Pourquoi les résidents de Dubaï achètent une propriété pour économiser de l’argent

Lorsqu’Alessio Faccia, un assistant professeur de finance italien, a décidé d’arrêter de louer une propriété à Dubaï et d’acheter à la place, son objectif était d’économiser de l’argent en évitant les augmentations de loyer et les déménagements fréquents.

En janvier de l’année dernière, il a contracté une hypothèque pour acheter l’appartement de deux chambres qu’il louait à Dubai Silicon Oasis. Il a payé 550 000 Dh (149 761 $) pour la propriété, qu’il avait précédemment louée pour 45 000 Dh par an.

M. Faccia, 40 ans, paie actuellement un versement hypothécaire de 2 000 Dh par mois, ainsi que des frais de service mensuels moyens de 700 Dh. En comparaison, son loyer mensuel s’élevait à 3 500 Dh.

« J’ai loué la propriété pendant six mois avec une option d’achat à un prix fixe », dit-il.

«Je m’attendais à des augmentations de loyer lorsque nous avons déménagé aux Émirats arabes unis en raison de l’Expo Dubaï 2020 et de la Coupe du monde de la FIFA au Qatar. Par conséquent, nous avons trouvé un accord pour avoir un prix fixe pour l’option d’achat. De plus, nous ne voulons plus déménager puisque c’est l’une des activités les plus stressantes.

Les prix de l’immobilier à Dubaï, en particulier dans le secteur principal, ont bondi l’année dernière alors que le marché et l’économie au sens large ont rebondi après le ralentissement induit par le coronavirus.

La valeur des transactions immobilières a bondi de 76,5% par an pour atteindre un nouveau record de 528 milliards de dirhams l’année dernière, tandis que le nombre de transactions a augmenté de 44,7% par an pour atteindre 122 658.

Avec des volumes de transactions record et des gains sans précédent sur tous les indicateurs de performance en 2022, il est intéressant de voir la résilience continue de Dubaï dans le contexte de l’intensification des préoccupations liées à la récession mondiale et de la hausse des taux d’intérêt, déclare le cabinet de conseil immobilier Core dans son rapport annuel 2022-2023.

« Bien que Dubaï ne soit pas à l’abri de ces conditions, elle s’est largement transformée en une ville porte d’entrée préférée en raison de la réponse robuste du gouvernement à la pandémie, des politiques pionnières, attirant et retenant ainsi les investissements et les talents », dit-il.

Les modifications apportées aux règles en matière de visas ont facilité l’installation des étrangers aux Émirats arabes unis, tandis que les personnes très fortunées ont afflué vers Emirates grâce à la gestion positive de la pandémie de coronavirus par le pays.

M. Faccia, qui prévoit d’obtenir prochainement un Golden Visa, a décidé de s’installer aux Émirats arabes unis et d’acheter une propriété à Dubaï car il souhaitait offrir de la stabilité à sa famille.

« Nous avons déménagé à l’étranger trois fois au cours des quatre dernières années », dit-il.

« Ce n’était pas une option de déménager à nouveau, même dans la même ville, car c’est un processus très difficile. »

Il a économisé environ 30 % du prix de vente de la propriété, dont 20 % pour l’acompte hypothécaire et 10 % pour les taxes et autres frais, y compris les frais d’agent, de banque et d’évaluation de la propriété.

La meilleure façon d’économiser pour un acompte hypothécaire est d’augmenter vos revenus en travaillant plus intelligemment et/ou plus durement, dit M. Faccia.

La Banque centrale des Émirats arabes unis a relevé ses taux d’emprunt de référence ce mois-ci après que la Réserve fédérale américaine a relevé son taux d’intérêt directeur. Cela pourrait être une préoccupation pour les emprunteurs hypothécaires à taux variable aux Émirats.

Malgré des prix de vente plus élevés et des augmentations de taux d’intérêt, une partie des locataires à Dubaï deviennent des acheteurs finaux pour éviter de fréquentes négociations de renouvellement ou des délocalisations, selon le rapport Core.

« Des changements importants dans la réglementation des visas et le sentiment pro-entreprise sous-tendent la solide performance du marché », déclare Prathyusha Gurrapu, responsable de la recherche et du conseil chez Core.

«Avec plus de 151 000 visas dorés délivrés depuis sa création, l’introduction de visas de retraite et une série de visas liés à la propriété attirent à la fois les résidents et les investisseurs.

« Avec une augmentation constante de la population dans tous les segments de revenu, conformément à l’objectif de 2040 de 5,8 millions d’habitants, Dubaï stimule la demande à long terme. »

Bien que partant d’une base faible, la hausse des loyers a provoqué un bouleversement important du marché locatif au cours des derniers trimestres, de nombreux locataires recevant des préavis d’augmentation, selon le rapport Core.

Cependant, les locataires préfèrent rester dans les unités existantes car les renouvellements de bail sont considérablement inférieurs aux nouveaux contrats et sont réglementés par l’indice des loyers de l’Agence de réglementation de l’immobilier, indique le cabinet de conseil.

