D’ici la fin de 2022, les prêteurs hypothécaires auront émis environ 2,2 billions de dollars de prêts, soit environ la moitié du volume de 4,4 billions de dollars de 2021, selon les prévisionnistes du secteur. Mais Brian Hale, qui assiste plusieurs acheteurs dans leur recherche de cibles d’acquisition de banques hypothécaires indépendantes, voit un paysage encore plus brutal à venir. Il prévoit qu’au cours des 12 prochains mois, les prêts hypothécaires à l’échelle nationale pourraient atteindre 1,3 billion de dollars à 1,7 billion de dollars.
C’est un vilain scénario. Avec un ralentissement aussi drastique, la pression pour la consolidation de l’industrie augmente considérablement. Dans le cadre de la restructuration, il y aura des gagnants (les acheteurs) et il y aura des perdants – ceux dont les noms disparaissent des registres des sociétés en raison de ventes, de fusions ou d’échecs, ont déclaré des observateurs à HousingWire.
Sur la base de nombreux entretiens avec des experts en fusions et acquisitions, nous avons plongé dans le profil de l’acheteur IMB 2023.
Qui veut être dans le secteur hypothécaire?
Brett Ludden, directeur général de Conseillers Sterling Pointune société de conseil en fusions et acquisitions basée en Virginie, prévoit que près d’un tiers des 1 000 plus grands IMB disparaîtront d’ici la fin de 2023 via des fusions, des acquisitions ou des échecs.
La plupart des constructeurs de maisons … laissent cet excédent [potential business] sur le sol, mais les constructeurs de maisons les plus intelligents regardent cela et disent: « Il y a une opportunité là-bas. »
Brian Hale, PDG de partenaires consultatifs hypothécaires
Hale, fondateur et PDG de la société californienne Partenaires de conseils hypothécaires, a déclaré que le niveau de consolidation dans l’industrie IMB « ne me choquerait pas ». Il a ajouté, cependant, que cela pourrait s’avérer être un nombre inférieur, car certains banquiers hypothécaires pourraient «découvrir comment réduire les coûts» et s’accrocher à la récession.
Pourtant, la consolidation est déjà clairement en cours dans le secteur des prêts hypothécaires. Au cours de la semaine dernière, l’un des plus grands prêteurs hypothécaires au détail du pays, basé à Charlotte Hypothèque de mouvementa annoncé l’acquisition de Mortgage Network, un accord qui ajouterait 2 milliards de dollars en volume annuel de prêts, 250 professionnels du crédit hypothécaire et 31 succursales à son réseau.
Hale a ajouté qu’un autre grand IMB, basé en Californie Hypothèque de la guilde, « semble également être dans un mode d’acquisition substantiel ». De plus, Hale a déclaré qu’il travaillait actuellement avec trois clients qui cherchent à acheter des IMB – dont deux sont des constructeurs de maisons et un qu’il a décrit comme une entreprise «proptech / fintech».
Hale, bien sûr, n’a pas pu révéler les noms de ces clients, bien qu’il ait défini le type de cibles d’acquisition qu’ils cherchent à trouver en tant qu’acheteurs.
« Le profil que nous avons créé [for our clients] est que nous voulons des entreprises avec plusieurs licences d’État et les trois billets – Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae – de sorte que l’acheteur se retrouve avec une société de banque hypothécaire pleinement fonctionnelle qui a des relations d’entrepôt et d’agence », a déclaré Hale.
Pour les constructeurs de maisons qu’il représente, Hale a déclaré que l’acquisition d’une opération de prêt hypothécaire est un moyen intelligent de tirer parti des «fruits à portée de main», entre autres moteurs d’une telle acquisition.
« Pour 100 acheteurs qui entrent dans une salle d’exposition communautaire, [a homebuilder] vend 8% à 15% de ces acheteurs une maison dans leur communauté », a déclaré Hale. « Le reste de ces personnes sont toujours à la recherche d’une maison.
