Le redimensionnement du marché hypothécaire est en bonne voie. Quand la normalité reviendra-t-elle ?

Le soulagement de la réduction du volume induite par les taux qui afflige les marchés hypothécaires primaire et secondaire devrait être insaisissable pendant un certain temps encore, du moins en termes de relance du refinancement.

C’est selon David Petrosinelli, un trader senior basé à New York avec InsphereXun souscripteur et distributeur de titres axé sur la technologie qui exploite plusieurs pupitres de négociation à travers le pays.

« Nous allons avoir un ralentissement de la consommation induit par la Fed », a déclaré Petrosinelli. « Nous allons avoir une correction du logement. »

Cette correction, bien engagée, a déjà porté un coup de marteau à la performance des marchés des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) de marques privées et d’agences, qui sont étroitement liés au succès des prêteurs dans la croissance des prêts hypothécaires. La campagne de hausse des taux de la Réserve fédérale pour lutter contre l’inflation a considérablement refroidi les montages sur le marché primaire des prêts hypothécaires, le volume de montage de certains prêteurs ayant baissé jusqu’à 75 % d’une année sur l’autre.

Par conséquent, les garanties disponibles pour soutenir les titrisations sur les marchés secondaires des agences et hors agences ont également diminué.

Il y aura un décalage entre le moment où les gens refi car même s’il y a une incitation tarifaire à le faire, il n’y aura peut-être pas d’incitation tarifaire à le faire.

David Petrosinelli directeur général chez InsphereX

Petrosinelli a déclaré que même si la Fed lève le pied de l’accélérateur sur le front des taux au cours du premier trimestre de l’année prochaine, comme certains experts du marché le prédisent, cela pourrait se produire dans le meilleur des cas, il y aura toujours un effet de décalage avant que les conditions ne s’améliorent. pour le secteur du logement.

« La Fed en moyenne … au cours des deux dernières décennies, a généralement réduit ses taux environ quatre ou cinq mois après que le taux des fonds fédéraux a atteint un sommet », a-t-il déclaré. « La Fed pourrait commencer à baisser ses taux d’ici juin [of next year]en été, par cette métrique.

« Mais ce ne sont pas que les taux, car les valeurs immobilières auront probablement aussi continué à baisser, donc finalement, si vous voulez refi, je n’imagine pas que ce serait très facile de le faire si vous perdez 5% pour 10% sur les prix. Nous aurons un décalage avec le moment où les gens refi car même s’il y a une incitation tarifaire pour le faire, il n’y aura peut-être pas d’incitation tarifaire pour le faire.

HousingWire s’est entretenu avec une demi-douzaine de professionnels de l’industrie sur les marchés primaire et secondaire pour savoir quand la normalité pourrait revenir.

Perspectives sombres

Un rapport récent sur le secteur des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) de marque privée par le Agence de notation obligataire Kroll (KBRA) révèle que les sombres perspectives du marché de la création de prêts hypothécaires se répercutent également sur le marché secondaire.

« Sans surprise, les taux hypothécaires à 30 ans sont proches de 7%, en hausse de près de 5 points cette année, un niveau pratiquement insondable au cours de la dernière décennie », indique le rapport de la KBRA. « L’ampleur et la rapidité de ce changement ont contribué à un environnement de spread défavorable qui a continué d’affecter négativement les émissions dans tous les secteurs de RMBS en [the second half of] 2022. »

La KBRA définit les RMBS comme toutes les émissions de prime non-agence, non-prime (y compris non-QM) et de transfert de risque de crédit.

Nous prévoyons que le quatrième trimestre 2022 sera le plus faible volume d’émissions de titrisation de RMBS de tous les trimestres depuis 2016, clôturant à moins de 6 milliards de dollars.

