L’industrie de l’assurance titres est souvent déplorée pour être archaïque et apporter des changements minimes, mais cela n’a pas été le cas au cours des 12 derniers mois.
Près d’un an après avoir annoncé qu’il commencerait à accepter des lettres d’opinion d’avocat (AOL) au lieu d’une assurance titres dans des circonstances limitées, Fannie Mae fait encore une fois des vagues dans l’industrie de l’assurance titres.
Selon un rapport de PoliticoPro, publié mercredi dernier, l’entité parrainée par le gouvernement (GSE) envisage de piloter un programme qui contournerait l’assurance titres traditionnelle et les AOL. Le programme accorderait à certains prêteurs hypothécaires une dérogation aux exigences d’assurance titres pour les prêts vendus à Fannie Mae et sera déployé ce printemps, selon Politico.
Fannie Mae, qui soutient actuellement près de 4,1 billions de dollars de prêts immobiliers résidentiels aux États-Unis, ne confirmerait ni ne démentirait les rumeurs.
« Nous savons que les frais de clôture continuent d’être un obstacle pour les acheteurs de maison – en particulier parmi les populations mal desservies et les acheteurs d’une première maison », a écrit un porte-parole de Fannie Mae dans un e-mail. « Nous continuons à rechercher des options qui entraîneraient des réductions de coûts de manière sûre et rationnelle et aideraient les emprunteurs à économiser de l’argent dans le cadre de notre plan de financement équitable pour le logement. Comme nous sommes encore dans la phase de recherche, nous n’avons actuellement aucun détail supplémentaire à partager pour le moment.
Les plans de financement équitable du logement du GSE ont été approuvés cet été par le Agence fédérale de financement du logement.
« L’intention était de promouvoir des opportunités de logement abordables et durables pour un plus grand nombre de ménages à l’échelle nationale », a déclaré Diane Tomb, PDG de Association américaine des titres fonciers, dit Câble de logement à la fin de l’année dernière. « L’un des objectifs qu’ils ont définis dans ces plans est de réduire les frais de clôture, en particulier pour les emprunteurs à faible revenu. Sur la base de ces plans, les deux GSE poussent des programmes pilotes favorisant l’utilisation de lettres d’opinion d’avocat, apparemment comme une alternative pour réduire les coûts de clôture.
Alors que l’introduction d’AOL a frustré l’ALTA, la dernière décision de Fannie Mae a suscité de vives inquiétudes pour l’organisation commerciale.
« Nous sommes extrêmement préoccupés par le programme pilote signalé par Fannie Mae visant à renoncer aux exigences d’assurance titres pour certaines transactions. Il semble que Fannie Mae dépasse sa charte et sa mission directement dans le secteur de l’assurance titres. Cela devrait sonner l’alarme », a écrit le groupe commercial dans un e-mail. « Si la crise financière de 2008 nous a appris quelque chose, c’est que les raccourcis vers des processus bien établis présentent de grands risques pour notre système immobilier, nos propriétaires et nos contribuables solides, fiables et dignes de confiance. La FHFA devrait arrêter cette activité.
Howard Turk, fondateur et directeur général de Turc & Ciequi a aidé l’assureur de titres Big Four Premier Américain lancement au Canada dans les années 1980, se méfie également de ce que cela pourrait signifier, en particulier pour les prêteurs.
« Le vrai risque ici est pour le prêteur. S’il y a un problème, Fannie se prévaudra très probablement de ses droits en vertu des accords de rachat typiques et renverra l’accord d’où il vient », a écrit Turk dans un e-mail. « La vraie question est aux prêteurs qui font ces transactions. Pour eux, ils doivent déterminer s’ils se sentent chanceux ou non. L’assurance titres est là pour une très bonne raison. S’en passer implique une évaluation des risques.
L’ALTA a également fait part de ses inquiétudes quant à l’impact que le groupe de commerce estime qu’un manque de couverture aurait sur les propriétaires si une réclamation sur le titre de leur maison se produisait.
« Ces produits qui entrent sur le marché – c’est déroutant car ils offrent aux personnes qui en ont le plus besoin une couverture moindre », a déclaré Tomb. « Nous n’avons vu aucune donnée réelle basée sur la conversation selon laquelle cela va économiser de l’argent. À certains égards, cela pourrait leur coûter plus cher. Ils pourraient en fait perdre leur maison.
Les partisans des plans de financement équitable du logement du GSE soulignent toutefois la disparité entre les revenus générés par les primes d’assurance titres et le montant que les sociétés de titres paient en réclamations.
Selon l’ALTA, les assureurs de titres ont rapporté 17,6 milliards de dollars de primes de titres au cours des neuf premiers mois de 2022, tout en ne payant que 438,7 millions de dollars de sinistres au cours de cette période.
Pour sa part, ALTA a déclaré qu’elle s’efforçait de réduire les coûts de clôture là où elle le pouvait, et elle pense que l’augmentation de l’automatisation et l’amélioration des capacités technologiques au sein de l’industrie du titre réduiront encore plus les coûts au cours des prochaines années.
« Au cours des 10 dernières années, les taux ont baissé de 6 % dans l’ensemble de l’industrie, ce qui est important pour les propriétaires et c’est en raison de l’investissement que l’industrie a investi dans l’automatisation et l’utilisation de l’apprentissage automatique et de l’IA pour rechercher des titres et arriver à un résultat plus rapide. décision concernant le titre », a déclaré Steve Gottheim, avocat général d’ALTA, à HousingWire en novembre dernier. « Ces technologies ont un coût initial, mais au fil du temps, elles apportent cette efficacité et font baisser le prix. »