Stock de logements inférieur à 1 million à nouveau alors que les ventes s’effondrent

Vendredi, NAR a signalé que le niveau total des stocks de logements avait dépassé 1 million en décembre, tombant à 970,00 unités pour une population de 330 millions d’habitants. Et les ventes de maisons existantes se sont effondrées en 2022, passant d’un pic d’environ 6,5 millions en janvier à environ 4 millions en décembre,

Nous avons maintenant à nouveau des niveaux de stocks totaux proches des plus bas historiques. Au cours de l’une des années les plus historiques du marché immobilier américain, nous venons de vivre un événement que la plupart des gens n’auraient jamais cru pouvoir se produire. Je sais que cela semble si simple, mais même aujourd’hui, certaines personnes ne comprennent pas qu’une maison n’est pas comme un stock. Lorsque vous vendez une maison, vous devez trouver un abri car vous avez besoin d’un endroit où dormir pour vos enfants.

Les coûts totaux de logement pour les propriétaires américains par rapport à leurs salaires sont maigres, et la plupart achèteront une maison tout de suite lorsqu’ils vendront. En regardant le logement de cette façon, les quatre dernières décennies ont du sens. La seule période où cela ne s’est pas produit était de 2006 à 2011, lorsque le crédit a forcé les Américains à vendre, à louer ou à être sans abri. En dehors de cette période, tout le reste de 1982 à 2023 était normal.

Si vous pensez que les gens vendent pour devenir sans-abri, alors vous faites partie du groupe de personnes qui n’ont tout simplement pas lu les données sur le logement depuis des décennies. Le manque de vendeurs est également un problème de demande et ce que nous avons vu après juin 2022, c’est que les vendeurs l’ont appelé plus tôt et plus rapidement dans l’année que d’habitude, ce qui a entraîné des ventes totales de maisons existantes totalisant 5 030 000 à la fin de 2022.

À partir de NRA: « Décembre a été un autre mois difficile pour les acheteurs, qui continuent de faire face à des stocks limités et à des taux hypothécaires élevés », a déclaré l’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun. « Cependant, attendez-vous à ce que les ventes reprennent bientôt puisque les taux hypothécaires ont nettement baissé après avoir culminé à la fin de l’année dernière. »

Les Réserve fédérale voulait une réinitialisation du logement, et il a connu une récession immobilière, l’activité ayant chuté le plus rapidement depuis la brève pause pendant COVID-19. Au cours de cette période, nous avons constaté une baisse des données sur les nouvelles inscriptions. Cependant, en 2020, les nouvelles inscriptions sont revenues, et nous ne voulons pas voir les nouvelles inscriptions continuer à baisser cette année – ce serait un double négatif pour le marché du logement.

Jours sur le marché en croissance

L’une des raisons pour lesquelles j’ai qualifié le marché du logement de sauvagement malsain en 2022 était que les maisons se sont envolées des étagères une fois qu’elles ont été répertoriées. Les jours sur le marché étaient trop bas. J’ai souvent dit que chaque fois que les jours sur le marché sont au niveau de l’adolescence, rien de bon ne se produira. Cela signifie que nous n’avons pas suffisamment de stocks de logements disponibles, car avec le retour à la normale des normes de prêt, nous ne pouvons pas reproduire la demande de crédit que nous avons constatée dans le logement de 2002 à 2005.

Donc, le fait que nous soyons revenus à une moyenne de 26 jours sur le marché me rend plus heureux. C’est d’ailleurs ce que veut la Réserve fédérale. La Réserve fédérale n’a pas aimé l’atmosphère d’achat d’une maison pendant COVID-9, en particulier les contrats d’achat non contingents.

Recherche NRA: Les primo-accédants ont réalisé 31 % des ventes en décembre ; Les investisseurs individuels ont acheté 16 % des maisons ; Les ventes au comptant ont représenté 28 % des transactions ; Les ventes en difficulté représentaient 1 % des ventes ; Les propriétés restaient généralement sur le marché pendant 26 jours.

La croissance des prix des maisons s’est ralentie

Même si l’inventaire total de logements n’a pas trop augmenté en 2022, la hausse des taux hypothécaires a refroidi très rapidement la croissance des prix et nous sommes à nouveau proches des plus bas historiques. La Fed voulait une réinitialisation du logement et la hausse des taux hypothécaires a fait l’affaire, refroidissant les prix des maisons vers la fin de l’année.

Mes prévisions de prix pour 2022 étaient trop basses car les taux hypothécaires n’ont pas refroidi les prix assez rapidement, ce que j’explique dans mes prévisions pour 2023. Cependant, nous pouvons maintenant voir plus d’un temps de recharge et de jours sur le marché en croissance ; les deux sont essentiels à mon travail économique autour du logement pour revenir à la normale.

Recherche NRA: Le prix médian des maisons existantes pour tous les types de logements en décembre était de 366 900 $, soit une augmentation de 2,3 % par rapport à décembre 2021 (358 800 $), les prix ayant augmenté dans toutes les régions. Il s’agit de 130 mois consécutifs d’augmentations d’une année à l’autre, la plus longue séquence jamais enregistrée.

Inventaire des logements

Avec l’augmentation du nombre de jours sur le marché, l’offre mensuelle de logements reviendra à un niveau plus traditionnel. Même si l’offre mensuelle est tombée à 2.9 mois dans le rapport de vendredi, il est en hausse d’une année sur l’autre 1.7 mois. L’inventaire total de logements a franchi la barre des 1 000 000 970 000 unités, mais c’est en hausse par rapport à l’an dernier 880 000 unités.

La croissance des stocks de logements d’une année sur l’autre est une histoire positive pour le logement, car le marché fou avant la hausse des taux s’est estompé et nous obtenons un marché plus normalisé.

Recherche NRA Le stock total de logements à la fin décembre était de 970 000 unités, en baisse de 13,4 % par rapport à novembre mais en hausse de 10,2 % par rapport à il y a un an (880 000). Les stocks invendus se situent à un approvisionnement de 2,9 mois au rythme de vente actuel, contre 3,3 mois en novembre mais en hausse par rapport à 1,7 mois en décembre 2021.

Le rapport est conforme à ce que j’attendais; même si les ventes de maisons existantes n’ont pas dépassé les 4 millions comme je le pensais, cela montre toujours que le rapport rétrospectif se rapproche d’un creux par rapport au début. Nous avons parlé de l’inventaire total des logements en dessous 1 million depuis un certain temps maintenant et que nous pourrions voir cela en décembre et en janvier.

Nous avons connu d’importants changements sur le marché de l’habitation depuis octobre, alors que les taux hypothécaires, qui ont culminé à 7,37%est tombé aussi bas que 6,04 % récemment. Les données d’application d’achat ont également trouvé un fond pour rebondir, car cette ligne de données s’est récemment stabilisée.