Suivi du marché du logement : une baisse notable des stocks

Le marché du logement a vu ses stocks chuter de 4% la semaine dernière par rapport à la semaine précédente. C’est un gros changement d’une semaine. Cela signifie-t-il que nous retournons à nouveau à des niveaux d’inventaire historiquement bas pour 2023 ?

Traditionnellement, nous constatons une baisse des stocks de logements au mois de décembre, cependant, nous avons clairement vu au second semestre 2022 que des taux plus élevés créaient plus de jours sur le marché et que les stocks persistaient plus longtemps. Au cours des quatre dernières semaines et surtout la semaine dernière, nous avons constaté une baisse des stocks plus rapide que prévu.

Alors, s’agit-il de la baisse saisonnière traditionnelle que nous observons chaque mois de décembre/janvier, ou la baisse des taux hypothécaires (depuis la mi-novembre) y a-t-elle contribué ? Les données d’application d’achat nous aideront à trouver la réponse. Les données d’application d’achat correspondent à la demande future, ce qui signifie que même lorsque le nombre d’applications augmente, nous ne les verrons pas dans les données de vente avant 30 à 90 jours. C’est pourquoi nous devons le suivre sur une base hebdomadaire.

Acheter des données d’application

Habituellement, je n’accorderais pas beaucoup de poids aux données de la dernière semaine et de la première semaine de l’année, car c’est la période la plus lente de façon saisonnière. Cependant, même avec une baisse saisonnière du volume et le fait que de nombreuses personnes ne demandent pas de prêt hypothécaire pendant les vacances, il y a quelque chose à voir ici parce que la ligne de données a cassé une tendance positive de sept semaines alors que les taux hypothécaires montaient vers le la fin de l’année.

Avant ces deux semaines, les demandes d’achat avaient sept semaines de données positives, accompagnant la baisse des taux hypothécaires de 7,37% en novembre à 6,12 %. Puis les taux ont augmenté vers la fin de l’année pour revenir au-dessus 6,5 %: cette hausse des taux aurait pu faciliter les données plus faibles sur les demandes d’achat au cours des deux dernières semaines.

Étant donné que les demandes d’achat ont dévié de la tendance et ont changé avec des taux plus élevés, nous devons y prêter attention. Maintenant que les taux hypothécaires ont de nouveau baissé, les prochaines semaines apporteront plus de clarté.

Les données d’application d’achat sont très saisonnières dans un cadre standard : elles augmentent généralement entre la deuxième semaine de janvier et la première semaine de mai. Traditionnellement après mai, le volume total chute toujours. Cependant, les données d’une année sur l’autre sont toujours essentielles pour suivre le marché du logement.

Nous devons faire preuve de discipline ici; cette ligne de données a connu une chute d’eau historique, anéantissant sept années de gains en un an (voir le graphique ci-dessous). La barre est si basse que nous pouvons tous trébucher dessus, donc l’accent mis sur les données hebdomadaires sera essentiel.

Inventaire hebdomadaire des logements

Comme indiqué ci-dessus, les dernières semaines ont vu une baisse notable de 4% des stocks. La majeure partie de cette baisse peut être attribuée à la baisse saisonnière annuelle. Si les données d’application d’achat ont commencé à s’améliorer vers la fin de l’année et qu’elles s’étendent sur 30 à 90 jours, une partie de la compensation des stocks peut être attribuée à une meilleure demande, et pas seulement à la baisse saisonnière des stocks.

• Variation des stocks hebdomadaire : (30 déc. 2022-6 janv. 2023) : a chuté de 490 809 pour 471 349
• Même semaine l’an dernier : (31 déc. 2021-7 janv. 2022) : 293 477 pour 292 021

Altos Research nous donne un nouveau regard sur les données hebdomadaires avant que les points de vente traditionnels ne nous donnent cette ligne de données. Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessous, les données d’inventaire hebdomadaires diminuent désormais plus sensiblement. Nous voulons voir si ces données hebdomadaires cessent de baisser avant la poussée saisonnière printanière des stocks ou si nous aurons une répétition du second semestre 2022, où nous avons constaté un manque de croissance des nouvelles inscriptions. Cela signifie que les acheteurs de maison auraient à nouveau des choix minces pour la saison d’achat du printemps.

Ce que nous ne voulons pas qu’il se produise cette année, c’est une baisse des données sur les nouvelles inscriptions sur une base annuelle. Nous avons vu cela après juin 2022, et cela m’a montré que le marché du logement ne fonctionnait pas normalement.

Nous sommes sur le point de briser 1 million nombre total d’inscriptions actives, et si cela se produit en 2023, ce ne sera que la deuxième fois dans l’histoire récente que cela se produit.

Selon le dernier rapport sur les ventes de maisons existantes, nous avons 1,14 millions maisons à vendre. Historiquement, les États-Unis ont entre 2 millions et 2,5 millions. Au plus fort des années de la bulle immobilière, nous avions 4 millions.

