Un homme de 33 ans, copropriétaire de 167 logements locatifs après n’avoir investi aucun argent, explique les avantages et les inconvénients de l’approche d’achat, de réhabilitation, de location et de refinancement qu’il a répétée pour constituer son portefeuille immobilier

• Sam Primm utilise des prêts privés et en argent dur pour acheter et améliorer des propriétés.
• Il passe ensuite aux hypothèques conventionnelles pour rembourser les prêteurs initiaux.
• Sous-estimer la réhabilitation et surestimer la valeur finale de la propriété sont des risques à surveiller.

Sam Primm a déclaré à Insider que lui et son meilleur ami avaient acheté leur première propriété à l’âge de 26 ans.

Il est maintenant dans l’immobilier depuis environ sept ans. C’est une entreprise qu’il a commencé après avoir décidé qu’il voulait créer de la richesse et devenir financièrement libre.

Primm avait du mal à imaginer comment il y arriverait avec un W-2 ou n’importe quel type de travail de 9 à 5.

« C’est une façon de prendre sa retraite à 65 ans. Ce n’est pas une façon de créer de la richesse », a déclaré Primm.

Un dicton populaire qui circulait a attiré son attention : 90 % des millionnaires ont obtenu leur statut grâce à l’immobilier. Son meilleur ami envisageait également d’acheter sa première propriété à l’époque. Ensemble, ils ont vu le potentiel d’acheter une maison unifamiliale rentable.

Ils sont désormais copropriétaires de 167 logements locatifs à l’âge de 33 ans. Le portefeuille est composé de 85 maisons et 82 appartements, selon les registres immobiliers consultés par Insider. Ils possèdent également Faster Freedom, une plateforme éducative, et Faster House, une entreprise qui achète une propriété à Saint-Louis.

Primm a déclaré à Insider que lorsqu’il a commencé, il n’avait pas beaucoup d’économies avec lesquelles travailler. C’est pourquoi l’immobilier était une excellente option. Au lieu d’investir dans des actions ou des crypto-monnaies, il a pu utiliser l’argent des autres par le biais de prêts et d’hypothèques pour démarrer et continuer à investir.

Il a découvert la méthode BRRRR – acheter, réhabiliter, louer, refinancer et répéter – alors qu’il rénovait son premier immeuble de placement. Son objectif initial était de retourner et de vendre immédiatement la propriété. De cette façon, il pourrait obtenir un paiement rapide en espèces, puis utiliser cet argent pour acheter un immeuble de placement à long terme à louer. Mais ensuite, il s’est rendu compte qu’il y avait un moyen plus rapide.

En louant la propriété et en encaissant les liquidités, il pourrait approcher une banque et obtenir un refinancement en espèces, ce qui lui permettrait de rembourser le prêteur initial et les dépenses de rénovation. Les revenus locatifs de la propriété couvriraient alors l’hypothèque et tous les autres frais mensuels.

Primm a partagé avec Insider les avantages et les inconvénients de cette approche et ce que les investisseurs pourraient faire pour atténuer leurs risques.

Les avantages de la méthode BRRRR

Le plus grand avantage est que vous utilisez l’argent de quelqu’un d’autre pour acheter un actif qui produit de l’argent et augmente en valeur, a déclaré Primm. Cela vous permet également d’évoluer plus rapidement que si vous deviez économiser et utiliser votre propre argent.

Le deuxième avantage est que vous vous retrouverez avec une nouvelle propriété fixe. Cela signifie que la valeur aura augmenté et que vous obtiendrez plus de loyer en même temps.

Le troisième avantage est que vous explorez constamment des propriétés et apprenez à vous réadapter, vous aurez donc une liste de maisons sous-évaluées et en détresse. Tous ne conviendront pas en tant qu’investissements à long terme, mais il existe d’autres opportunités pour lesquelles vous pouvez les utiliser, a-t-il déclaré.

« Vous détenez le billet d’or. Vous détenez cette propriété en difficulté et à prix réduit », a déclaré Primm. « Ainsi, vous pouvez gagner beaucoup d’argent simplement en vendant la propriété ou en la réparant. Parce que vous apprenez à réparer avec la méthode BRRRR. Cela ouvre simplement la voie à de multiples sources de revenus. »

Risques liés à l’utilisation de la méthode BRRRR

Puisque vous travaillez avec des fonds empruntés, il y a moins de place pour les erreurs dans le processus.

L’étape de réhabilitation est un domaine qui peut causer des ennuis à un acheteur. Des choses comme sous-estimer le montant d’argent ou de travail qui doit être investi dans une rénovation et payer trop cher pour des rénovations sont des erreurs qui peuvent facilement être commises, mais elles sont également évitables.

Primm a déclaré que les améliorations esthétiques telles que les revêtements de sol, les comptoirs et la peinture étaient acceptables. D’un autre côté, les problèmes structurels peuvent vous mettre dans le pétrin car les correctifs peuvent être coûteux. Même les acheteurs expérimentés peuvent se retrouver dans cette situation.

Demander à un ingénieur en structure d’examiner une propriété est un moyen d’éviter cela, a déclaré Primm. Mais il n’appelle généralement en renfort que lorsqu’il voit des drapeaux rouges. Il conseille aux acheteurs de rechercher toute indication suggérant que quelque chose a pu changer. Cela signifie des murs inclinés, de grandes fissures horizontales ou des fissures où le plafond rencontre le mur. Il a ajouté que vous voudriez également faire attention aux portes qui ne se ferment pas ou qui ont des lacunes dans le cadrage.

Une fois que vous avez une idée de vos coûts de rénovation, il recommande d’ajouter environ 10 à 20 % en plus de votre estimation prudente afin de tenir compte des erreurs ou des erreurs de calcul. De plus, assurez-vous d’obtenir trois offres pour tout ce qui nécessite des travaux ou d’avoir un entrepreneur de confiance avec qui vous travaillez régulièrement.

Ensuite, vous devez être en mesure de prédire avec précision quelle sera la valeur de la propriété une fois qu’elle sera rénovée, a déclaré Primm. Cela inclut de connaître la valeur que vous pouvez obtenir pour le loyer et si cela couvre vos dépenses mensuelles.

Enfin, une préoccupation majeure des acheteurs est le moment de trouver un locataire. Vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation où ils ne paient pas de loyer ou endommagent la propriété.

« Il y a bien plus de bons locataires que de bons propriétaires », a déclaré Primm. « Donc, si vous êtes un bon propriétaire et que vous avez une bonne maison, vous aurez le choix entre de très, très bons locataires. »

C’est juste une question de s’en tenir à vos exigences, dit-il. Assurez-vous d’avoir des critères de sélection stricts et respectez-les.

« Les gens ont des ennuis lorsqu’ils sont indulgents ou ne suivent pas leurs directives », a déclaré Primm. « Ayez établi des lignes directrices, certains critères de pointage de crédit, des critères de revenu et une vérification des antécédents en appelant le propriétaire actuel. »