Mortgage Finder, un cabinet de conseil en prêts hypothécaires basé à Dubaï, a enregistré une augmentation annuelle de plus de 50% des demandes de prêts hypothécaires en 2022, tandis que le marché global a enregistré un record de 16 700 transactions hypothécaires résidentielles l’année dernière, selon les données du département foncier de Dubaï.

Un moteur important de la demande de prêts hypothécaires a été la hausse des loyers en 2022, selon Mohamad Kaswani, directeur général de Mortgage Finder.

« Les locataires se sont retrouvés sous pression car beaucoup ont été servis [with] un avis d’expulsion par leurs propriétaires pour vendre leur propriété », dit-il.

« Les locataires ont alors été confrontés à la nouvelle réalité du marché : devoir payer des loyers jusqu’à 50 % plus élevés. Ceux qui avaient les moyens de verser une mise de fonds se sont précipités pour profiter des taux d’intérêt restant inférieurs à 5 % tout au long de 2022 pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter une propriété.

Pendant ce temps, Junaid Rana, qui a remporté 50 millions de dirhams lors d’un tirage hebdomadaire de Mahzooz en octobre 2021, a cessé de louer et a investi dans un portefeuille immobilier à Dubaï pour gagner un revenu passif.

M. Rana, 38 ans, un chauffeur pakistanais qui a grandi aux Émirats arabes unis, louait une chambre dans une villa à Al Warqa, Dubaï, pour 1 700 dirhams par mois avant de gagner à la loterie.

« Auparavant, je n’avais pas les moyens d’acheter une propriété ici. J’ai toujours loué une propriété avant la victoire. C’était mon rêve de posséder une propriété à Dubaï », dit-il.

Après cette victoire qui a changé sa vie, M. Rana a acheté une maison de ville pour 1,7 million de dirhams dans le village de Warsan et une villa d’une valeur de 2,2 millions de dirhams à Al Furjan pour que sa famille puisse y vivre.

Il a également investi dans cinq maisons de ville sur plan dans le lagon de Dubaï et dans des appartements à International City qui lui rapporteront des revenus locatifs. Il a acheté les propriétés avec de l’argent et n’a pas contracté d’hypothèques.

« J’ai décidé d’arrêter de louer après la victoire car si je suis propriétaire, sa valeur s’apprécie et vous obtenez un revenu passif sous forme de loyer. C’est un bon investissement », déclare M. Rana, qui a également remporté une Mercedes G-Wagon au Pakistan l’année dernière.

Il a acheté toutes les propriétés avec l’aide d’un ami qui travaille dans le secteur immobilier.

Alors que le sentiment général du marché reste positif, l’abordabilité est une préoccupation croissante pour le segment du marché bas à moyen, selon le rapport Core.

« Bien que nous ne le fassions pas [expect] les fortes hausses observées en 2022 se poursuivront en 2023, nous pensons que le marché connaîtra une hausse constante, bien qu’à des niveaux durables, à mesure que l’écart entre les prix vendeur et acheteur augmente, les utilisateurs finaux étant exclus du marché, ainsi que les craintes de récession mondiale et la hausse des taux d’intérêt dissuade un segment d’acheteurs », déclare Mme Gurrapu.

Seuls 29 000 unités résidentielles ont été livrées à Dubaï en 2022, ce qui est inférieur aux prévisions initiales de plus de 35 000 unités et le plus faible nombre de transferts à Dubaï depuis 2019, car des problèmes de chaîne d’approvisionnement ont affecté les taux d’achèvement et les délais de livraison, selon le rapport Core.

Environ 83% des livraisons ont continué à concerner le segment des appartements, tandis que les villas ne représentaient que 17% de l’offre, créant un déficit d’offre dans le secteur et une pression à la hausse persistante sur les loyers et les prix de vente des villas, selon le cabinet de conseil.

Dubaï a enregistré une forte augmentation des lancements de projets, les développeurs souhaitant capitaliser sur le sentiment positif du marché.

Cependant, la plupart des nouvelles annonces concernaient le segment des appartements, qui a enregistré une augmentation de 120 %. En comparaison, les lancements de nouveaux projets de villas ont augmenté de 5 % par an.

« Comme la plupart des lancements et des livraisons de projets continuent de concerner le segment des appartements grand public, nous prévoyons que les prix de vente des appartements plafonneront, car l’équilibre entre l’offre et la demande devrait être atteint d’ici la fin de 2023 », a déclaré Mme Gurrapu.

Les transactions sur le marché secondaire en 2022 ont augmenté de 50% par rapport à 2021, tandis que le marché sur plan a enregistré une augmentation massive de 84%, principalement en raison du nombre plus élevé de lancements sur plan et d’inventaires disponibles par rapport aux années précédentes, estime Core. .

Les volumes de transactions sur les marchés secondaires et sur plan devraient continuer d’augmenter en 2023, tirés par la demande des acheteurs locaux et internationaux, indique le rapport.

« Les prix de vente devraient connaître une hausse progressive mais continue, en particulier dans les quartiers de villas et d’appartements de choix », indique le cabinet de conseil.

« Les hausses de loyers et les taux d’occupation élevés devraient toutefois se poursuivre en 2023, avec un écart croissant entre les loyers dans les nouveaux baux et les renouvellements. »

Mis à jour : 09 février 2023, 5 h 00