Le marché des droits de gestion hypothécaire (MSR) a ouvert 2023 avec un volume sain de capital engagé dans l’achat des actifs ainsi que plusieurs vendeurs prêts à conclure des accords – comme en témoignent les 60 milliards de dollars à 65 milliards de dollars d’offres de portefeuille MSR actuellement en cours d’offre, experts du marché dire.
Cette bonne nouvelle, cependant, est éclipsée pour l’instant par ce que les sources du marché MSR décrivent comme une série record d’offres MSR planifiées qui seraient en cours de préparation par le géant bancaire Wells Fargoqui a officiellement annoncé la semaine dernière son intention de « réduire la taille de son portefeuille de services ».
Une source du marché MSR, qui a demandé à ne pas être nommée, a déclaré que des rumeurs concernant une méga-offre ou une série d’offres potentielles de Wells Fargo ont fait surface à la fin de l’année dernière et ont pris une urgence renouvelée avec la récente annonce publique de Wells Fargo.
« Nous avions commencé à entendre au quatrième trimestre qu’ils allaient sortir avec un contrat conventionnel de 100 à 150 milliards de dollars (Fannie Mae et Freddie Mac MSR]offre, et ils suivraient cela avec 100 milliards de dollars de Ginnie” [MSRs] », a déclaré la source du marché. « Donc, avec l’annonce de Wells Fargo, les rumeurs disent qu’il y a 250 milliards de dollars de MSR [based on loan volume serviced] qui vont être mis à disposition.
Fannie et Freddie achètent et titrisent des prêts hypothécaires conventionnels qui respectent leurs lignes directrices. Ginnie Mae garantit des titres adossés à des créances hypothécaires émis par des prêteurs qui accordent des prêts par le biais de programmes de logement soutenus par le gouvernement, tels que le Administration fédérale du logement.
Bien que les offres potentielles de packages Wells Fargo MSR soient encore du domaine des « rumeurs de marché », selon les experts MSR, ces rumeurs ont un impact immédiat sur le marché MSR. Ils disent qu’un volume aussi énorme d’offres MSR arrivant sur le marché dans un court laps de temps affecterait les prix et la liquidité – du moins dans le haut de gamme du marché.
« Bien que je ne sois pas en mesure de confirmer ou d’infirmer le volume que Wells prévoit de mettre sur le marché, ce que vous avez entendu semble correspondre à ce que nous entendons également », a déclaré Mike Carnes, directeur général du groupe d’évaluation MSR chez Analyse MIAC, qui fournit des services de conseil MSR. « Bien que je ne pense pas que cela ait un impact important sur la liquidité des transactions inférieures à 3 milliards de dollars, Wells [assuming the rumors about the bank’s planned MSR sales are accurate] pourrait très bien avoir un impact sur la liquidité de transactions de 10 milliards de dollars et plus.
Carnes a déclaré que MIAC a actuellement trois packages MSR à proposer ou sur le point d’être évalués qui, combinés, sont évalués à plus de 4 milliards de dollars sur la base des portefeuilles de prêts à gérer. Les accords MSR impliquent diverses combinaisons de prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac et/ou Ginnie Mae.
« Si Wells sature le marché avec des méga offres, ils pourraient très bien retirer les plus gros acheteurs du marché dans un avenir prévisible », a ajouté Carnes. « Fondamentalement, trop d’offre équivaut à des prix plus bas. »
Ajoutant un peu de crédibilité aux rumeurs d’une énorme offre en cours d’actifs MSR, publication de l’industrie À l’intérieur du financement hypothécaire a récemment rapporté que ses sources dans le domaine de la banque d’investissement indiquaient qu’un portefeuille de 85 milliards de dollars de MSR était préparé pour la vente par un vendeur non spécifié, une transaction qui pourrait éventuellement être divisée en deux packages. La publication a également signalé que les spéculations montaient sur le fait que le vendeur pourrait être Wells Fargo.
Carnes et d’autres experts du cabinet de conseil en MSR affirment que le début de l’année est le moment où les acheteurs de MSR ont de nouveaux budgets et regorgent de capitaux. Ces acheteurs peuvent inclure des banques, des banques hypothécaires indépendantes et des investisseurs privés, certains soutenus par des sociétés de capital-investissement.
« Si une ou deux entreprises interviennent et achètent tout [any large Wells Fargo MSR offerings], cela a très peu d’impact », a déclaré Carnes. « Si cela s’étale sur plusieurs années, avec plusieurs offres importantes et plusieurs acheteurs, cela pourrait rendre la tâche difficile à quiconque souhaite vendre en plus grande quantité.
