Trouver des opportunités de croissance dans l’espace non-QM

Entre la transition vers le travail indépendant et le nombre de Millennials entrant sur le marché du logement, le marché des non-QM est sur le point de connaître une croissance substantielle au cours de l’année à venir. HousingWire s’est récemment entretenu avec John Keratsis, président et chef de la direction de Deephaven Mortgage, de ce que les prêteurs devraient faire pour capitaliser sur l’essor des prêts non-QM et pourquoi nos idées préconçues sur les non-QM pourraient être toutes fausses.

HousingWire : Pourquoi le moment est-il si important de donner la priorité aux non-QM ?

Jean Keratsis: Le timing pour entrer dans le non-QM ne pourrait pas être meilleur pour plusieurs raisons. Premièrement, le marché non-QM est prêt pour une croissance durable à long terme. Ceci est le résultat direct d’un changement monumental aux États-Unis vers le style de travail des travailleurs indépendants. Les travailleurs contractuels ou «gig», les entrepreneurs et les propriétaires d’entreprise ont besoin de prêts hypothécaires non QM, car ils peuvent ne pas être en mesure de produire le formulaire fiscal W-2 utilisé pour vérifier le revenu éligible pour un prêt traditionnel.

Le moteur de ce changement de mode de travail est la plus grande cohorte de population de l’histoire des États-Unis : la génération Y. Alors que des millions de travailleurs indépendants de la génération Y s’installent et commencent à fonder une famille, ils recherchent leur première maison. La génération Y est née entre 1982 et 2000. Ainsi, la demande d’achat de maison de la génération Y devrait se poursuivre pendant dix-huit ans !

Juste derrière les Millennials se trouvent les Gen Zers – la troisième plus grande population de l’histoire des États-Unis. Les membres de la génération Z sont également très attachés au style de travail des travailleurs indépendants. Tout cela signifie qu’il y aura une demande soutenue de prêts non-QM pendant de nombreuses années à venir.

Une autre raison de se lancer dans des prêts non-QM en ce moment même est la diversification. Presque tous les prêteurs recherchent des sources de revenus alternatives pour compenser la baisse des refinancements et le marché d’achat très serré. Offrir des prêts non-QM donne accès à ces millions d’emprunteurs qui veulent des hypothèques mais qui ne peuvent pas se qualifier pour un prêt traditionnel.

Le moment est également venu du point de vue des marchés financiers. Le crédit hypothécaire résidentiel offre des avantages de diversification aux investisseurs institutionnels. Historiquement, les RMBS se sont relativement bien comportés lors des baisses du marché boursier.

HW : Comment la tendance croissante du travail indépendant a-t-elle conduit au besoin de produits non QM plus robustes ?

JK: Par dessus, c’est une tempête parfaite. La génération Y, avec 72,19 millions de personnes, est la plus grande cohorte de population de l’histoire des États-Unis, s’installe maintenant, fonde une famille et cherche sa première maison.

La génération Y constitue également un vaste segment de la plus grande cohorte d’emprunteurs non QM : les travailleurs indépendants. Ironiquement, la pandémie a rapproché l’accession à la propriété des travailleurs autonomes. En rendant acceptable le travail de n’importe où, ils sont libres de se déplacer dans le pays et d’acheter des maisons dans des zones géographiques plus abordables où il faut moins de temps pour économiser pour l’acompte très important.

HW : Les prêts non-QM sont entourés d’idées fausses. Comment les prêteurs peuvent-ils démystifier les mythes sur les prêts non-QM ?

JK: La plus grande idée fausse est que le non-QM est uniquement destiné aux emprunteurs qui ne peuvent pas se qualifier pour un prêt traditionnel en raison d’un mauvais crédit. Nous avons constaté que la meilleure façon de démystifier cela est d’utiliser simplement les faits. Dans les pools de prêts non-QM d’aujourd’hui, les scores FICO peuvent varier entre 730 et 740, les DTI répondent généralement aux normes de l’Agence et les LTV se situent dans les 70 basses.

Au-delà de cela, il est important de souligner que le non-QM, comme le marché traditionnel, change et évolue avec l’industrie. L’augmentation du nombre d’emprunteurs indépendants est une tendance. Un autre est la demande de propriétés locatives unifamiliales. Même les professionnels du secteur sont surpris d’apprendre que les prêts DSCR (ratio de couverture du service de la dette) à des fins commerciales représentent environ 30 % de notre activité. Le parc immobilier vieillissant des États-Unis alimente cette tendance alors que les investisseurs immobiliers achètent des maisons unifamiliales à des baby-boomers en réduction, les réparent puis les utilisent pour générer des revenus locatifs. C’est aussi une autre indication de la façon dont le secteur non-QM continue d’évoluer pour servir les tendances changeantes de l’industrie. Nous avons la flexibilité d’aligner rapidement nos produits et services sur les demandes du marché, ce qui n’est pas le cas du marché hypothécaire traditionnel. Aujourd’hui, Deephaven peut conclure un prêt DSCR en aussi peu que 15 jours.

HW : Que fait Deephaven Mortgage pour développer les prêts non-QM ?

JK: Nous savons que la demande de prêts non QM ne fera que croître. Nous savons que les investisseurs, attirés par des rendements plus élevés, les veulent du côté des marchés de capitaux.

Dans une certaine mesure, nous devons simplement continuer à faire ce que nous faisons déjà : 1) continuer à informer les prêteurs, les courtiers, les agents immobiliers et les emprunteurs sur les prêts hypothécaires non-QM ; 2) continuer à développer des canaux de distribution de gros et de correspondants ; et 3) mettre en œuvre des améliorations continues à notre expérience client non-QM.

Chez Deephaven, nous organisons en permanence des webinaires pour amener de nouveaux agents de crédit dans le giron non-QM. Nous investissons massivement dans la technologie pour créer une prestation de services véritablement transparente. À mesure que la demande augmente, la concurrence pour les prêts non QM augmentera également. Le bris d’égalité deviendra l’expérience de l’emprunteur et du client.

Pour en savoir plus sur les opportunités de prêts non-QM, visitez deephavenmortgage.com.