Voici le récapitulatif du marché immobilier de la semaine dernière :
- Les données sur les demandes d’achat ont enregistré un gain solide de 25 % d’une semaine à l’autre. C’est un grand saut, mais le contexte est essentiel.
- Le stock de logements a diminué de 566 unités, ce qui n’est pas une baisse significative.
- Les taux hypothécaires ont chuté, mais le marché obligataire n’a pas franchi ce que je considère comme un niveau critique, donc pour l’instant, la stabilisation est plus importante.
Les données du marché du logement de la semaine dernière ont fourni des nouvelles mitigées. Les données sur les demandes d’achat ont enregistré une croissance solide de 25 % d’une semaine à l’autre, mais la mesure la plus précieuse est que les baisses d’une année sur l’autre ont été les plus faibles depuis de nombreux mois. Les taux hypothécaires ont terminé la semaine à 6,15 %, mais le taux de 10 ans n’a pas franchi le niveau critique que je recherchais et s’est inversé à la hausse vendredi.
Le stock hebdomadaire de logements a diminué, mais pas beaucoup. Je veux voir l’inventaire total revenir au niveau de 2019 – cela signifierait NRA les données dépassent 1,52 million. Dans le dernier rapport sur les ventes de maisons existantes, nous avons atteint 970 000. Je crois que nous pouvons avoir un marché du logement plus fonctionnel si les stocks atteignent ce niveau, mais nous avons encore un long chemin à parcourir. Nous ne voulons pas que les stocks stagnent à cette période de l’année ; il devrait pousser jusqu’au printemps.
Acheter des données d’application
La semaine dernière, nous avons constaté une augmentation importante des données d’application d’achat de 25 % d’une semaine à l’autre. Normalement, ce serait une nouvelle épique car nous voyons rarement une croissance de 25% d’une semaine à l’autre. Cependant, nous devons nous rappeler que nous venons de commencer la période de croissance saisonnière, qui s’étend de la deuxième semaine de janvier à la première semaine de mai, le contexte est donc toujours critique.
Les données les plus importantes pour moi étaient que la baisse d’une année sur l’autre des données d’application d’achat était la plus faible depuis des mois. La clé avec les données d’application est de lire les éléments internes, en particulier après une plongée en cascade à la demande, pour voir quand un fond se forme.
Depuis le 9 novembre, ces données se sont améliorées, un fait qui a discrètement échappé à la plupart des gens, car l’accent était mis sur la chute des prix des maisons. Les données internes commençaient à montrer qu’un creux se formait alors que les taux hypothécaires baissaient.
Cette ligne de données n’a pas eu d’impression positive d’une année sur l’autre depuis le 19 mai 2021. COVID-19 a fait un certain nombre sur cette ligne de données, de nombreux ajustements doivent donc être apportés pour mieux la comprendre.
Les données d’application d’achat d’une année sur l’autre sont les plus importantes, car il s’agit de la nouvelle croissance du volume. Puisque nous travaillons à partir de la mère de toutes les barres basses, tout changement que nous pourrions voir cette année doit être mis en contexte. Cependant, étant donné que les taux hypothécaires ne sont pas encore tombés en dessous de 6 %, il est encourageant de voir une stabilisation se former avec des taux entre 6,04 % – 7 %.
Nous voulons nous concentrer sur ces données d’ici la première semaine de mai. Après mai, les volumes totaux chutent toujours. N’oubliez pas que les données d’application d’achat regardent au minimum 30 à 90 jours, il faudra donc du temps pour que les données de vente reflètent ce qui se passe ici. Pour l’instant, considérez cela comme une simple stabilisation.
Inventaire hebdomadaire des logements
L’inconvénient de la semaine dernière est que l’inventaire hebdomadaire des logements a légèrement diminué. Cependant, je vais regarder le bon côté des choses et dire que les deux dernières semaines ont vu une stabilisation des stocks. Les données hebdomadaires sur les stocks de logements d’Altos Research montrent qu’il y a deux semaines, les stocks ont augmenté de 1 339 unités, puis diminué de 566 unités la semaine dernière. Espérons que nous verrons la hausse traditionnelle des stocks pour le printemps plus rapidement que nous l’avons vu l’an dernier.
- Variation des stocks hebdomadaire (13 janv. – 20 janv. 2023) : chute de 472 688 pour 472 122
- Même semaine l’année dernière (14 janv.-21 janv. 2022) : Chute de 283 656 pour 276 865
En juin, j’ai prédit que tant que les taux hypothécaires resteraient élevés, la faiblesse de la demande au fil du temps pourrait créer plus de stocks, et nous pourrions revenir aux niveaux de stocks de 2019 en 2023, ce qui signifie des ruptures de stock de plus de 1,52 million.
Une semaine après cette prédiction, les nouvelles données d’inscription ont diminué plus rapidement et plus tôt que d’habitude. En décembre, cela a conduit à des niveaux de stocks totaux dépassant le million. Même ramener l’inventaire aux niveaux de 2019 signifierait toujours que l’inventaire total de logements était historiquement bas.
