens cotés étaient passés de 1,4 % fin 2021 à un sommet de 5,7 % en novembre de l’année dernière. Alors que les effets du budget de Kwasi Kwarteng s’étaient légèrement estompés, les taux hypothécaires étaient encore susceptibles d’être légèrement supérieurs à 4,5 % à la fin de l’année.

« Alors que le niveau actuel des prix de l’immobilier était abordable lorsque les taux d’intérêt étaient de 2 %, ce n’est pas le cas avec les taux hypothécaires à 5 %, 4 % ou même 3 % », a déclaré Wishart. « Des taux hypothécaires plus élevés signifient que les acheteurs seront moins en mesure et moins disposés à emprunter, ce qui réduira leur budget et exercera une pression à la baisse sur les prix des logements. Pour ramener l’accessibilité à un niveau durable d’ici la fin de l’année, cela impliquerait une baisse du ratio cours/bénéfice de près de huit fois le revenu actuel à moins de six, ce qui correspond à une baisse des prix d’environ 20 % ».

George Buckley, économiste britannique chez Nomura, a déclaré que les prix de l’immobilier devraient baisser car la hausse des taux d’intérêt avait rendu plus coûteux le service des prêts immobiliers. L’ampleur de la chute dépendrait de la rapidité avec laquelle cet ajustement s’est produit. Selon Nomura, pour ramener le ratio remboursements hypothécaires/revenu à sa moyenne à long terme d’ici la fin de cette année, il faudrait une baisse de 20 % des prix. Si l’ajustement se faisait plus lentement d’ici fin 2027, la baisse serait d’un peu moins de 10 %. La prévision centrale de Nomura est que les prix chutent de 15 % d’ici la mi-2024.

Kallum Pickering, économiste en chef du Royaume-Uni chez Berenberg, a déclaré que l’ampleur de la correction des prix de l’immobilier était importante car l’économie britannique au sens large était sensible aux fortes fluctuations – à la hausse ou à la baisse. À en juger par le dernier bulletin de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), a-t-il déclaré, le ralentissement imminent serait probablement comparable à celui du début des années 1990, lorsque les taux d’intérêt ont culminé à 15 %, et à la crise financière mondiale, lorsque le Le système bancaire britannique est au bord de l’effondrement.

« Contrairement à la récente série de données étonnamment positives pour l’économie dans son ensemble, l’enquête RICS sur le marché du logement de décembre donne une lecture sombre », a déclaré Pickering.

Le solde global des prix des logements – l’écart entre les membres de la RICS déclarant que les prix montaient et ceux disant qu’ils baissaient – s’est établi à -42,0 % en décembre, contre -25,7 % en novembre, le solde mensuel le plus bas depuis octobre 2010 et le troisième la plus forte baisse annuelle remonte à 1978.

« La plus forte baisse annuelle s’est produite à la fin des années 1980, avant le krach et la récession du marché immobilier du début des années 1990, tandis que la deuxième baisse la plus importante s’est produite pendant la crise financière mondiale de 2008. Bien qu’un ralentissement du marché immobilier ait été largement attendu par les économistes (dont nous), la baisse mensuelle de l’enquête de décembre dépasse de loin nos attentes et celles du consensus », a déclaré Pickering.

Au début des années 1990, un doublement du chômage a prolongé et aggravé la chute des prix de l’immobilier, car les personnes qui ont perdu leur emploi ont dû vendre leur maison dans un marché en baisse. Alors que le faible niveau de chômage rend actuellement peu probable une répétition des saisies record, Wishart dit qu’il y aura toujours une baisse importante des prix.

« Dans l’ensemble, même en l’absence de ventes forcées, nous pensons que la hausse des taux hypothécaires entraînera une forte révision des prix sur le marché du logement cette année. La chute nominale des prix des logements du pic au creux de 12 % que nous prévoyons est inférieure aux chutes de près de 20 % observées en 2007-09 et 1989-92, et ne fait que ramener les prix des logements à leur niveau de mars 2021. Mais notez qu’en termes réels, cela représente une baisse de 27%, à égalité avec ces épisodes.