«Si vous livrez 5 000 maisons par an, cela signifie que vous avez 50 000 personnes à la recherche d’une maison qui traversent votre plateforme et qui sont probablement préqualifiées par vos agents de crédit, et vous… avez une relation avec eux. La plupart des constructeurs de maisons … laissent cet excédent [potential business] sur le sol, mais les constructeurs de maisons les plus intelligents regardent cela et disent: « Il y a une opportunité là-bas. »
Hale a ajouté que c’est « la raison pour laquelle les constructeurs de maisons veulent être dans le secteur des prêts hypothécaires ».
Les routes plug-and-play et de courtage
David Hrobon, directeur de la société de conseil en prêts hypothécaires du Colorado, The Groupe Stratmordans un rapport récent, prévoyait qu’une cinquantaine d’accords de fusion ou d’acquisition seraient annoncés ou conclus d’ici la fin de l’année, soit 50% de transactions de plus qu’en 2018 – le point culminant précédent pour les consolidations de prêteurs au cours des trois dernières décennies.
Le principal moteur de cela est le [loan-production] le volume du vendeur vaut plus pour l’acheteur que pour le vendeur, en raison des synergies que l’acheteur apporte.
Garth Graham, associé principal chez groupe stratmor
« Les prêteurs qui accordent toute leur attention au refinancement lorsque cette activité monte en flèche réalisent d’énormes profits », a déclaré Garth Graham, associé principal et directeur des activités de fusions et acquisitions pour le groupe Stratmor. «Mais la marée finit toujours par tourner, et quand c’est le cas, bon nombre de ces prêteurs ont du mal à rester à flot.
« Nous en voyons beaucoup cette année, et cela continuera certainement en 2023. »
Graham a déclaré que la plupart des accords d’acquisition impliqueront probablement de plus grands IMB achetant de plus petits IMB parce que ces grands acteurs, contrairement aux petits acteurs, ont la capacité de gagner de l’argent grâce à la production de prêts supplémentaires – sans ajouter de dépenses supplémentaires importantes.
« Le principal moteur de cela est le [loan-production] le volume du vendeur vaut plus pour l’acheteur que pour le vendeur, en raison des synergies que l’acheteur apporte », a déclaré Graham.
Thomas Yoon, président et chef de la direction d’un prêteur non-QM basé en Californie Excelerate Capital, qui appartient au président de la société, Mike Thompson, a déclaré que pour les 200 premiers IMB, les accords de fusion et acquisition pourraient être une option viable. Cependant, pour les prêteurs de niveau intermédiaire qui ne font pas partie de ce groupe, Yoon s’attend à ce que les offres dites « plug and play » soient attrayantes car elles sont beaucoup plus rentables.
« Donc, c’est un peu comme si nous ne voulions pas de votre dette. Nous ne voulons pas tous vos problèmes, mais nous prendrons votre noyau dur », a déclaré Yoon. « Ils sont comme, ‘Visez l’entreprise. Nous allons juste acheter le talent [i.e., loan officers] en gousses.' »
Selon Ludden, une autre voie de survie pour certains IMB pourrait être de se convertir à une opération de courtage.
Ces personnes ont beaucoup de richesses, et si elles choisissent d’investir dans une direction différente, elles pourraient choisir de prendre les gains et de libérer les capitaux propres pour investir dans leurs nouvelles entreprises.
Brett Ludden, directeur général de Sterling Point Advisors
« Nous voyons des prêteurs correspondants qui envisagent de faire le choix de redevenir purement des courtiers, car cela leur permet de se débarrasser d’un montant substantiel de coûts », a-t-il déclaré. « Ainsi, même si cette entreprise n’échoue pas, elle change considérablement son modèle commercial. »
« Nous avons récemment eu plusieurs prêteurs nous dire qu’ils n’ont tout simplement aucune possibilité de continuer », a ajouté Ludden. « Certains nous informent qu’ils fermeront les portes, tandis que d’autres essaient désespérément de réduire les coûts, même au-delà de ce que je pense être une réduction des coûts probablement réalisable. »
Certains prêteurs, a-t-il ajouté, changent même leur objectif d’origination pour survivre.
