Suivi du marché du logement : les taux hypothécaires chutent après l’échec de la SVB

La semaine dernière a été sauvage, et pas seulement pour le marché du logement. Nous avions une banque du 21ème siècle Banque de la Silicon Valley puis le gouvernement fédéral a pris des mesures au cours du week-end pour arrêter la contagion. Les taux hypothécaires ont chuté même si le rapport sur l’emploi était plus fort que prévu.

La faillite de la banque a effrayé les négociants en obligations qui recherchaient des rendements et des taux plus élevés. Ils ont inversé leur vision baissière des obligations et les gens ont commencé à acheter le rendement à 10 ans, ce qui a fait chuter les taux hypothécaires.

En conséquence, les taux hypothécaires, qui ont grimpé jusqu’à 7,05 % la semaine dernière, sont tombés à un creux de 6,76 % vendredi.

Voici un petit résumé de la semaine dernière :

• Les données d’application d’achat ont augmenté de 7 % par semaine, toujours en baisse de 42 % d’une année sur l’autre.
• L’inventaire hebdomadaire a diminué de 6201et les nouvelles données d’inscription sont sensiblement en baisse par rapport à l’année dernière, qui était différente de la semaine dernière.
• Le rendement à 10 ans, déjà à un niveau critique clé, n’a pas pu casser plus haut mais s’est inversé et est descendu vendredi après le rapport sur l’emploi et les nouvelles autour de la Silicon Valley Bank.

Rendement sur 10 ans et taux hypothécaires

Dans mes prévisions pour 2023, j’ai postulé que si l’économie restait ferme, la fourchette de rendement sur 10 ans devrait se situer entre 3,21 % et 4,25 %ce qui équivaut à des taux hypothécaires de 5,75 % – 7,25 %. Si l’économie s’affaiblit et que nous assistons à une augmentation des demandes d’assurance-chômage, alors le rendement à 10 ans devrait descendre jusqu’à 2,73%, traduire en 5,25 % taux hypothécaires. Cela suppose que les écarts sont larges car le marché des titres hypothécaires est toujours très tendu.

Bien sûr, les demandes d’assurance-chômage sont loin du niveau auquel je pense que la Fed pivoterait – qui serait de 323 000 sur la moyenne mobile de quatre semaines – et les données économiques ont été fermes jusqu’à présent cette année. Ainsi, la fourchette de rendement sur 10 ans sur laquelle je me concentre se situe entre 3,21 % et 4,25 %, et même avec toutes les données économiques folles, les données sur l’inflation, une panique bancaire et la Fed qui se fait griller pour avoir activement tenté d’augmenter le taux de chômage, le la gamme est bloquée jusqu’à présent.

Lorsque le rendement à 10 ans a tenté de passer sous 3,42 %, j’ai expliqué que c’était un niveau difficile à franchir, et qu’environ 3,95 % était un autre niveau difficile à franchir. Le niveau du canal semble toujours correct. Le graphique ci-dessous montre le rendement à 10 ans à la fermeture des bureaux vendredi.

Après la faillite de Silicon Valley Bank, le gouvernement a jeté ce week-end tout ce qu’il avait dans cette crise nationale pour sauver les déposants et empêcher de futures paniques bancaires. En conséquence, le rendement à 10 ans se négocie à des niveaux inférieurs dimanche soir. Déjà, la tarification future d’une hausse des taux de 0,50 % s’est effondrée ce soir.

La question maintenant : la Fed a-t-elle fini d’augmenter ses taux ? Veulent-ils même risquer davantage de stress sur les marchés ? Ceux qui m’ont suivi sur HousingWire connaissent mon point de vue à ce sujet; ils auraient pu revendiquer la victoire en pré-chargeant tant de hausses de taux et l’appeler un jour.

Au lieu de cela, ils ont récemment choisi une voie différente en discutant de hausses de taux plus agressives. Alors que je tape ceci dimanche soir, il est clair qu’ils ont volé trop près du soleil et ont dû faire face à une crise bancaire.

Inventaire hebdomadaire des logements

On y va encore une fois; nous n’avons toujours pas atteint le creux insaisissable des stocks saisonniers, ce qui en fait la troisième année consécutive que le creux des stocks se produira en mars ou au-delà.

Selon Recherche Altos données, logement L’inventaire a diminué de 6 201 au cours de la semaine dernière ; la baisse est moindre cette semaine que la dernière. Nous devrions bientôt atteindre le creux saisonnier : l’année dernière, les stocks ont atteint leur creux le 4 mars.

