- James Walker III a acquis 1 million de dollars de biens immobiliers à 26 ans.
- Il y a quatre ans, il a utilisé un prêt de 18 000 $ pour acheter sa première propriété FHA pour 350 000 $.
- Walker recommande à tous les investisseurs débutants d’utiliser les prêts FHA pour leur premier achat.
James Walker III avait un objectif : amasser 1 million de dollars en immeubles de placement avant son 30e anniversaire. Le mois dernier, il a réalisé son rêve – quatre ans plus tôt que prévu.
Surperformant à vie, Walker, 26 ans, travaille comme avocat spécialisé dans les fusions et acquisitions d’entreprises le jour – et souvent jusque tard dans la nuit. Mais depuis son plus jeune âge, il se passionne pour l’immobilier et l’entrepreneuriat.
Ayant grandi dans le Connecticut, Walker se souvient de s’être réveillé à 7 heures du matin le week-end pour aider ses parents à peindre, à changer les serrures et à percevoir le loyer de leurs plus de 100 appartements. Ses parents ont également changé de maison, emménageant dans une nouvelle maison tous les deux ans pour la rénover avant de la vendre pour un énorme avantage. Ils ont essayé en vain d’ouvrir un hôtel et ont également fourni des services de conseil aux prisonniers en liberté conditionnelle qui séjournaient dans la maison de transition qu’ils possédaient.
« C’était cool. Vous avez appris à connaître les gens, mais vous avez aussi appris à connaître le travail que cela a demandé », se souvient Walker dans une interview avec Insider.
À l’âge de 12 ans, il démarre sa première entreprise, une entreprise de déneigement. Des années plus tard, alors qu’il était étudiant à l’Université Howard, Walker a coupé les cheveux et a fondé à la fois une entreprise de déménagement et une entreprise de covoiturage pour gagner de l’argent supplémentaire.
« Donc, vous voyez cette genèse de l’immobilier et de l’entrepreneuriat venir dans mes années de formation en voyant mes parents devenir vraiment gros dans l’immobilier », a-t-il déclaré.
Fou de revenus passifs
À 22 ans, Walker a utilisé le prêt de 18 000 $ qu’il a reçu comme cadeau de fin d’études de ses parents pour acheter sa première maison. Il a déposé 3,5% sur une propriété de 350 000 $ dans le Maryland grâce à un prêt de la Federal Housing Administration, ou FHA, qui totalisait environ 18 000 $ lorsque les frais de clôture étaient pris en compte.
Avec un prêt FHA, la propriété doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant au moins un an. En tant qu’étudiant en droit de l’Université Howard, Walker vivait dans une pièce de la maison et louait les autres à des locataires.
Il a choisi d’acheter la propriété dans le Maryland, à un mile à l’extérieur de DC dans une zone où vivaient de nombreux étudiants de l’Université Howard, en raison des « lois extrêmement favorables aux locataires » de DC, même si elles auraient pu s’avérer « assez difficiles ».
« Je pense que ces lois favorables aux locataires ont un but – ce n’est pas que je sois contre cela », a-t-il déclaré. « Mais lorsque vous prenez une décision d’investissement, vous devez penser, ‘quel pourrait être le coût ou le risque potentiel pour moi, à un si jeune âge, dans ce type d’environnement ?' »
Au cours des quatre années qui ont suivi, la maison a enregistré des flux de trésorerie positifs. À tout moment, Walker dit qu’il a été en mesure de couvrir les versements hypothécaires et de réaliser des bénéfices supplémentaires en plus. Il a également réinvesti systématiquement d’importants investissements dans la propriété pour rénover le sous-sol, la cuisine, les comptoirs et les appareils électroménagers.
Walker considère les FHA comme une opportunité de reporter les impôts par le biais de rénovations, de paiements d’intérêts et d’amortissements. « Nous vivons dans un monde où la législation fiscale est très avantageuse pour les propriétaires », a-t-il déclaré.
Simultanément, la propriété a réalisé une appréciation de près de 175 000 $ depuis son achat, dit Walker. Selon Redfin, la maison vaut maintenant environ 476 383 $.
« Maintenant, j’ai un actif que je pourrais utiliser comme garantie, si nécessaire. Mais j’ai aussi un actif qui génère des flux de trésorerie positifs, donc je pourrais l’utiliser comme revenu, si nécessaire », a-t-il déclaré. « Et le plus fou, c’est que ce n’est même pas mon travail à temps plein. C’est donc vraiment comme un revenu passif. »
Grâce aux déductions fiscales ou aux références et aux revenus de location, Walker estime qu’il a confortablement récupéré le double du montant qu’il a investi dans l’immobilier. Il a également accumulé des économies en vivant sans loyer pendant quatre ans.
