Avez-vous déjà entendu cette phrase : « la perfection est l’ennemie du bien » ? Ou « parfait est l’ennemi du fait » ? J’entends ces phrases assez souvent lorsqu’il s’agit de développement de produits et de logiciels, mais je pense qu’elles s’appliquent très bien à la résolution de problèmes complexes comme la transformation du processus d’évaluation des propriétés pour qu’il fonctionne mieux pour chaque partie prenante.
La récente audience du sous-comité d’évaluation (ASC) et la première de « Our America: Lowballed » organisée par le Établissement Brookings approfondi les nombreuses préoccupations, l’histoire et les opinions sur les améliorations nécessaires au sein de l’industrie de l’évaluation. En particulier, les événements se sont concentrés sur les modèles de discrimination et de préjugés pour les emprunteurs et les propriétaires appartenant à des minorités.
Chaque événement a mis en évidence les questions ouvertes actuelles qui nécessitent des réponses et, espérons-le, a convaincu la plupart qu’il existe un problème qui mérite d’être résolu. La question principale de tous est de savoir s’il existe une solution. Il faudra peut-être beaucoup de temps pour trouver la ou les solutions parfaites, mais il existe peut-être des moyens de faire des progrès immédiats pour résoudre les problèmes dès maintenant.
Comme tout bon exercice produit, nous devons définir les points faibles avant de parler de solutions. Les points douloureux ont été bien documentés par le plan d’action PAVE et soutenus par de nombreux documents de recherche, donc je ne passerai pas beaucoup de temps ici, sauf pour m’émerveiller de la gamme et de la complexité des points douloureux.
Les préoccupations de préjugés raciaux, un manque de normalisation pour les consommateurs dans le réexamen du processus de valeur et une autorité peu claire dans la structure de gouvernance sont tous présents parmi les demandes croissantes des prêteurs pour un processus plus efficace qui fournit une certitude de valeur plus tôt. Peut-être tout cela peut-il se résumer à une demande croissante pour un processus d’évaluation plus équitable, efficace, précis et objectif.
Il est évident que le langage utilisé comme « éradiquer » ou « éliminer » en référence au biais d’évaluation est choisi pour exprimer l’importance de ne pas faire de compromis sur le fait que le processus soit équitable pour tous. Et nous ne devons absolument pas faire de compromis sur ce résultat final.
Cependant, il faudra de très nombreuses étapes itératives pour atteindre cet objectif final. L’utilisation de mots absolus peut parfois décourager la recherche de solutions itératives. Est-ce que « mieux » est suffisant comme point de départ ?
Par exemple, lors de la conversation lors de l’audience de l’ASC sur l’utilisation de modèles d’évaluation automatisés (AVM) comme outil viable et non subjectif pour comprendre l’exactitude de la valeur lors de la souscription, des inquiétudes ont été soulevées quant à la présence de biais dans les données elles-mêmes. L’extraction de tous les biais des données sur les ventes immobilières que l’ensemble du secteur utilise pour évaluer les propriétés (qu’il s’agisse d’évaluateurs, d’AVM, de prêteurs ou d’investisseurs) est un effort écrasant de plusieurs années. Mais si des MAV précises aident à éliminer les formes de biais en ce moment, cela semble être une évolution intéressante.
Parfois, la meilleure façon d’empêcher l’objectif de perfection d’arrêter les progrès à court terme est de trouver les domaines communs sur lesquels tout le monde est d’accord et de se mettre au travail en attaquant ces domaines en premier.
Par exemple, je n’ai jamais entendu quelqu’un dire qu’il ne voulait pas de données foncières plus complètes et faisant autorité. Mais la lenteur de l’adoption des évaluations de bureau GSE qui nécessitent la génération de données de propriété numérisées et de plans d’étage avant la demande de prêt a été surprenante.
Peut-être plus prometteur est le travail qui est fait par les deux organismes pour créer une norme de collecte de données sur les propriétés et ce Fannie Mae a fait allusion sur son nouveau site Web Valuation Modernization. L’idée d’acceptation de la valeur (plus d’épingles et d’aiguilles pour les emprunteurs en attente de l’évaluation) devrait suffire à intéresser les prêteurs. Et il est bon de savoir que l’adoption par les prêteurs entraînera l’utilisation de la technologie mobile qui crée une image plus complète de la maison grâce à une collecte de données cohérente. Plus de presse-papiers.
Un autre thème commun est la réduction de la part de subjectivité dans les formulaires d’évaluation et la norme de données. Bien que les commentaires puissent fournir un contexte utile à une personne à son bureau qui n’a pas vu la propriété de première main, une norme de données améliorée réduirait le besoin de commentaires et fournirait plus de structure pour garantir que l’analyse appuie la valeur.
Le nouvel ensemble de données d’évaluation uniforme (UAD) et l’initiative de refonte des formulaires sont en cours, et la spécification UAD devrait être publiée cette année. Cela signifie que le développement peut commencer cette année, de sorte que l’industrie est prête à déployer les nouveaux formulaires en 2024.
Et en prime, la spécification fournit une maison pour les captures numériques des propriétés à inclure. Pourquoi ne pas amener virtuellement toute la maison à chaque partie prenante et utiliser l’IA pour masquer tous les éléments qui ne devraient pas figurer dans l’évaluation, comme les photos de famille.
Je n’ai pas pu me déplacer pour assister en personne à l’audience de l’ASC, j’ai donc assisté à l’audience en ligne, ce qui m’a donné accès aux commentaires publics en direct. Il était évident dans les commentaires que tout le monde n’était pas d’accord avec les problèmes identifiés par les témoins à l’audience, sans parler des solutions proposées. Certains des commentaires ont souligné à juste titre que la tâche d’éliminer les préjugés raciaux du logement aux États-Unis ne peut être accomplie en se concentrant uniquement sur l’évaluation.
Indépendamment de notre capacité à trouver un accord parfait ou des solutions parfaites, il existe de multiples possibilités d’améliorer le processus d’évaluation au profit de tous ceux qui comptent sur des valeurs de maison efficaces et précises. Les propriétaires et les acheteurs d’aujourd’hui méritent des améliorations continues et itératives et une marche constante vers l’objectif d’équité pour tous. Alors acceptons les progrès qui nous attendent, et ne tenons pas le bon pour le parfait.