Alors que les taux hypothécaires atteignent 7 % et plus, les agents de crédit constatent que de nouveaux emprunteurs s’intéressent de plus en plus aux options qui peuvent aider à réduire leurs versements hypothécaires initiaux. Ces emprunteurs espèrent que les taux baisseront suffisamment au cours des prochaines années pour qu’un refinancement réduise leurs paiements de façon permanente.
Les options pour les emprunteurs comprennent des rachats de taux temporaires et des programmes d’aide aux versements initiaux. L’agent de crédit basé à Boise, Blake Bianchi, fondateur et PDG de Future Mortgage, a déclaré à la journaliste de HousingWire Flávia Nunes qu’il avait constaté une augmentation du nombre d’emprunteurs choisissant un rachat de taux temporaire 2-1.
« Environ 50% de nos clients utilisent ce programme pour obtenir des paiements plus abordables », a déclaré Bianchi. « Davantage de clients pensent qu’ils auront la possibilité de se refinancer au cours de ces deux années. »
Les rachats de taux temporaires ne sont pas nouveaux, mais de nombreux agents de crédit ne connaissent peut-être pas cette option. Historiquement, les périodes où ils gagnent en popularité peuvent généralement être attribuées à des taux en hausse.
Alors, qu’est-ce qu’un rachat de taux 2/1 ?
De manière générale, un buydown est une technique de financement immobilier qui permet à un emprunteur de se qualifier plus facilement pour un prêt hypothécaire à taux d’intérêt plus bas. Ce taux inférieur peut durer pendant toute la durée du prêt hypothécaire ou pendant une période donnée.
Un rachat 2-1 est un accord qui prévoit un taux d’intérêt bas pour la première année du prêt, un taux un peu plus élevé pour la deuxième année et le taux plein pour la troisième année et au-delà. Le taux d’intérêt sur un rachat 2-1 serait de 2% inférieur au taux des billets pour la première année, de 1% en dessous du taux des billets pour la deuxième année et les années trois à 30 seraient au taux des billets.
Comment fonctionne un rachat de taux 2/1 ?
Un rachat 2-1 peut être payé par l’acheteur de la maison ou le vendeur de la maison peut le payer en tant que concession du vendeur. Ce paiement peut être effectué sous forme de points hypothécaires ou d’une somme forfaitaire déposée sur un compte séquestre auprès du prêteur et utilisée pour subventionner les mensualités réduites de l’emprunteur.
Selon des experts interrogés par le Washington Post, Fannie Mae, Freddie Mac et la Federal Housing Administration (FHA) exigent que l’emprunteur se qualifie pour son prêt hypothécaire au taux de la note, quel que soit le rachat.
quels sont les avantages et les inconvénients?
Un rachat 2-1 en tant que concession du vendeur peut parfois permettre aux vendeurs de vendre plus facilement et plus rapidement leur maison à un bon prix.
Pour les acheteurs de maison, il y a quelques avantages potentiels à un rachat 2-1. Étant donné qu’un rachat temporaire réduit son versement hypothécaire pendant les deux premières années, l’emprunteur peut avoir plus d’argent à sa disposition pendant cette période que s’il payait le versement hypothécaire intégral. Cet argent peut être utilisé pour meubler ou rénover leur nouvelle maison, ou économiser pour d’autres objectifs financiers.
Un rachat 2-1 peut également aider les nouveaux propriétaires à payer une hypothèque mensuelle en les démarrant avec un paiement inférieur. De plus, si un acheteur s’attend à ce que ses revenus augmentent au cours des deux prochaines années, le rachat 2-1 lui laisse le temps d’augmenter ses revenus avant qu’il ne soit tenu de payer le montant total.
Et pour les emprunteurs qui espèrent se refinancer à un taux inférieur à l’avenir, l’utilisation d’une concession de vendeur pour acheter un rachat 2-1 peut se traduire par plus d’économies pour eux plutôt que d’utiliser leurs propres fonds pour faire un acompte plus important ou acheter des points pour baisser durablement le taux d’intérêt.
En termes d’inconvénients, un rachat 2-1 a un coût initial élevé et ne peut valoir la peine pour l’acheteur que s’il peut obtenir le rachat via une concession du vendeur. En tant que concession du vendeur, le rachat fait partie des frais de clôture que le vendeur paie pour aider l’acheteur en réduisant ses frais de clôture.
Les paiements augmenteront après la première et la deuxième année du rachat avant de se stabiliser au cours de la troisième année, de sorte que l’acheteur devra s’adapter aux paiements plus importants au fil du temps. S’ils comptent sur l’augmentation de leur revenu pour suivre le rythme de ces augmentations de paiement, c’est aussi un risque. Et s’il y a des problèmes avec leur agent d’entiercement qui envoie le paiement de rachat, l’acheteur de maison est responsable de payer la différence.
Alternatives à un rachat de taux
Les alternatives à un rachat de taux 2-1 comprennent des programmes d’aide à l’acompte et d’autres variétés de rachat de taux. Avec un rachat 1-0, les acheteurs paient un taux d’intérêt inférieur de 1 % au taux convenu au cours de la première année d’accession à la propriété. Avec un rachat 1-1-1, leur taux d’intérêt est inférieur de 1 % pendant les trois premières années d’accession à la propriété, et dans un rachat 3-2-1, le taux d’intérêt est inférieur de 3 % la première année, de 2 % la seconde année et 1 % de moins la troisième année avant de s’ajuster au taux fixe pour le reste de la durée du prêt hypothécaire.
Un rachat 2-1 peut être bénéfique pour les emprunteurs, mais assurez-vous d’informer vos clients sur les tenants et les aboutissants avant qu’ils ne s’engagent. Curieux de connaître les programmes que les emprunteurs peuvent utiliser pour atténuer les difficultés des taux hypothécaires élevés? Lisez le reportage de Nunes ici.