Propriété aux EAU : « Un propriétaire peut-il signifier un avis d’expulsion avant l’expiration d’un bail ? »

Je vis dans une villa à Dubaï et le propriétaire a vendu le bien pendant le septième mois de mon bail.

Le nouveau propriétaire souhaite prendre possession de la villa pour y habiter avec sa famille. Il m’a envoyé un avis d’expulsion notarié de quitter la propriété dans les 12 mois.

Comme indiqué dans vos colonnes précédentes pour The National, le préavis de 12 mois pour expulser un locataire doit être signifié expiration du bail précédentconformément à la loi 26 de 2007 et à la loi modifiée 33 de 2008, qui régissent les relations entre propriétaires et locataires.

Je crois comprendre qu’un locataire doit recevoir l’avis d’expulsion en même temps qu’il reçoit une copie du nouveau contrat de location.

Vous mentionnez également que certains juges du Comité de règlement des différends locatifs (RDSC) permettent que cet avis soit signifié à tout moment. Que dit la loi? Quels sont mes droits en tant que locataire? Je veux rester dans ma villa actuelle le plus longtemps possible. DA, Dubaï

La loi est claire quant au moment où un avis d’expulsion doit être signifié, mais ce qui s’est passé, c’est qu’avec le temps, des changements apparaissent en fonction des décisions du juge au RDSC.

Dans votre cas, le nouveau propriétaire devra prolonger votre contrat de location actuel au moment de son renouvellement car il reste encore cinq mois avant la fin du préavis de 12 mois.

Lorsqu’un propriétaire donne lui-même un préavis d’utilisation du bien ou ses proches au premier degré, ils doivent prouver un détail supplémentaire. Ils doivent déclarer qu’ils ne possèdent pas une autre propriété qui pourrait être utilisée à la place.

Par conséquent, contactez votre propriétaire actuel pour en demander la confirmation. Vous pouvez également vérifier cela auprès du Département foncier de Dubaï (DLD) pour obtenir des éclaircissements.

Si le propriétaire possède un autre logement, vous pouvez remettre en cause votre avis d’expulsion. Cependant, si le nouveau propriétaire ne possède pas d’autres propriétés convenables, vous devrez quitter la villa à la fin du préavis de 12 mois.

J’habite à Dubaï et j’ai reçu un avis de renouvellement de mon propriétaire demandant une augmentation de loyer de 54 %.

Le bailleur a basé l’augmentation de loyer sur une attestation d’évaluation locative de la DLD. Est-ce juridiquement valable ? CN, Dubaï

Malheureusement, il semble qu’il n’y ait pas d’autres informations depuis que j’ai écrit une colonne précédente sur ce sujet.

L’évaluation payée du DLD cite un chiffre correct, mais je crois comprendre qu’elle se concentre sur une propriété vacante plutôt que sur l’évaluation du loyer d’un contrat de location existant.

Il existe un écart important entre l’évaluation locative d’un logement vacant et celle d’un locataire sur place. Celle-ci est née de la protection offerte aux locataires par le calculateur de loyer de l’Agence de Régulation Immobilière.

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La villa la plus chère vendue à Dubaï — en images

Dans certains cas, les propriétaires qui ont fait appel au service d’évaluation du DLD ont reçu un loyer plus élevé de leur locataire, mais uniquement parce que ce dernier comprend maintenant qu’il doit se rapprocher de l’opinion de son propriétaire plutôt que de ce que la loi stipule.

Les propriétaires utilisent ces évaluations comme un outil de négociation et un guide pour montrer potentiellement à leurs locataires existants qu’ils paient peut-être un loyer inférieur au marché.

Ces évaluations ne sont pas encore utilisées pour valider la valeur cotée. Vous avez toujours le droit de le contester via le RDSC. Cependant, le résultat sera décidé par un juge unique.

Mario Volpi est directeur des ventes et de la location chez Engel & Volkers. Il a travaillé dans le secteur immobilier pendant plus de 35 ans, à Londres et Dubaï. Les opinions exprimées ne constituent pas des conseils juridiques et sont fournies à titre indicatif seulement. Veuillez envoyer vos questions à [email protected]

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