• Variation des stocks hebdomadaire (3 mars – 10 mars) : 418 736 pour 412 535
• Même semaine l’année dernière : (4 mars – 11 mars) : Rose de 240 194 pour 247 320

Pour vous donner une certaine perspective, les inscriptions actives au cours de cette semaine en 2015 ont été 960231, en constante augmentation depuis le début.

Les prochaines données d’inventaire à prendre en compte sont les nouvelles données d’inscription, qui sont toujours à leur plus bas niveau cette année, car elles ne se sont pas remises de l’année dernière, lorsque les taux hypothécaires ont dépassé 6 %. Il sera plus intéressant de voir les données d’une année sur l’autre en mai, juin et juillet lorsque l’inventaire saisonnier atteint son maximum.

La semaine dernière, les données d’une année sur l’autre n’étaient qu’un peu en baisse. Cette semaine, c’est une baisse plus notable des données d’une année sur l’autre de 2022 et 2021 :

• 2021 : 60 434
• 2022 : 60 328
• 2023: 51 453

Pour une référence historique, pré-COVID-19, les nouvelles données d’inscription pour cette semaine étaient :

• 2016 79 144
• 2017 80 419
• 2018 80 682

Vous pouvez voir cette tendance à la baisse à long terme dans les données d’inventaire en utilisant le NRA données, ce qui était rare de 2000 à 2005. L’inventaire a augmenté pendant les années de la bulle immobilière parce que le crédit immobilier était beaucoup plus souple à l’époque et que les gens pouvaient se déplacer plus librement. Maintenant, les gens vivent de plus en plus longtemps chez eux, ce dont j’ai parlé en janvier 2020 avant que le COVID-19 ne nous frappe.

De plus, les canaux de crédit sont revenus à la normale, ce qui signifie que vous déménagez quand vous le pouvez, plus de structures de dette de prêt exotiques pour faciliter ce déménagement.

En utilisant le NRA données, c’était la prémisse de ma prévision l’année dernière pour l’inventaire des logements à briser 1,52 millions en 2023. Il s’agit également d’un niveau d’inventaire bas sur quatre décennies avant le COVID-19. Mes prévisions d’inventaire pour 2023 ont besoin de beaucoup d’aide, car les nouvelles données d’inscription n’augmentent toujours pas du tout. Selon le dernier rapport sur les ventes de maisons existantes, nous sommes à 980 000.

Étant donné que la croissance des nouvelles inscriptions est à son plus bas niveau historique, atteindre 1,52 million ne pourrait se produire qu’en raison de la durée. Les maisons mettent plus de temps à se vendre, nous sommes donc revenus à la normale dans cette catégorie.

Acheter des données d’application

Nous utilisons maintenant une barre peu profonde ici sur les données d’application d’achat, mais nous avons eu un gain hebdomadaire de 7 % d’une semaine à l’autre, brisant la séquence de trois rapports négatifs.

La saisonnalité des données d’application d’achat a maintenant moins de trois mois car traditionnellement les volumes chutent après mai. Si cela se produit sans une augmentation solide des applications, nous devrons peut-être attendre que les taux hypothécaires baissent davantage pour obtenir une augmentation de ces données, un peu comme ce que nous avons vu le 9 novembre, qui a stabilisé les données de la demande de logements avant que les taux ne remontent à 7,10% récemment.

Avec la baisse des taux hypothécaires la semaine dernière et l’utilisation d’une barre encore plus basse que celle que nous avions le 9 novembre 2022, je serai très intéressé de voir si nous pouvons obtenir une certaine traction avec les données d’application, surtout si les taux continuent de baisser.

La semaine à venir

Tout d’abord, nous digèrerons tout le drame du week-end sur les faillites bancaires, puis nous reviendrons aux données économiques.

Nous avons beaucoup de données économiques cette semaine, dont deux rapports sur l’inflation : l’IPC mardi et l’IPP mercredi. Les ventes au détail nous ont surpris à la hausse la dernière fois, mais ce n’est pas tout. Nous avons aussi deux rapports sur l’habitation : la confiance des constructeurs et les mises en chantier cette semaine.

Ces 72 heures ont été mouvementées pour les marchés, et nous devons reprendre notre souffle pour réfléchir à ce que la Fed fera ensuite en matière de hausse des taux après que le système bancaire a eu besoin de plusieurs réunions d’urgence sur le pont au cours du week-end.