Au fur et à mesure que le nombre de jours sur le marché augmente, davantage de maisons resteront naturellement sur le marché plus longtemps, ce qui peut augmenter le niveau total des stocks, comme nous l’avons vu l’année dernière. Cependant, il sera difficile de dépasser 1,52 million d’inscriptions actives si les données sur les nouvelles inscriptions diminuent en 2023.
Comme vous pouvez le voir ci-dessous dans les données d’inventaire total NAR pour 2022, l’inventaire augmente chaque année au printemps et en été, puis diminue traditionnellement en automne et en hiver.
Compte tenu du facteur saisonnier, il est très important que nous obtenions une croissance traditionnelle des nouvelles inscriptions chaque année pour que le marché de l’habitation continue de fonctionner normalement. En 2020, en raison de la COVID-19, puis à nouveau en 2022, en raison de taux hypothécaires beaucoup plus élevés, les données sur les nouvelles inscriptions ont sensiblement chuté, ce qui est le signe d’un marché du logement malsain.
En 2020, les nouvelles données d’inscription sont revenues rapidement alors que les gens se sont sentis à l’aise d’inscrire leurs maisons pendant le COVID-19. Maintenant, il s’agit de taux hypothécaires et d’abordabilité, pas d’une pandémie mondiale.
Rendement sur 10 ans et taux hypothécaires
La semaine dernière, les taux hypothécaires ont baissé pour atteindre un creux à court terme de 6,04 %. Cependant, le gars du marché obligataire en moi vient de voir un test d’un niveau critique échouer, et le rendement s’est inversé à la hausse vendredi. Les taux hypothécaires ont terminé la semaine à 6,15 %.
Une partie de mes prévisions pour 2023 concernant le rendement à 10 ans est que si l’économie reste ferme, la fourchette de rendement à 10 ans devrait se situer entre 3.21%-4.25%c’est-à-dire des taux hypothécaires compris entre 5.75%-7.25%. Avec la faiblesse économique, les rendements obligataires pourraient rapidement chuter à 2,72 %, qui pourrait amener les taux hypothécaires près 5 %.
À l’heure actuelle, les données économiques sont toujours fermes et les demandes d’assurance-chômage sont encore faibles, même si janvier n’est pas le meilleur mois pour prendre trop au sérieux les données sur les demandes d’assurance-chômage. Dans l’ensemble, les premières semaines de l’année me semblent à peu près correctes pour le marché du logement.
Le marché estime que Réserve fédérale les hausses de taux sont presque terminées et elles devraient réduire les taux vers la fin de l’année. La Fed veut faire deux ou trois autres hausses de taux de 0,25 % et arrêter. Je pense que la Fed devrait simplement abandonner – de cette façon, vous avez une meilleure chance de maintenir les taux à court terme plus élevés plus longtemps.
La semaine à venir
Aujourd’hui, le Conference Board a publié son principal indice économique, un tracker clé pour tous les acteurs du marché, et il n’a pas montré de tendances économiques haussières depuis un certain temps maintenant. En juillet, j’ai présenté mon modèle de six drapeaux rouges de récession au Conference Board juste avant de lever mon sixième drapeau rouge de récession basé sur l’indice.
D’autres rapports importants sur le marché du logement cette semaine seront les bonnes commandes durables, les ventes de maisons neuves et les ventes de maisons en attente. Les ventes de maisons en attente seront intéressantes car de nombreuses données récentes sur le logement ont été positives. Il s’agit peut-être du dernier rapport sur les ventes de maisons en attente qui ne tient pas compte des meilleures données d’application d’achat – il peut être un mois trop tôt. Cependant, nous avons pu voir un petit rebond sur le fond. Nous le saurons vendredi.
Comme toujours, gardez un œil sur les demandes d’assurance-chômage jeudi matin. Les dernières semaines ont été bonnes dans cette ligne de données car la tendance est à la baisse. La semaine dernière, les principales données sur les demandes de chômage ont éclaté sous 200 000 encore une fois, jusqu’à 190 000, montrant à quel point le marché du travail est solide.
N’oubliez pas que lorsque vous voyez beaucoup d’annonces de licenciement, cela ne signifie pas nécessairement que les gens déposent des demandes de chômage tout de suite. Surtout en ce qui concerne les licenciements dans les entreprises technologiques, ceux-ci pourraient avoir besoin de plus de temps pour filtrer dans le système.
Mon modèle de pivot de la Fed a besoin que les demandes d’assurance-chômage dépassent 323 000 sur une moyenne mobile de quatre semaines. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, nous sommes loin de cela, mais le marché obligataire devrait devancer la Fed avant le virage.
Dans l’ensemble, les données de la semaine dernière étaient bonnes, mais pas excellentes, pour le marché du logement. J’aurais aimé voir l’inventaire augmenter, pas diminuer, mais je prendrai une légère baisse comme une petite victoire. Le fait que le rendement à 10 ans ne dépasse pas ce niveau critique n’est pas trop choquant, mais voir ce niveau passer un bon test était excitant.
Les applications d’achat ont connu un gain significatif d’une semaine à l’autre, mais rappelez-vous que le contexte est essentiel avec cette ligne de données ; nous voulons prendre cela une semaine à la fois et lire correctement la ligne de données et ne pas trop en faire trop.