Analystes chez Kroll Bond Rating Agency

« KBRA s’attend maintenant à ce que l’émission de RMBS pour l’année 2022 dépasse les 102 milliards de dollars », poursuit le rapport, « contre 122 milliards de dollars [in 2021]. Un tel résultat équivaudrait à une baisse de près de 17 % par rapport au volume de 2021. »

Du côté positif, KBRA note également que 2022 sera toujours la deuxième année d’émission de RMBS la plus élevée depuis la crise financière mondiale il y a environ 15 ans et près du double de la barre des 55 milliards de dollars d’émission en 2020. Pourtant, une grande partie de ces bonnes nouvelles pour 2022 est avant chargé.

« En termes d’émissions trimestrielles, elles ont rapidement diminué au troisième trimestre 2022 et n’ont pas atteint nos attentes d’émission prévues de 20 milliards de dollars, clôturant plutôt à près de 17 milliards de dollars », indique le rapport. « De même, nous prévoyons que le quatrième trimestre 2022 sera le volume d’émission de titrisation de RMBS le plus bas de tous les trimestres depuis 2016, clôturant à moins de 6 milliards de dollars. »

Pour 2023, la KBRA s’attend à ce que l’environnement des taux d’intérêt hypothécaires reste élevé « tout comme d’autres vents contraires du secteur, notamment la baisse des prix des maisons, la forte inflation et la volatilité potentielle en raison de l’évolution des conditions économiques et de la géopolitique ».

Ces facteurs contribueront à une baisse de 40 % du volume des RMBS en 2023, à 61 milliards de dollars, selon les projections de la KBRA.

Selon Robbie Chrisman, responsable du contenu chez Négociation de capital hypothécaire (MCT).

« L’émission brute de toutes les obligations hypothécaires d’agence a diminué pendant huit mois consécutifs pour se situer maintenant à son plus bas niveau depuis avril 2019, en dessous de 100 milliards de dollars par mois et environ un tiers de ce que nous connaissions à ce stade l’année dernière », a écrit Chrisman dans un rapport sur les perspectives du marché de novembre. « Cette tendance ne changera probablement pas au début de la nouvelle année, car décembre, en particulier sa seconde moitié, affiche le volume d’échanges quotidien moyen le plus bas pour n’importe quelle période de l’année. »

L’émission brute d’obligations hypothécaires d’agences, note Chrisman, devrait se terminer en 2022 à environ 1,8 billion de dollars, contre la moyenne de 3,3 billions de dollars enregistrée pendant les années de boom de 2020 et 2021.

La baisse des émissions de MBS d’agence et hors agence est logique si l’on considère les prévisions d’origination les plus récentes par le Association des banquiers hypothécairesqui montre que la production globale de prêts est passée de 4,43 billions de dollars en 2022 à 2,24 billions de dollars pour cette année et à 1,97 $ pour 2023. L’essentiel de cette baisse concerne le refinancement très sensible aux taux.

Défis MBS

Du point de vue des investisseurs et des courtiers, a déclaré Petrosinelli, le marché actuel des MBS n’est pas très attractif, compte tenu de l’environnement de taux volatil.

« Je me souviens des premières obligations que j’ai achetées [decades ago]», se souvient-il. « Mon patron m’a en quelque sorte regardé et s’est gratté la tête. J’ai dit, ‘Regardez le rendement de cette obligation.’ Et il a dit: « Eh bien, le coupon est de 200 points de base en dessous des fonds fédéraux. »

Si le taux du coupon de l’obligation est inférieur aux taux d’intérêt en vigueur, le prix de l’obligation est actualisé. Cela peut être un problème pour le détenteur de l’obligation dans un environnement de hausse des taux.

« … Surtout si vous êtes un courtier, possédant ce type de coupon, vous êtes à l’envers pour commencer car il y a un coût de portage avec cela », a ajouté Petrosinelli. « Donc, vous devez réaliser tous vos bénéfices sur l’appréciation des prix. »

« C’est juste un scénario difficile pour être vraiment excité, et c’est probablement l’une des raisons pour lesquelles vous voyez que la rue n’est vraiment pas au ras de [RMBS] inventaire maintenant, ce qui est un euphémisme.

Jusqu’à ce que la Fed termine son cycle de hausse, la volatilité et l’illiquidité sur le marché secondaire continueront », a-t-il déclaré. « Une fois que la Fed cessera d’augmenter les taux, on pourrait s’attendre à ce que le marché se normalise.