« Mais je n’ai même pas réalisé la plus grande partie de mon investissement, qui est l’appréciation », a-t-il déclaré.
Le mois dernier, Walker a acheté un condo à Brooklyn pour 549 000 $ en tant que deuxième immeuble de placement. Ce prix d’achat, combiné à l’estimation de la maison dans le Maryland, représente un peu plus d’un million de dollars en immeubles de placement pour le portefeuille de Walker, selon les registres immobiliers consultés par Insider.
Les paroles de sagesse de Walker
Walker estime que l’une des étapes les plus importantes de l’investissement immobilier consiste à effectuer des étude de marché, telles que l’identification du taux de criminalité, des options de transport et de l’accessibilité de la ville dans une zone spécifique. La recherche démographique qu’il a menée sur sa propriété du Maryland lui a montré ce que les étudiants de Howard payaient en moyenne pour le loyer, lui permettant d’ajuster ses prix en conséquence.
Les investisseurs doivent également prêter attention aux zones où les promoteurs ont acheté des bâtiments abandonnés pour des retournements de maison, dit Walker.
« Vous voulez trouver des domaines où vous êtes en bas du marché ou au milieu du marché », a-t-il expliqué. « Vous ne voulez pas trouver une zone où toute la rue est développée et c’est la dernière parcelle de cette rue. »
Il déconseille également d’acheter un bloc entier, « parce qu’alors vous êtes en concurrence avec vous-même pour les locataires ». Dans le même temps, il met en garde contre le fait de devenir le seul investisseur dans une zone.
« Chaque investisseur aide l’autre investisseur, et c’est ce qui crée non seulement la conformité, mais une valeur marchande, ou un marché qui se stabilise. Et le but est vraiment de stabiliser les propriétés », a-t-il déclaré. « C’est tout un concept commercial là-bas … pour acheter des propriétés en difficulté. Si vous ne voulez pas suivre la nouvelle voie de construction, il est parfois plus facile d’entrer, d’aller dans des zones peut-être plus difficiles, de trouver des propriétés en difficulté, de stabiliser ces propriétés. »
Au fur et à mesure qu’il a acquis plus d’expérience, Walker dit qu’il est plus disposé à travailler avec d’autres investisseurs.
« Grâce aux connaissances que j’ai acquises, je suis maintenant dans une position où je peux rassembler des investisseurs et diriger des investissements sur diverses propriétés et atténuer mon risque en tant qu’investisseur », a-t-il déclaré.
« L’argent va et vient – vous pouvez obtenir de l’argent des banques, vous pouvez obtenir de l’argent des gens. Tout le monde ne sait pas quoi faire avec l’argent », a-t-il ajouté.
Il conseille également aux investisseurs potentiels de ne pas tergiverser.
« La perfection empêchera toujours le succès », a-t-il partagé. « Et cela vient de quelqu’un qui s’efforce de proposer le meilleur produit à tout moment à mes consommateurs. »
« Il y aura toujours quelque chose à réparer. En même temps, cela ne peut pas m’empêcher de commencer », a-t-il ajouté. « Nous devons trouver ce terrain d’entente où nous ne sommes pas si risqués que nous prenons des raccourcis, ne faisons pas d’inspections, ne tirons pas de rapports de titre, ne faisons pas de recherches de privilèges … mais en même temps, nous ne sommes pas debout en un seul endroit en attente. »
Enfin, Walker recommande à chacun d’acheter sa première propriété avec un Prêt FHA, même si ce n’est peut-être pas le meilleur moment, car il pense que la bulle immobilière actuelle durera encore environ un an. Il lance également une mise en garde contre le fait de suivre aveuglément les tendances du marché.
« Tout le monde veut changer de maison. C’est juste très tendance à dire », a déclaré Walker. « Je pense que la première chose que les gens devraient faire est d’acheter leur première propriété FHA. Installez-vous dans une position où ils ne sont pas déjà. Obtenez une situation stable où vous posez votre tête la nuit. »
Il a poursuivi: « Et à partir de là … vous avez eu un peu le goût de l’immobilier, un peu le goût d’une transaction. Vous construisez cela à la base et vous vous préparez pour le jour où le vrai succession dépasse votre revenu principal. »