Un jeune couple qui possède 23 propriétés s’est lancé avec 11 000 $. Ils expliquent comment ils trouvent une propriété, augmentent sa valeur, puis tirent parti de chacun pour acheter le suivant.

• Kevin Paffrath et son épouse Lauren Paffrath ont profité de leur première maison pour acheter une propriété supplémentaire.
• Ils ont acheté des maisons dont la valeur était inférieure au marché et les ont réparées.
• Ils ont ensuite refinancé leur maison et utilisé une marge de crédit sur valeur domiciliaire pour acheter la prochaine propriété.

Kevin Paffrath était nerveux à l’idée d’acheter sa première propriété.

Il a dit à Insider que lui et sa femme, Lauren Paffrath, avaient chacun économisé environ 9 000 $ avec le plan de combiner leurs fonds et d’acheter leur première maison. Mais ce qu’ils ont vite compris, c’est qu’ils n’étaient pas admissibles à un prêt hypothécaire. Ils n’avaient pas deux ans de déclarations de revenus conformément aux exigences d’un prêt.

Le couple s’est retrouvé avec des options limitées et a décidé de se tourner vers un cosignataire, le père de Kevin, qui est devenu propriétaire à 1%. Cela signifie que le couple a pu obtenir un prêt hypothécaire fixe de 30 ans avec une mise de fonds de 3,5 %. Et donc 11 000 $ plus tard, Kevin et Lauren se partagent la propriété des 99 % restants.

« Nous avons fait un prêt co-emprunteur non-occupant de 3,5 %, qui est un prêt FHA utilisant ses déclarations de revenus », a déclaré Kevin.

Il a dit à Insider qu’ils avaient choisi la maison parce qu’elle se trouvait dans un quartier de Ventura, en Californie, qui était bien sous-évalué. Les autres maisons du quartier coûtaient bien plus de 450 000 $. Mais le leur avait un prix d’achat de 305 000 $.

Le processus d’achat de maisons sous-évaluées et de réparation est devenu la stratégie pour faire passer leur portefeuille immobilier de zéro en 2012 à 23 propriétés aujourd’hui, selon les dossiers consultés par Insider. Dans une interview avec Insider, Kevin, qui est candidat au poste de gouverneur de Californie, a décrit les étapes clés qu’ils ont franchies et qui les ont aidés à se qualifier pour le prochain achat de propriété.

Le processus

« La plus belle chose que vous puissiez faire pour créer rapidement de la richesse est de trouver une propriété en dessous de la valeur marchande, ce qui n’est pas toujours facile », a déclaré Kevin. « Mais c’est faisable si vous êtes sur le marché et que vous êtes prêt à partir. »

Après leur premier achat, ils ont obtenu un prêt d’argent fort – un financement basé sur des actifs garanti par un bien immobilier – pour 25 000 $. Cet argent supplémentaire leur a permis de rénover la propriété, augmentant considérablement la valeur.

Un an plus tard, la valeur de la propriété a augmenté, obtenant une évaluation de 525 000 $. Cela a permis au couple de contracter une marge de crédit sur valeur domiciliaire pouvant atteindre 90 % de la valeur de la maison.

« Et donc, tout d’un coup, notre valeur nette est passée de 18 000 $ à bien plus de 100 000 $ à 150 000 $ en l’espace d’un an parce que nous mettons 3,5% de moins sur quelque chose qui est tellement sous la valeur marchande », a déclaré Kevin. « Donc, notre valeur nette a explosé. »

Ils possèdent toujours cette propriété, mais s’ils la vendaient, Kevin dit qu’ils pourraient réaliser un profit de 300 000 $ après les frais. Au lieu de cela, ils choisissent de percevoir un revenu passif à partir des loyers.

Cependant, la marge de crédit sur valeur domiciliaire leur a donné accès à des liquidités, ce qui leur a permis de mettre 25 % de mise de fonds sur leur prochaine propriété. C’est ainsi qu’ils ont pu acheter une résidence secondaire un an et demi après l’achat de la première.

Ils ont acheté la résidence secondaire pour 387 000 $ dans un quartier où la majorité des maisons étaient évaluées à 500 000 $. Encore une fois, cette propriété a nécessité beaucoup de mises à niveau et de réparations. Kevin a dit à Insider qu’ils avaient retroussé leurs manches et aidé à moderniser la maison avec un budget restreint.

Son plus grand conseil pour les débutants est d’acheter une propriété en dessous de la valeur marchande. Mais il prévient également qu’il est important de comprendre les types de réparations qui seront nécessaires. Une bonne inspection de la maison est une partie importante du processus.

Vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation où les réparations dépassent de loin la valeur. Certains problèmes peuvent être facilement résolus et réglés avec un petit budget, mais d’autres, comme les problèmes de fond ou d’égouts, peuvent vous mettre en faillite.

Kevin et Lauren ont continué à recycler le processus d’achat de maisons par refinancement. Mais au fur et à mesure que leurs propriétés grandissaient, ils ont pu percevoir plus de revenus passifs jusqu’à ce qu’ils n’aient plus besoin de refinancer des maisons.