Andrew Rhodes, directeur principal et responsable du trading chez MCT

Thomas Yoon, président et chef de la direction d’un prêteur non-QM Excelerate Capital, a déclaré que le prêteur avait reporté son intention de mener sa première offre de titrisation sous marque de distributeur cette année « parce que la dernière chose que nous voulons faire est d’aller sur le marché pour la première fois et de nous faire écraser ». Il a ajouté que « la prime disparaît [on a securitization deal] si les taux sautent trop vite.

« Dans le pire des cas, [some lenders] peuvent titriser pour retirer les actifs de leur bilan, mais ils pourraient perdre de l’argent en le faisant », a-t-il expliqué.

Andrew Rhodes, directeur principal et responsable des transactions chez MCT, a souligné que l’inflation persistante est « le principal vent contraire » auquel est confronté le marché du logement.

« Jusqu’à ce que la Fed termine son cycle de hausse, la volatilité et l’illiquidité sur le marché secondaire continueront », a-t-il déclaré. « Une fois que la Fed cessera d’augmenter les taux, on pourrait s’attendre à ce que le marché se normalise. »

John Toohig, responsable du négoce de prêts entiers chez Raymond Jamesa déclaré que les taux continuant d’augmenter, « cela va continuer à exercer une pression sur l’offre ».

« Il y aura moins de prêts émis [going forward]il y aura donc moins de prêts pouvant faire l’objet d’une émission obligataire », a-t-il ajouté.

Gardez l’espoir vivant

Sean Banerjee, co-fondateur et PDG de ORSNNune start-up fintech basée à Seattle qui offre aux prêteurs et aux fonds de capital-investissement l’accès à une plate-forme électronique de négociation de prêts complets basée sur le cloud avec des capacités d’analyse quantitative intégrées, considère la baisse des prêts hypothécaires en raison de la hausse des taux comme le principal moteur de « le marché de la titrisation en déclin ».

À plus long terme, cependant, surtout si nous sommes confrontés à une récession en 2023, entraînant un environnement de taux plus stable ou en baisse, Banerjee affirme que la réduction de la production de prêts hypothécaires pourrait créer des conditions de prix favorables pour les marchés des agences et de la titrisation de marque privée.

« Sur la base de volumes plus faibles, le marché pourrait devenir plus efficace », a-t-il déclaré. « Si [loan] l’émission tarde à se redresser, ce qui peut être dû au resserrement du crédit [standards]une possible récession [next year] et le chômage associé, une dynamique offre-demande intrigante peut se produire.

Une infrastructure secondaire substantielle a été construite pour accueillir l’émission de MBS par l’agence géante en 2020 et 2021, et maintenant ces opérations – ainsi que les activités de négociation de prêts entiers – doivent être adaptées à la nouvelle normalité.

Miki Adams, président de CBC Mortgage

Il a ajouté qu’un tel « scénario de récession » pourrait être de bon augure pour le marché des MBS en 2023 – alors même que le marché des prêteurs non bancaires subit une restructuration majeure. Cela, à son tour, ferait du marché des MBS un débouché de liquidité plus attrayant pour les prêteurs survivants.

« S’il y a moins [quality loan] piscines au choix, [sellers] vont pouvoir exiger un prix plus élevé qu’ils ne le feraient sur le marché actuel simplement à cause du manque d’approvisionnement », a-t-il expliqué. « Cette même dynamique s’applique aux MBS d’agence ainsi qu’aux non-agences. »

Miki Adams, président de Hypothèque Radio-Canadaun fournisseur d’aide à l’acompte et l’un des plus grands prêteurs hypothécaires de second rang non bancaires du pays, le résume ainsi :

« Une infrastructure secondaire substantielle a été construite pour accueillir l’émission de MBS par l’agence géante en 2020 et 2021, et maintenant ces opérations – ainsi que les activités de négociation de prêts complets – doivent être adaptées à la nouvelle normalité. »