Le paysage de l’industrie des services hypothécaires est en train de changer. Depuis plus d’une décennie, l’industrie a connu une croissance à partir de deux sources principales.
La première source, plus traditionnelle, est la croissance organique par le biais de nouveaux prêts.
La deuxième méthode, qui est devenue de plus en plus courante, est la croissance par le biais de portefeuilles de prêts ou d’acquisitions d’entreprises. Ce changement se produit en raison de la volonté accrue des investisseurs privés d’investir dans l’entretien et de l’accent mis par les entreprises parrainées par le gouvernement sur la réduction de leur empreinte.
Cela peut causer des problèmes aux gestionnaires dans les cas où les prêts sont acquis avec des impayés préexistants et inconnus en matière d’impôt foncier manqués lors de la phase de diligence raisonnable.
Quels sont les risques encourus lors de l’acquisition d’un portefeuille de crédits ?
Selon la deuxième méthode mentionnée ci-dessus (croissance par acquisitions), les portefeuilles de prêts changent de mains, une partie acquiert un ensemble de prêts tandis que l’autre en transfère la propriété. Avec cet échange, il y a un élément de transfert de risque pour le nouveau gestionnaire après l’acquisition du nouveau portefeuille de prêts. Certains de ces risques incluent :
- Diligence raisonnable minimale sur une nouvelle population de prêts contractée auprès de l’ancien gestionnaire
- Conditions « préexistantes » (par exemple, éléments essentiels à la vente fiscale) dans le portefeuille de prêts qui peuvent entraîner des propriétés irrécupérables ou perdues, ou des paiements de pénalités/d’intérêts importants
- Insatisfaction des emprunteurs et érosion de la confiance
- Temps limité pour collecter ou récupérer la perte auprès de l’ancien réparateur
Qu’est-ce que le nettoyage de portefeuille ?
Le défi pour l’acheteur de portefeuille est d’identifier les prêts « à haut risque » au moment du changement de propriétaire afin qu’il puisse atténuer ces risques opérationnels. Pour résoudre ce défi de l’industrie, une nouvelle approche a été identifiée pour répondre à ces préoccupations : le nettoyage du portefeuille. Dans le cadre de la nouvelle approche, des outils sont fournis pour répondre aux besoins des réparateurs. Ceci comprend:
- Identifier les comptes à haut risque en fonction de l’historique et des attributs des prêts
- Identifier et résoudre les problèmes de propriété et de délinquance au moment de l’intégration du portefeuille
- Remédier aux impôts fonciers en souffrance existants, améliorant ainsi l’expérience de l’emprunteur
- Réduire le risque de biens irrécupérables et réduire les pénalités et les intérêts courus
- Sécuriser des paiements de retard plus rapides pour récupérer la perte de l’ancien réparateur
À quoi ressemble le processus de nettoyage de portefeuille ?
Lors du transfert des prêts, un ensemble de données complet sur l’impôt foncier est utilisé pour identifier s’il y avait des défauts de paiement connus sur les comptes lors de la dernière mise à jour des dossiers fiscaux. À ce stade, les impayés potentiels peuvent avoir des taxes achetées et payées afin que les comptes soient corrigés de manière proactive. Cette approche aide les acheteurs de portefeuille à être payés plus tôt plutôt que d’attendre la réponse de la demande de l’emprunteur ou jusqu’au prochain cycle fiscal.
Pour illustrer la puissance de l’approche, CoreLogic a suivi le processus d’un cas d’utilisation de prêteur principal national pour la méthodologie de nettoyage de portefeuille.
Étape 1 – La population complète du transfert de portefeuille a été passée dans les bases de données de CoreLogic pour vérifier le statut de l’impôt foncier.
Étape 2 – Pour tout enregistrement « Délinquant » ou « Inconnu », un relevé de remboursement a été commandé au nom du client afin que des informations sur le remboursement puissent être obtenues pour tout impôt impayé. (Tous les éléments de statut « Payé » ont été supprimés du processus à ce stade.)
Étape 3 – Sur toute information d’approvisionnement indiquant un montant de taxe foncière en souffrance, des tâches de recherche ont été lancées au nom du client pour remédier aux impayés. Étant donné que les relevés de remboursement de CoreLogic fournissent une « criticité » autour de la délinquance, les prêts à haut risque avec des délinquances sur plusieurs années et ceux en danger de vente fiscale pourraient être triés en premier dans le processus.
Étape 4 – CoreLogic a remis le paiement, noté les comptes et clôturé les tâches associées au nettoyage du portefeuille. Cette action proactive a permis au prêteur de résoudre ces problèmes peu de temps après l’acquisition des prêts.
En utilisant le nettoyage de portefeuille, ce prêteur national de premier plan a pu effectuer un niveau plus élevé de diligence raisonnable autour d’une population de prêts acquis. En tant que tel, il y avait des impayés en suspens qui ont été traités de manière proactive.
De plus, les frais de pénalité/d’intérêt ont été minimisés car ce processus a détecté ces défauts de paiement peu de temps après l’embarquement des prêts. Mais peut-être que la plus grande source d’atténuation des pertes était associée à la découverte de prêts acquis « gravement en souffrance » et à la mise à jour des impôts fonciers. Cela a réduit l’exposition du prêteur à la « perte de garantie » sur ces propriétés.
En matière de gestion des prêts, une once de prévention proactive peut valoir mieux que guérir.
Pour en savoir plus sur le nettoyage de portefeuille, visitez CoreLogic.com