- Camron et Alexis Cathcart ont vendu leur maison et mis un acompte sur un bien locatif.
- Après leur premier retournement, ils ont pu réévaluer la maison et obtenir un refinancement en espèces.
- Ils utilisent ensuite des prêts privés et en argent dur pour acheter plus de logements locatifs en peu de temps.
Camron et Alexis Cathcart possèdent 30 unités locatives qui, selon eux, rapportent suffisamment de liquidités pour les rendre financièrement libres.
Mais avant d’en arriver là, ils vivaient à Denver, où Camron était pasteur dans une église. Et ils vivaient chèque de paie sur chèque de paie. Toute dépense supplémentaire qui surviendrait les jetterait pour une boucle.
Leur tournant a été une facture médicale de 15 000 $ qu’ils ont encourue après avoir transporté leur fille dans un hôpital hors réseau lorsqu’elle a eu une réaction allergique.
« Nous ne savions pas comment payer pour cela. Je me souviens que ma femme et moi étions assis là un soir à nous regarder et, comme, ce n’est tout simplement pas comme ça que nous voulons vivre », a déclaré Camron.
Camron a toujours été intéressé par l’idée de générer des revenus passifs grâce à l’immobilier. Mais le seul type d’expérience qu’il avait était de regarder HGTV et de suivre des influenceurs immobiliers.
« Nous avons toujours été intéressés par cela. Et donc, quand nous avons décidé de nous lancer dans l’immobilier, j’ai juste acheté tous les livres que je pouvais acheter sur l’investissement immobilier et écouté tous les podcasts que je pouvais écouter », a déclaré Camron. « Et cela m’a inspiré et m’a motivé à plonger. »
Comment ils ont commencé
Camron et Alexis avaient un gros obstacle : l’immobilier à Denver était trop cher. La maison typique coûtait environ 467 000 $ au début de 2019, selon Zillow (elle est maintenant d’environ 563 000 $). Ainsi, en juin 2019, ils ont vendu leur maison et ont décidé de déménager dans une ville plus abordable, et c’était Saint-Louis, où la valeur typique des maisons est de 161 038 $.
Environ trois mois plus tard, ils ont fait leur premier achat avec l’argent qu’ils avaient gagné en vendant leur maison. Le prix d’achat de la première maison était de 150 000 $. Ils ont utilisé les bénéfices de leur maison vendue pour verser la mise de fonds de 25 %. Leur plan initial était d’investir 15 000 $ supplémentaires dans les mises à jour esthétiques, puis de le louer.
Mais tout ne s’est pas passé aussi bien qu’ils l’avaient imaginé. Les mises à niveau avaient un prix plus proche de 75 000 $ si un entrepreneur les acceptait. Camron a déclaré que c’était un montant qui les aurait mis à perte. Alors le couple a décidé de le faire lui-même.
« Nous avions une fille d’un an. Nous avions une fille de 2 semaines à l’époque. Et nous avons pris un pack-and-play pour notre fille de 2 semaines », a déclaré Camron. « Nous y avons déplacé un matelas queen-size et avons dormi dessus avec notre fille d’un an. Et nous sommes restés là pendant environ un mois et avons peint et posé des sols et reverni les armoires. Et nous avons tout fait nous-mêmes. »
Une fois les améliorations apportées, ils ont pu refinancer leur prêt hypothécaire en fonction d’une valeur estimative plus élevée de 200 000 $. Cela leur a permis d’encaisser 160 000 $, soit 80 % de la valeur d’expertise, ce que la banque a couvert.
La maison était alors louée 1 700 $ par mois. Une fois qu’ils ont couvert leurs paiements mensuels, qui comprenaient l’hypothèque, la vacance et l’assurance, ils ont déclaré qu’ils gagnaient 220 $ par mois en profit.
« Une fois que nous avons terminé cette propriété, même si nous avons fait tant de choses mal pendant celle-ci, même si nous avons dû laisser de l’argent immobilisé dans la propriété, ce qui n’est pas ce qu’un investisseur immobilier chevronné vous dirait de faire, il a appris nous et nous a motivés à le faire », a déclaré Cameron. « Et donc à la seconde où nous en avons fini avec cette propriété, nous étions à la recherche de plus. »
Mise à l’échelle de 30 propriétés
Un mois après la mise en location de la maison, ils ont pu passer à l’achat de leurs deux prochaines propriétés. Alors qu’ils auraient pu utiliser l’argent de leur retrait pour effectuer le prochain achat, Camron s’est rendu compte au cours du processus qu’ils n’avaient pas besoin d’utiliser leur propre argent pour évoluer.
Ils ont donc gardé leur argent à la banque comme coussin et ont utilisé un prêt d’argent privé d’un ami de la famille pour acheter la deuxième propriété et un prêt d’argent dur pour la troisième propriété. Le premier prêt était d’une durée de deux mois, avec un taux d’intérêt de 12 %. Le prêt d’argent dur était également de 12% mais avait des frais de montage de 1%, qui s’élevaient à 750 $, en fonction de leur prêt. Et il y avait 2% supplémentaires sur le back-end, soit 1 500 $ dus à la fin du terme.
Ils ont répété le même processus et ont procédé à un refinancement en espèces en fonction de la valeur accrue de la maison. Ils ont ensuite utilisé l’argent pour rembourser leurs prêteurs initiaux. L’hypothèque conventionnelle était alors payée à l’aide des revenus locatifs. Ceci est connu sous le nom de méthode BRRRR, qui signifie acheter, réhabiliter, louer, refinancer et répéter. Trois propriétés, ils ont déclaré qu’ils gagnaient environ 1 000 $ de bénéfices nets chaque mois.
« Et puis nous avons eu des locations en espèces avec zéro argent de notre poche. Ma femme et moi nous sommes regardés et nous avons dit: » C’est incroyable « », a déclaré Camron. « Je ne sais pas pourquoi plus de gens ne font pas ça. Et c’est à ce moment-là qu’on s’est dit : « C’est ce qu’on veut faire pour toujours. » »
Ils ont répété ce processus plusieurs fois jusqu’à ce qu’ils aient accumulé 30 propriétés locatives à flux de trésorerie en moins de deux ans. Les documents de propriété publique et les registres d’enregistrement consultés par Insider ont confirmé la taille de leur portefeuille.
L’une des principales choses qui, selon Camron, les a vraiment aidés dans leur voyage était d’assister à des rencontres avec des personnes partageant les mêmes idées qui faisaient la même chose. Il a également fait la connaissance d’un autre influenceur immobilier, Sam Primm, qui possède lui-même 167 logements locatifs. Camron et Alexis ont pu apprendre de l’approche de Primm pour trouver une bonne propriété et obtenir des prêts.
Camron recommande aux débutants de consulter des ressources en ligne gratuites telles que Bigger Pockets, un site Web qui propose un contenu éducatif, des outils pour trouver des offres et un réseau. Il recommande également vivement la chaîne YouTube SamFasterFreedom, qu’il a suivie lorsqu’il a commencé.
Camron a déclaré que le plus difficile était de faire le premier pas. Mais une fois que c’est à l’écart, le reste est facile. Même si vous faites des erreurs en cours de route, ce n’est pas grave car vous en apprenez et vous vous améliorez au tour suivant.
« La chose la plus importante pour nous était de surmonter la peur de l’inconnu parce que nous ne l’avions jamais fait auparavant. Nous n’avions donc aucune expérience dans l’immobilier et nous avions peur de le faire », a déclaré Camron.