Le marché du logement de 2022 était sauvagement malsain, avec des stocks historiquement bas entraînant des guerres d’enchères massives et des flambées de prix jusqu’à ce que la Fed mette un terme brutal à tout cela avec des hausses de taux qui ont entraîné la plus importante hausse d’un an des taux hypothécaires. l’histoire. Le logement est entré en récession en juin et le volume des prêts hypothécaires a chuté d’une falaise.
Alors, où tout ce drame nous laisse-t-il pour 2023 ? Bouclez votre ceinture pendant que nous examinons chaque facteur individuellement.
Prix de la maisons
Mes prévisions de prix 2022 :
L’année dernière, mes prévisions de prix prévoyaient une décélération notable de la croissance des prix, même avec des niveaux de stocks à des niveaux historiquement bas et des taux hypothécaires toujours inférieurs à 4 % et le début de l’année.
J’ai alors écrit: «Je recherche une croissance totale des prix des maisons comprise entre 5,2% et 6,7% pour 2022. Ce serait un ralentissement significatif de la croissance des prix, mais ce serait quand même une troisième année consécutive de trop forte croissance des prix pour mon goûter. »
Cette prévision de prix sera incorrecte, car les prix des maisons se situeront probablement entre 6,8 % à 8,3 % au total pour l’année. Qu’est-ce que j’ai mal compris ? Eh bien, les prix ont décollé début 2022 ; Janvier, février et mars ont vu la croissance des prix s’accélérer alors que les guerres d’enchères ont commencé au cours des trois premiers mois de l’année. Cela se produisait alors que les tendances des ventes étaient également en baisse en février et mars.
La situation s’est tellement détériorée que j’ai qualifié le marché du logement de sauvagement malsain en février et l’ai considéré comme le pire marché du logement après 2010, car les stocks ont atteint des niveaux historiquement bas et les taux hypothécaires étaient tout simplement trop bas pour arrêter les guerres d’enchères. En février, j’ai appelé à des tarifs plus élevés pour aider à calmer la folie.
La croissance des prix était malsaine en 2021, et elle était sauvagement malsaine au cours des premiers mois de 2022. J’avais un modèle strict de croissance des prix sur cinq ans pour 2020-2024 qui disait que la seule chose qui pourrait ruiner le logement en 2020-2024 serait si les prix ont dépassé 23% en moins de cinq ans, un vrai risque dans cette période.
Eh bien, ce modèle de prix a été brisé avec 30% croissance des prix en seulement deux ans, et elle empirait au début de 2022.
En supposant un 8% niveau de croissance en 2022, j’aurais besoin d’un 15% décliner à l’échelle nationale pour remettre mon modèle en ligne pour être à l’extrémité supérieure d’ici la fin de 2024. En remontant à 2013, j’ai souligné que mon indice d’abordabilité trébuche si les taux hypothécaires dépassent 5,875 %et a écrit à ce sujet en 2019 alors que nous étions sur le point d’entrer dans ma période critique de 2020-2024.
Mes prévisions de prix 2023 :
Tant que les taux restent au-dessus 5,875 %, mon indice d’accessibilité verra la pression sur les prix des maisons se poursuivre. Pour 2023, en supposant que les taux restent au-dessus de 5,875 %, nous devrions voir une 5,9%-7,4% baisse nationale des prix des maisons. Plus le taux est élevé à partir de ce niveau, plus l’abordabilité sera touchée de manière significative.
Je fais des prévisions depuis 2010 et je n’ai prédit que des baisses de prix pour 2011 et 2012. À partir de 2013 à 2022 J’ai prévu une croissance des prix chaque année. J’espère qu’avec mes explications ci-dessus, vous pouvez voir pourquoi j’ai discuté de la baisse des prix en 2023 en raison de taux dépassant mon niveau clé et de l’accélération des prix de l’immobilier au-dessus de mon modèle de croissance des prix lié à cette période.
Taux hypothécaires
Mes prévisions tarifaires 2022 :
Dire que nous avons eu une année historique pour les taux hypothécaires et le marché obligataire en 2022 est un euphémisme !
Mon regard sur les taux est intimement lié à mon regard sur le marché obligataire. Lors de l’expansion précédente, à partir de 2015, j’avais la même prévision d’obligations chaque année de 1.60%-3% sur le rendement à 10 ans, ce qui signifie à peu près les taux hypothécaires dans le 3.50%-4.75% Portée. Il s’est cassé sous et au-dessus de ces niveaux critiques pendant une brève période, mais pour la plupart, il a maintenu le cap.
Lorsqu’il est devenu évident que le COVID-19 était sur le point de briser l’économie à court terme, j’ai parlé du rendement à 10 ans se situant entre -0,21% et 0,62%, ce qui ferait baisser les taux hypothécaires. En 2021, ma fourchette de prévisions obligataires était 0,62%-1,94%, et nous avons atteint un sommet d’environ 1,76 % cette année-là.