« Pour se prémunir contre une éventuelle saturation du marché, recherchez des vendeurs pour accélérer la vente de leurs MSR, dans l’espoir de prendre de l’avance sur le marché alors que les acheteurs ont encore les budgets et la bande passante pour acheter. »
Tom Piercy, directeur général de Conseillers hypothécaires Incenterun autre grand acteur de l’espace MSR, a ajouté que cette année « il y a une énorme quantité de capital engagée dans l’actif [MSRs].”
Incenter agit en tant que conseiller pour quelque 17 milliards de dollars d’offres de portefeuille MSR dans le cadre de trois offres actuellement en cours d’appel d’offres, ainsi qu’un autre accord privé de 9 milliards de dollars sans enchères actuellement en cours. Les trois packages MSR mis aux enchères publiquement, tous avec des dates d’échéance des offres en janvier, comprennent une offre groupée de 10,2 milliards de dollars offrant des MSR Fannie et Freddie; une offre distincte de 2,1 milliards de dollars de MSR Fannie et Freddie ; et un ensemble de services de prêt jumbo de 4,8 milliards de dollars offert par une banque.
En outre, Piercy a déclaré qu’Incenter disposait d’environ 25 milliards de dollars supplémentaires dans les offres de portefeuille MSR en cours dans le cadre de deux autres transactions. Piercy a estimé qu’au début du mois de janvier, sur l’ensemble du marché MSR, et en incluant « ses pairs dans l’industrie », il y avait environ « 60 à 65 milliards de dollars en jeu sur le marché publiquement ».
« Normalement, en début d’année, vous avez tous les nouveaux budgets [for MSR buyers], donc vous avez beaucoup d’engagement de capital et des gens prêts à acheter », a déclaré Piercy. « Alors, c’est pourquoi vous poussez fort pour obtenir ces offres.
« Maintenant, il y a toutes ces rumeurs liées à [Wells Fargo] et une abondance de MSR libérée.
Piercy a déclaré que ces rumeurs, qu’elles se révèlent vraies ou non, ont déjà un « impact majeur » sur le marché.
« Cette semaine, il y a eu une tempête d’appels et de SMS, et [I’m] parler avec les acheteurs et obtenir leur point de vue sur le marché en ce moment », a déclaré Piercy. « J’ai eu tellement de commentaires à ce sujet [Wells Fargo rumor] et si cela va entraîner l’épuisement de tout le capital, et les valeurs MSR vont chuter.
« Il y a beaucoup de [buyers that] je sens qu’il va y avoir une opportunité d’achat, donc j’ai du mal avec ça parce que sur la base du volume et de ce qui va être offert, il y a moins d’une poignée de [buyers] qui pourrait réellement regarder ces grosses transactions.
En raison du nombre limité d’acheteurs pour les transactions méga-MSR – impliquant potentiellement un total de 250 milliards de dollars en offres de portefeuille MSR – Piercy a déclaré qu’il n’était pas clair comment le marché serait finalement impacté, expliquant que le diable est toujours dans le des détails. Il a déclaré que si Wells Fargo allait de l’avant avec quelques énormes offres MSR, « il y a tout cet autre marché qui va se poursuivre dans la fourchette de 250 millions de dollars à 20 milliards de dollars, et il y a différents acheteurs qui opèrent dans cette catégorie ».
« Il est trop tôt pour dire ce que feront les vendeurs [if the Wells Fargo MSR-sale rumors turn out to be true] », a déclaré Piercy. « Chaque transaction MSR est unique, non seulement l’actif lui-même est unique, mais la raison de la vente est unique, et cela aurait donc un impact sur les transactions susceptibles de se déclencher par rapport à celles qui sont retirées. »
« D’ici la semaine prochaine, nous saurons peut-être quelque chose de différent. Mais ce à quoi nous avons affaire maintenant, c’est… un problème autour de la valeur perçue, étant donné les rumeurs d’un volume important arrivant sur le marché à la suite d’annonces récentes [related to Wells Fargo]. Donc, la perception est la réalité en ce moment.
Rob Nunziata, co-PDG de Hypothèque FBC, un vendeur-réparateur non bancaire, a déclaré qu’il y a plus d’entreprises qui vendent des MSR maintenant que dans un passé récent en raison des conditions du marché, les taux hypothécaires ayant doublé au cours de l’année écoulée, créant des urgences de trésorerie pour certains prêteurs. « Et le nombre d’acheteurs n’a pas vraiment beaucoup changé… vous avez donc un petit déséquilibre », a-t-il ajouté.
