Les taux hypothécaires, après avoir atteint des niveaux historiquement bas durant la pandémie, sont désormais en hausse, dépassant 8 % fin 2023. La Fed, face à l’inflation, a augmenté les taux d’intérêt pour freiner l’emprunt et stabiliser l’économie. Bien que des baisses soient envisagées, les prévisions indiquent que les taux resteront élevés et qu’un retour sous 3 % semble improbable à court terme. Les acheteurs doivent donc rester prudents face aux fluctuations du marché immobilier.
Bien que nous espérions tous un retour des taux hypothécaires sous la barre des 3 %, il serait prudent pour les acheteurs potentiels de ne pas s’emballer trop vite.
Il y a quatre ans, lorsque le taux des prêts hypothécaires fixes sur 30 ans a atteint un minimum historique de 2,65 %, acquérir une maison et refinancer un prêt était financièrement plus accessible. Cela a conduit à un pic d’emprunteurs recherchant de nouveaux prêts, atteignant un niveau record en plus de deux décennies.
Cependant, ces taux attractifs n’étaient pas sans conséquences. La pandémie mondiale a engendré une récession sévère, marquée par une augmentation du chômage, des pertes d’investissement et des turbulences économiques.
Les nouvelles peu réjouissantes pour l’économie peuvent souvent bénéficier au marché des prêts immobiliers. En effet, les taux hypothécaires ne s’abaissent généralement à ces niveaux qu’en période de récession. Si un tel environnement à faible taux devait se reproduire, cela pourrait signifier des problèmes économiques significatifs, comme l’explique Alex Thomas, analyste principal de recherche chez John Burns Research and Consulting.
Le paysage immobilier a considérablement évolué depuis le boom des achats de maisons de 2020-2021. Les taux hypothécaires élevés, l’inflation galopante, un stock de logements restreint et une hausse des prix de l’immobilier rendent l’accès à la propriété difficile pour de nombreux Américains.
Actuellement, avec une inflation qui commence à ralentir, la Réserve fédérale a commencé à abaisser les taux d’intérêt. On prévoit que les taux hypothécaires pourraient chuter vers 6 % début 2025, avec des possibilités de taux dans les mid-5 % plus tard dans l’année.
Cependant, les prévisions peuvent changer rapidement. Avec l’arrivée de l’administration Trump, l’évolution des politiques et leurs conséquences économiques joueront un rôle majeur. Des réductions d’impôts et des tarifs pourraient alimenter l’inflation et maintenir les taux d’intérêt élevés, freinant ainsi une baisse des taux hypothécaires.
Les taux actuels peuvent sembler élevés, mais il est bon de rappeler que 7 % est le taux moyen pour un prêt hypothécaire fixe de 30 ans depuis les années 1970. De plus, il existe des possibilités d’obtenir de meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire (plus de détails ci-dessous).
Les raisons de la chute des taux hypothécaires sous les 3 %
Pour saisir comment les taux hypothécaires ont atteint des niveaux si bas, il est essentiel d’examiner la corrélation entre l’économie et le taux des fonds fédéraux, un taux d’intérêt à court terme qui détermine le coût de l’emprunt pour les banques.
Bien que la Réserve fédérale ne fixe pas directement les taux hypothécaires, une augmentation du taux des fonds fédéraux entraîne généralement une hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers, car les banques cherchent à préserver leurs marges bénéficiaires. Cela affecte également les taux à long terme, y compris les prêts hypothécaires fixes de 30 ans.
En période de récession, la Fed tente de relancer l’économie en abaissant le taux des fonds fédéraux pour encourager les dépenses et les emprunts, tout en augmentant ses achats d’obligations et de titres adossés à des hypothèques.
En d’autres termes, la Fed maintient le taux de référence bas lorsqu’elle doit stimuler la croissance. Par exemple, lors de la crise financière de 2008, la Fed a réduit les taux à zéro pour soutenir l’économie. Avec l’apparition de signes de reprise en 2015, la banque centrale a commencé à relever ces taux, faisant grimper les taux hypothécaires entre 4 % et 5 % jusqu’en 2020.
La pandémie de COVID-19 a ensuite provoqué une nouvelle crise économique. Pour éviter une récession prolongée, la Fed a de nouveau abaissé le taux des fonds fédéraux à près de zéro et a inondé l’économie de liquidités, entraînant une chute rapide des taux d’intérêt hypothécaires qui ont atteint un creux de 2 % en 2021.
Par la suite, une combinaison de chocs d’offre, de taux exceptionnellement bas et d’une augmentation massive de la masse monétaire due aux mesures de relance a contribué à faire grimper les prix, selon Erin Sykes, fondatrice de Sykes Properties.
Au début de 2022, la Fed devait faire face à un nouveau défi : l’inflation.
L’envolée des taux hypothécaires au-delà de 8 %
Pour comprendre comment les taux hypothécaires ont plus que doublé ces dernières années, il est crucial de revisiter la relation entre l’économie et le taux des fonds fédéraux. Avec une forte augmentation des prix à la consommation en 2022, la Fed a dû utiliser son principal outil, l’augmentation des taux d’intérêt, rendant le crédit plus cher et décourageant l’emprunt. Cette politique a pour effet de ralentir l’économie et de réduire la masse monétaire sur les marchés financiers, ce qui exerce une pression à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme, y compris les prêts hypothécaires fixes de 30 ans.
Après plusieurs hausses de taux agressives, le taux des fonds fédéraux a grimpé de près de zéro à une fourchette de 5,25 % à 5,5 %. En conséquence, les taux hypothécaires moyens ont explosé, dépassant 8 % à la fin de 2023.
Une fois que l’inflation a commencé à montrer des signes de ralentissement constant en 2024, la Fed a entamé une série de réductions des taux d’intérêt. Après une première réduction en septembre et une seconde en novembre, d’autres baisses sont prévues tout au long de 2025.
Bien qu’encore élevés, les taux hypothécaires sont désormais dans une fourchette de 6 % à 7 % et devraient continuer à baisser progressivement. Cependant, le chemin vers des taux plus bas sera probablement long et semé d’embûches. Il est peu probable que nous voyions le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans descendre en dessous de 6 % dans un avenir proche.
Les raisons pour lesquelles les taux hypothécaires ne retrouveront pas le seuil des 2 %
Encore une fois, lorsque…