Depuis 2019, le facteur critique pour mon travail économique a été le rendement à 10 ans qui a dépassé 1,94 %. Cependant, l’année dernière, c’était la première fois après le COVID-19 que je pensais que le rendement à 10 ans pourrait dépasser 1,94 % si les rendements mondiaux augmentaient, en particulier si les rendements à 10 ans de l’Allemagne et du Japon augmentaient.
L’année dernière, nous avions tendance à dépasser les 4 % de taux hypothécaires en plus alors que les rendements mondiaux augmentaient, mais tout a changé après mars. La Réserve fédérale a inversé le cours de ses hausses de taux plus lentes que la normale, l’invasion russe a fait grimper les prix du pétrole et du blé, et l’enfer s’est déchaîné sur les taux de rendement et les taux hypothécaires à 10 ans.
Un rendement sur 10 ans de 1,94%-2,42% moyens Taux hypothécaires de 4 % à 4,5 %, et vous pouvez faire valoir un mauvais marché des titres adossés à des créances hypothécaires pour que les taux atteignent 4,75% à 5% – c’est ça. Rien dans mes prévisions n’indiquait des taux hypothécaires de 5.875%-7.37%. Une fois que la Fed a parlé d’une réinitialisation du logement et d’être une Fed à mandat unique pour lutter contre l’inflation, tout a changé.
Mes prévisions tarifaires 2023
En octobre, j’ai écrit sur les arguments en faveur d’une baisse des taux jusqu’en 2023. Depuis cet article, les taux hypothécaires sont passés de 7,37 % à 6,12 %, puis sont remontés à 6,54 %.
Pour 2023, le taux de croissance de l’inflation est en baisse, indépendamment de ce que la Fed croit ou ne croit pas. À moins que nous n’ayons un autre choc d’offre, il n’y a aucun moyen d’avoir des dépenses massives pour rendre à nouveau fous les prix des biens durables. Les ménages américains avaient 2,1 billions de dollars d’épargne excédentaire pendant la pandémie, qui a maintenant été ramenée à 900 milliards de dollars. La Fed s’est dite préoccupée par l’énorme excédent d’épargne des consommateurs, mais il semble que la majorité de cette épargne sera épuisée d’ici la fin de l’année.
Pour 2023, le rendement à 10 ans est actuellement à 3,70 % et je crois que la fourchette de rendement sur 10 ans cette année se situera entre 3.21%-4.25% tant que l’économie reste ferme. Maintenant, si l’économie s’affaiblit, en particulier en termes de rupture du marché du travail, ce qui pour moi est une augmentation des demandes de chômage à 323 000 et au-delà, alors nous pouvons descendre jusqu’à 2,73 % sur le rendement à 10 ans.
Avec cette fourchette de rendement de 10 ans (3,21 % à 4,25 %), les taux hypothécaires devraient se situer entre 5.25%-7.25%. Cela suppose que les écarts sont larges et que les prix des prêts hypothécaires sont encore faibles. Toutefois, si les écarts s’améliorent, nous pourrions même voir les taux hypothécaires moins de 5 % si le rendement à 10 ans passe sous la barre des 3 %
J’ai lié le pivot de la Fed à la rupture des demandes d’assurance-chômage et je pense que le marché obligataire devancera la Fed à ce sujet. Cela pourrait ramener le rendement à 10 ans sous les 3 %. Ce serait un plus pour la demande.
Nous suivrons cette ligne de très près dans mon nouveau Housing Market Tracker qui publie tous les lundis. C’est pourquoi il est essentiel de suivre les données de suivi hebdomadaires, car nous nous concentrerons sur les données sur les demandes d’assurance-chômage chaque semaine pour voir quand cette ligne de données fera que la Fed redevienne une Fed à double mandat.
Inventaire des logements
Mes prévisions d’inventaire 2022 :
L’un de mes grands appels de prévision de l’année dernière était que je pensais qu’en tant que nation, nous pourrions revenir aux niveaux d’inventaire de 2019 à l’échelle nationale en utilisant le NRA nombre de 1,52 à 1,93 million en 2023. J’ai passé cet appel en juin 2022 dans une interview avec Mike Simsonsen de Recherche Altos sur son podcast Top of Mind.
Cependant, des semaines après cet appel, les nouvelles données d’inscription ont commencé à diminuer sensiblement, ce qui rend cet appel beaucoup plus difficile à réaliser en 2023. Dans un certain contexte, remontant à 1982, la fourchette moyenne historique a été comprise entre 2 millions et 2,5 millions. Nous sommes actuellement à 1,14 millions et le plus bas historique était 860 000 début 2022. Comme nous pouvons le voir ci-dessous, nous sommes aujourd’hui loin des normes historiques.
Mes prévisions d’inventaire 2023 :
Je m’en tiens toujours à mon appel que nous entrons dans les niveaux d’inventaire de 2019 de 1,52-1,93 millions pour 2023. Cependant, je reconnais que la dynamique du logement a beaucoup changé depuis cette prévision de juin, car les données sur les nouvelles inscriptions ont diminué.
Il sera presque impossible de ramener l’inventaire national aux niveaux de 2019 si nous n’obtenons pas une croissance traditionnelle des nouvelles inscriptions, car nous n’avons tout simplement pas assez de maisons sur le marché pour y revenir en 2023 autrement.