Nunziata, dont la société de prêts hypothécaires a émis quelque 7,4 milliards de dollars de prêts sur tous les canaux commerciaux en 2021, a déclaré que les actifs de MSR fournissent également un « flux de trésorerie réel » s’ils sont conservés dans les livres.
« Les livres d’entretien rapporteront généralement environ 10% », a-t-il déclaré. « Il y a un bon rendement qui vient du carnet d’entretien.
« Donc, il n’y a pas besoin de le vendre [MSR portfolios] parce qu’il y a un flux de revenus, mais la situation de chacun est différente », a ajouté Nunziata. « Certains prêteurs peuvent avoir besoin de vendre des services, et s’ils le font, ce n’est probablement pas le moment optimal pour le faire s’ils peuvent attendre. »
Wells Fargo va saisir les opportunités
Les responsables de Wells Fargo n’ont pas répondu à une demande de commentaire sur cette histoire. Cependant, le PDG de Wells Fargo, Charlie Scharf, lors du récent appel aux résultats du quatrième trimestre 2022 du prêteur, a déclaré ce qui suit en réponse à la question d’un analyste sur les plans de portefeuille MSR de la banque :
« Le fait que nous produirons beaucoup moins d’origine signifiera certainement qu’au fil du temps, le MSR et le carnet d’entretien global diminueront très naturellement en fonction de cela, sur une période de temps assez longue. Mais nous chercherons également des moyens intelligents et économiques de réduire d’ici là la complexité et la taille de notre carnet d’entretien. Et si ceux-ci se présentent, nous serons certainement intéressés à le faire.
Cette réponse ne semble pas exclure que Wells Fargo envisage une offre méga-MSR ou une série de transactions plus petites mais toujours énormes cette année. La banque a récemment annoncé un bénéfice de 13,2 milliards de dollars pour 2022, en baisse de 39 % par rapport à son bénéfice de 2021 de 21,6 milliards de dollars.
En plus de réduire la taille de son portefeuille MSR, Wells Fargo, le troisième plus grand prêteur hypothécaire américain sur la base des montages, a annoncé le 10 janvier qu’il existerait le canal correspondant, qui était responsable d’environ 44 % du total des prêts hypothécaires de la banque. volume de montage de 14,6 milliards de dollars au quatrième trimestre 2022. Le volume de montage de prêts hypothécaires de la banque au quatrième trimestre a diminué de 70 % d’une année sur l’autre, a rapporté HousingWire la semaine dernière.
Société d’analyse de données hypothécaires Récursivité rapporte qu’à la première semaine de janvier 2023, le portefeuille total de MSR de Wells Fargo s’élevait à 608,2 milliards de dollars, ce qui représente environ 7,3 % du volume total de 8,37 billions de dollars de MSR en circulation à cette date – y compris Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac MSR.
Ventilé par canal MSR, le portefeuille de MSR du prêteur lié aux prêts garantis par Fannie Mae totalise 269,4 milliards de dollars à la même date, soit environ et une part de marché de 8%. Son portefeuille MSR de prêts garantis par Freddie Mac totalisait 226,5 milliards de dollars, soit une part de marché de 7,9 %.
Le portefeuille Ginnie Mae MSR de Wells Fargo s’élevait à 112,3 milliards de dollars début janvier, ce qui représente une part de marché de 5,3 %, selon les données de Recursion. Selon Recursion, les principaux réparateurs MSR de toutes les agences à la première semaine de janvier incluent Wells Fargo au n ° 1, suivi de Pennymac, JPMorgan Chase, Hypothèque fusée, Services de prêt de Lakeview, Hypothèque Liberté, M. Cooper, Capitale Rythme (Auparavant Nouveau Résidentiel), et United Wholesale Mortgage.
Piercy a déclaré que si les rumeurs liées à Wells Fargo et aux offres potentielles de méga-MSR sont vraies ou non, cela finira par se concrétiser et cela « traversera » le marché.
« Les MSR ont beaucoup d’intérêt en tant qu’investissement alternatif », a-t-il ajouté. « J’étais extrêmement optimiste en ce qui concerne les liquidités entrant cette année.
« Et j’ai finalement l’impression que nous devrions rester optimistes, si nous pouvons passer à travers cette réaction initiale à que peut-il arriver sur le marché. Je pense que les lois de l’économie finiront par s’installer ici dès qu’il y aura une plus grande certitude.