Rendement sur 10 ans et taux hypothécaires

La grande histoire de la semaine dernière était qu’après le rapport sur l’emploi solide, le rendement à 10 ans a chuté, faisant baisser les taux hypothécaires à 6,20%. Le marché obligataire aime voir la croissance des salaires ralentir, car si l’inflation globale et la croissance des salaires diminuent, le marché obligataire attend la fin du cycle de hausse des taux.

Depuis le rapport de novembre sur l’IPC, il a été difficile pour le rendement à 10 ans de dépasser 4,25 %, et le marché obligataire a décidé que le taux de croissance maximal de l’inflation s’était déjà produit, même avec un marché du travail toujours tendu.

Je pense que le marché obligataire devance la Fed avec l’histoire de l’inflation. Nous avons toujours un marché du travail tendu et les taux hypothécaires sont déjà en baisse. Imaginez maintenant si les données du marché du travail s’affaiblissent, ce qui fait partie des prévisions de la Fed. Il est difficile de concevoir aujourd’hui que les taux hypothécaires remontent vers 8 %.

Il s’agit d’une discussion critique pour le logement, car le marché du logement est touché de manière disproportionnée lorsque les taux chutent pendant les données de récession. Après tout, la plupart des propriétaires, acheteurs et vendeurs qui achèteront des maisons sont toujours employés pendant toute récession traditionnelle et peuvent tirer parti de taux plus bas pour aider à l’abordabilité.

La semaine à venir

Ce que nous voulons faire avec ce suivi hebdomadaire du marché du logement, c’est voir la mise à jour la plus récente de la demande lorsque les taux augmentent ou diminuent avec les données des demandes d’achat.

Cette semaine, nous avons quelques lignes de données cruciales ; ils sortiront jeudi matin avec les données sur l’inflation des prix à la consommation et les demandes d’assurance-chômage. Les niveaux d’inflation restent historiquement élevés, mais le taux de croissance de l’inflation devrait ralentir au cours de l’année.

Le graphique ci-dessous suit l’indice des prix à la consommation et comme nous pouvons le voir, il a culminé en 2022 et il baisse lentement maintenant. La Réserve fédérale a averti tout le monde de ne pas trop interpréter les données positives selon lesquelles l’inflation est en baisse. Cependant, si cette tendance se maintient, les taux hypothécaires ne monteront pas en flèche.

En ce qui concerne le pivot de la Fed, même si tout le monde en parle, c’est interdit tant que les demandes d’assurance-chômage n’éclatent pas au cours de la 323 000 niveau sur une moyenne mobile de quatre semaines. À l’heure actuelle, nous sommes loin d’atteindre ce niveau. Les demandes de chômage ont chuté dans le rapport le plus récent, et le nombre de titres est tombé à 204 000, tandis que la moyenne mobile sur quatre semaines est 213 500. Par conséquent, je ne m’attends pas à ce que le langage de la Fed change beaucoup jusqu’à la rupture du marché du travail.

Les demandes continues sont une autre ligne de données hebdomadaire importante à suivre : elle montre les Américains qui ont demandé des allocations de chômage mais qui n’ont pas été en mesure de trouver un emploi depuis plus d’une semaine. Ce nombre s’est stabilisé dans le dernier rapport, mais il a connu une augmentation plus notable que les réclamations initiales.

La tenue de ces lignes de données est essentielle à la discussion sur les taux hypothécaires et les rendements obligataires. Si le marché obligataire sent que l’inflation a atteint un sommet, imaginez comment il agira lorsque le marché du travail deviendra négatif. Traditionnellement, après 1982, cela signifie que les rendements obligataires – et les taux hypothécaires – vont baisser.

Pour résumer, les stocks diminuent comme d’habitude à cette période de l’année, mais une partie de ces stocks peut être liée à la meilleure demande actuelle des taux hypothécaires plus bas. Avec le temps, nous devrions voir la saison printanière augmenter; si nous ne voyons pas cela cette année, c’est un double net négatif pour le marché du logement.

Les augmentations saisonnières sont la norme chaque année en dehors de 2020 en raison de la COVID-19. Je suis un grand fan de ramener les stocks aux niveaux de 2019 pour avoir un tampon si les taux baissent et que la demande s’améliore, ce qui réduirait les stocks.

Sur le plan économique, c’est l’inflation et le travail ; les données sur l’inflation semblent avoir atteint un sommet, mais les données sur l’emploi sont toujours solides. Nous avons un double traitement cette semaine, les données sur l’inflation et sur le travail étant toutes deux publiées en même temps jeudi matin.

Si vous n’avez pas vérifié mes prévisions pour 2023, lisez-les ici. De plus, je rejoindrai le président d’Altos Research, Mike Simonsen, pour une mise à jour virtuelle sur le marché du logement le 6 février.