Analyse-La restriction Blackstone REIT est un signe d’avertissement possible pour les marchés

Par Yoruk Bahceli et Dhara Ranasinghe

LONDRES (Reuters) – Bien qu’il y ait eu peu de retombées plus importantes de la flambée des demandes de rachat cette semaine dans une fiducie de revenu immobilier (REIT) Blackstone (NYSE 🙂 non cotée, elle est interprétée par certains comme un signe d’avertissement.

Blackstone a limité jeudi les retraits de sa FPI non cotée de 69 milliards de dollars après que les demandes de rachat aient atteint des limites prédéfinies alors que les investisseurs craignaient qu’il ait été lent à ajuster les valorisations alors que les taux d’intérêt augmentaient, a déclaré une source proche du fonds.

Cette évolution est un autre rappel des risques auxquels sont confrontés non seulement les secteurs sensibles à des taux d’intérêt plus élevés, mais également les marchés financiers plus larges, qui se sont fortement redressés dans l’espoir que les hausses de taux d’intérêt ralentiront.

« Nous devons être prudents – les taux ont fortement augmenté et il y aura des retombées pour certaines classes d’actifs », a déclaré Seema Shah, stratège en chef chez Principal Global Investors, gestionnaire d’actifs de 500 milliards de dollars, à propos des pièges potentiels à venir.

« Les FPI ont enregistré une performance fantastique pendant quelques mois, mais lorsque vous avez cette surperformance, les investisseurs ne réagissent pas aux signaux fondamentaux traditionnels tels que la hausse des taux », a-t-elle déclaré.

Les actions de Blackstone ont baissé d’environ 0,2 % vendredi après-midi après avoir chuté de 7,1 % jeudi.

À ce jour, les grandes économies développées ont relevé leurs taux de 2 440 points de base au cours de ce cycle de resserrement monétaire. Cela exclut le Japon, qui a maintenu ses taux à -0,1 %.

La Réserve fédérale américaine a relevé son taux directeur de 375 points de base cette année à une fourchette de 3,75 % à 4,00 % dans le cycle de hausse des taux le plus rapide depuis les années 1980 dans sa lutte contre l’inflation.

Mais au cours des dernières semaines, on s’attend à ce que la Fed « pivote » d’un resserrement agressif, incitant les investisseurs à prévoir des taux d’intérêt plus bas.

Cela a contribué à déclencher la plus forte baisse mensuelle des rendements du Trésor à 10 ans depuis le pic de la pandémie de COVID-19 en 2020. Les FPI publiques se sont redressées avec le marché boursier américain, qui a augmenté de plus de 15 % depuis la mi-octobre.

« Tant que vous avez de la complaisance, et qu’il y a une certaine complaisance dans le fait que la Fed peut organiser un atterrissage en douceur, cela peut déclencher une certaine douleur et donc des événements comme celui-ci sont de petits drapeaux pour les ramifications de la hausse progressive des taux », a déclaré Shah.

MARQUE AU MARCHÉ

Les investisseurs ont déclaré qu’ils s’attendaient à de nouvelles baisses des FPI et du secteur immobilier.

« Le fait est que la plupart des investisseurs de détail et des investisseurs de régimes à prestations définies en raison de stratégies de réduction des risques, choisissent de réduire leurs avoirs immobiliers à tous les niveaux, là où ils le peuvent en tant que valeurs dans la revalorisation directe de l’immobilier parallèlement à la normalisation des taux », a déclaré Chris Taylor. , directeur général de l’immobilier chez Federated Hermes (NYSE :).

Mais il y a une mise en garde plus large pour les marchés qui voient leur juste part d’avertissements cette année à la suite de paris placés à une époque de taux bas.

Surtout, le mini-budget de septembre de réductions d’impôts non financées a fait chuter le marché obligataire britannique alors que les fonds de pension faisaient face à d’énormes appels de garantie sur les couvertures de taux d’intérêt qui n’avaient jamais été vraiment testés par de fortes variations des taux, ce qui a provoqué une intervention de la Banque d’Angleterre.

Et alors que le mini-budget a brièvement déclenché une hausse des paris sur la hausse des taux de la BoE, les REITS britanniques ont chuté de 17 % à leur plus bas niveau depuis 2012, avant de se redresser.

Kaspar Hense, gestionnaire de portefeuille chez BlueBay Asset Management, qui gère des actifs d’une valeur de plus de 92 milliards de dollars, a déclaré que les nouvelles du FPI étaient un exemple des risques auxquels les marchés privés sont confrontés dans un environnement de hausse des taux.

« Si les rendements augmentent, investir dans des actifs plutôt illiquides peut être un défi, juste pour une reprise (de rendement) plutôt faible sur les marchés illiquides, qui souffriront très considérablement si les rendements augmentent », a déclaré Hense.

« C’est certainement ce que nous voyons ici et nous devrions vraiment nous attendre à ce que cela se reproduise au cours des six à 12 prochains mois alors que les rendements augmentent et que les banques centrales maintiennent les taux plus élevés. Cela aura un impact sur la valeur nette, cela aura un impact sur les pertes des investisseurs », a ajouté Hense.

Blackstone a annoncé un rendement net de 9,3 % pour le FPI depuis le début de l’année, tandis que l’indice de rendement total Dow Jones US Select REIT coté en bourse a chuté de plus de 22 % au cours de la même période.

Un porte-parole de Blackstone a refusé de commenter la façon dont la société basée à New York calcule l’évaluation de son FPI, mais a déclaré que son portefeuille était concentré dans le logement locatif et la logistique dans le sud et l’ouest des États-Unis, qui ont des baux de courte durée et des loyers supérieurs à l’inflation.

Au moins un analyste, Morgan Stanley Michael Cyprys de (NYSE 🙂 a déclaré que la réaction du marché à la nouvelle était « exagérée ».

Alors que les limitations des demandes de rachat, les décisions de planification fiscale de fin d’année et les réaffectations des investisseurs pourraient stimuler davantage de rachats à court terme, « un solide historique de performances, des fondamentaux de marché favorables et la possibilité d’améliorer le contexte macroéconomique devraient contribuer à atténuer la pression de sortie potentielle, », a-t-il écrit dans un rapport de recherche.

D’autres étaient moins optimistes. Une préoccupation est le potentiel de grandes différences entre l’évaluation des actifs publics et des actifs privés, qui souvent ne sont pas évalués pour refléter les mouvements des marchés publics.

Pour les investisseurs qui se sont entassés sur les marchés privés et les actifs plus risqués dans le but d’augmenter les rendements pendant les années de taux bas et de liquidités faciles, cela pourrait désormais s’avérer encore plus risqué.

« La période prolongée d’argent très bon marché et de liquidité abondante a encouragé certains gestionnaires d’actifs à proposer des produits relativement liquides qui investissent dans des actifs relativement illiquides. Ces produits se comportent différemment dans un monde de liquidité inégale », a déclaré Mohamed El-Erian, conseiller d’Allianz (ETR :), a déclaré dans un message Twitter.