Récession du logement
Mes prévisions de récession immobilière 2022/2023
Le marché du logement est entré en récession le 16 juin 2022 : les ventes étaient en baisse, la production est sur le point de baisser et des emplois sont perdus, les revenus totaux diminuant également. J’ai parlé de cette récession du logement sur CNBC l’année dernière. Bien sûr, ce qui peut changer cette récession immobilière est simple : nous avons besoin de taux hypothécaires plus bas pour stimuler la demande. C’est aussi quelque chose dont j’ai parlé l’année dernière sur CNBC.
Sur une note positive pour la baisse des taux hypothécaires, la Réserve fédérale a finalement reçu la note que l’inflation des loyers est très en retard sur les données de l’IPC, et cette année, cela devrait être une histoire positive. J’ai dit dans cette interview qu’en janvier et février, il serait évident que le taux de croissance de l’inflation des loyers serait en baisse.
Eh bien, la Fed a compris et a créé une version mise à jour de l’inflation des loyers qui n’a pas un tel décalage, afin qu’elle puisse exclure ces données lorsqu’elle examine les progrès de la lutte contre l’inflation. Pour moi, c’est un vrai gros problème et un élément positif pour l’économie américaine.
Les ventes de maisons existantes ont chuté très rapidement en 2022 en raison de la hausse des taux hypothécaires et du manque de croissance des nouvelles inscriptions, ce qui signifie que le nombre de vendeurs traditionnels qui ont acheté une maison était beaucoup plus faible en 2022. La barre est si basse dans les données de ventes pour 2023 que nous peut trébucher dessus, donc la clé pour les ventes est de suivre les données d’application d’achat et l’impact des taux sur cette ligne de données qui s’étend sur 30 à 90 jours.
C’est une autre raison pour laquelle j’ai créé le Housing Market Tracker – pour mieux comprendre les données prospectives concernant les ventes, les applications d’achat, les tarifs et l’inventaire.
Le secteur des ventes de maisons neuves et les mises en chantier sont en récession et ne sortiront pas de cette ornière tant que l’offre mensuelle ne sera pas inférieure à 6,5 mois en moyenne sur trois mois et les ventes de maisons neuves sont en croissance. Nous sommes à 8,6 mois avec de nombreuses maisons encore en construction ou qui n’ont même pas encore commencé à être construites.
Les permis et les mises en chantier de logements continueront de baisser cette année jusqu’à ce que la dynamique ci-dessus change. Les constructeurs sont là pour gagner de l’argent et ont besoin d’un motif financier pour approvisionner un marché lorsque l’approvisionnement mensuel dépasse 6,5 mois, ce qui rend le travail plus difficile. Cependant, il est clair à 100 % que les constructeurs sont maintenant dans une bien meilleure position pour faire face à cette récession immobilière que celle de 2005-2008.
L’une des raisons en est que les ventes de maisons neuves sont déjà historiquement basses aujourd’hui. Même si le chiffre global est gonflé car il ne tient pas compte de l’annulation, les ventes n’ont pas disparu pendant un certain temps après ces ajustements. Si les taux hypothécaires baissent davantage, les constructeurs auront plus de facilité à déplacer les produits.
L’économie générale
Les prévisions pour l’économie générale sont simples à suivre pour l’année 2023 car, le 5 août 2022, j’ai levé mon sixième et dernier drapeau rouge de récession avant de faire une présentation sur mon modèle de récession au Conference Board le 27 juillet.
En appliquant mon modèle aux données à partir de la fin des années 1960, chaque fois que mes six drapeaux rouges de récession sont levés, une récession n’est pas trop loin, bien que parfois elle soit plus rapide que d’autres.
Par exemple, la dernière fois que mes six drapeaux rouges de récession nous ont tous déclenchés, c’était à la fin de 2006 et la récession n’a commencé qu’en 2008. Maintenant, je me concentre sur une ligne de données pour appeler la récession et ce sont les données sur les demandes d’assurance-chômage.
Cependant, en raison de la folie des données économiques depuis le COVID-19, j’ai créé un modèle sur la façon dont nous pouvons éviter une récession à court terme. Les deux grandes clés : le taux de croissance de l’inflation et les taux hypothécaires doivent tous deux baisser.
Conclusion
Comme nous pouvons le voir ci-dessus, nous avons traité de nombreuses données folles à grande vitesse sur le marché du logement de 2022. Il est temps de passer à 2023, et c’est pourquoi j’ai pensé qu’il était très important de créer un tracker pour les données hebdomadaires sur le logement. parce que les choses peuvent tourner en un clin d’œil, et les prévisions sur un an ne suffiront pas dans cet environnement.
Le fléau de l’inflation immobilière hante toujours les deux maisons, car les variables croisées des prix des maisons et des taux hypothécaires ont plongé le logement dans une récession en 2022. Cependant, une lumière peut être vue, même si la distance est longue. Une trajectoire de stabilisation du marché du logement peut se produire si ces variables se rejoignent.