«Un petit prêteur de la côte Est, par exemple, a obtenu au cours des deux derniers mois sa licence californienne et se concentre désormais presque exclusivement sur les transactions hypothécaires inversées à forte valeur. en Californie », a déclaré Ludden.
Le profil de l’acheteur 2023
Ludden s’attend également à ce que les IMB appartenant à des personnes ou à des familles fortunées « vont être parmi les plus gros acheteurs ». Parmi les IMB qui correspondent à cette description figurent Hypothèque Liberté, Hypothèque de l’Académie, Prêt hypothécaire passerelle, Nouveau financement américain, Hypothèque de mouvement, Financière CMB, Hypothèque Vistal Point, Excelerate Capital et plus.
Ludden a souligné, cependant, que ce n’est pas parce qu’ils sont détenus par des particuliers fortunés qu’ils sont nécessairement en mode d’achat (ou de vente). Chaque prêteur est unique, avec des défis, des opportunités et des bilans différents, a-t-il souligné.
Cependant, les IMB qui appartiennent de manière indépendante à un seul investisseur fortuné ou à une famille ont tendance à avoir plus de flexibilité en matière de retour sur investissement, ou «exigences de retour sur investissement», et ils ont souvent «une réserve de liquidités» sur laquelle puiser pour soutenir négociation », a déclaré Ludden.
« Je ne pense pas que l’idée que [some of] ces entreprises pourraient également rechercher des sorties est incompatible avec la thèse », a ajouté Ludden. « Ces personnes ont beaucoup de richesses, et si elles choisissent d’investir dans une direction différente, elles pourraient choisir de prendre les gains et de libérer les capitaux propres pour investir dans leurs nouvelles entreprises. »
Cette entreprise est vraiment compliquée à bien des égards. C’est aussi simple dans un sens : c’est très utile si vous gagnez plus d’argent que vous n’en dépensez.
Brian Hale, PDG de partenaires consultatifs hypothécaires
Hale a ajouté que nous pourrions même voir des intérêts étrangers – tels que des banques européennes ou asiatiques – qui recherchent un point d’entrée sur le marché immobilier américain envisager d’acquérir une franchise IMB. Indépendamment de la combinaison d’IMB qui se retrouveront au cours de la fusion et de l’acquisition au cours de la prochaine année, il est clair que le visage de l’industrie est sur le point de changer pour s’adapter aux nouvelles réalités auxquelles il est confronté.
« Dans l’ensemble, nous pensons qu’il est probablement nécessaire de réduire davantage la capacité, étant donné que les volumes en 2023 devraient baisser de près de 60 % par rapport au pic de 2020 », un récent rapport d’une banque d’investissement et courtier basée à New York. Keefe, Bruyette & Woods États. « … Nous pensons également qu’il y a une limite à la capacité des entreprises à réduire leurs effectifs sans sacrifier la technologie ni nuire au moral.
« Nous pensons que cela crée un défi qui pourrait favoriser la consolidation. »
Hale a ajouté qu’en fin de compte, il existe deux façons prédominantes d’acquérir une opération hypothécaire – un achat d’actifs ou un achat d’actions.
« Avec un achat d’actifs », a-t-il déclaré, « vous laissez derrière vous l’ancienne entité et tous les risques qui y sont associés, et c’est vraiment l’équivalent d’une grosse transaction d’embauche, avec de l’argent versé aux actionnaires d’origine. » Avec un achat d’actions (l’itinéraire que Hale a déclaré que ses clients actuels poursuivent), « l’acheteur acquiert tous les péchés que le vendeur a commis depuis la nuit des temps », a donc déclaré Hale en menant une recherche de diligence raisonnable approfondie (et souvent coûteuse) est essentiel .
« … Cette entreprise est vraiment compliquée à bien des égards », a ajouté Hale. « C’est aussi simple dans un sens : c’est très utile si vous gagnez plus d’argent que vous n’en dépensez. »