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Sa quête d’une maison a récemment amené la responsable marketing Taniya Sirpurkar (nom changé) à Kollur, dans la périphérie d’Hyderabad. Les promoteurs locaux le décrivent comme une « poche résidentielle en croissance ». Il a de nombreux projets en construction qui promettent tout ce que les acheteurs comme Taniya désirent : un 2BHK spacieux avec une salle de sport, un club house, une piscine, les travaux. Au prix d’environ Rs 60 lakh chacun, les appartements correspondent également au budget de Taniya.
Mais ce « luxe à un prix abordable » se trouve sur un terrain aride, à au moins 30-35 km de la ceinture Hi-Tec CityMadhapur où se trouvent la plupart des bureaux d’Hyderabad. Bien que les agents immobiliers promettent que Kollur aura des hôpitaux, des écoles et des centres commerciaux « bientôt », Taniya a découvert qu’ils étaient à au moins 5-8 ans. Et elle devra toujours dépendre de sa voiture.
Ainsi, deux mois plus tard, la quadragénaire a loué une maison près de son bureau pour Rs 35 000 par mois. Et c’est l’histoire de la classe moyenne indienne dans les grandes villes d’aujourd’hui.
Grandes maisons, plus gros profits
Avec la diminution rapide du nombre de logements abordables, les acheteurs du segment intermédiaire dans des métropoles comme Hyderabad, Bengaluru, Pune et Chennai sont poussés vers la périphérie. Comme les maisons dans la tranche Rs 50 lakh-60 lakh sont à au moins 30-40 km des centres-villes, la classe moyenne se retrouve avec deux choix: faire la navette pendant des heures dans les deux sens ou payer un fortune vers le loyer pour rester dans la ville.
Cette « Mumbai-fication » des villes indiennes, selon les experts de l’industrie, est due à l’accent mis par les constructeurs sur les propriétés de luxe après Covid-19. Parce que les grandes maisons rapportent beaucoup d’argent, les constructeurs réputés ne lancent que des méga-entreprises avec un prix de base d’environ Rs 1,5 crore.
Selon un récent rapport d’Anarock, la part des logements abordables dans les sept principales villes indiennes est tombée à 20 % au cours du premier trimestre de 2023. Sur le total de 1,14 lakh d’unités vendues, les logements abordables comprenaient environ 23 110 unités. En 2019, sa part était proche de 40 %.
« Le segment du luxe a été le moins touché pendant la pandémie. En outre, la marge sur les maisons abordables est très mince », a déclaré Veera Babu, directeur général (Hyderabad) de la société mondiale de services immobiliers Cushman & Wakefield. Il a déclaré que la forte augmentation du coût des terrains dans ces villes (25 à 30 % en moyenne) éloigne également les habitations économiques du centre.
Autres coûts à la périphérie
«Avec mon budget de Rs 65 lakh-70 lakh, j’ai accepté de devoir vivre loin du centre de Bangalore – à au moins une heure de route. Rien de plus proche que cela n’est pas inférieur à Rs 1 crore », a déclaré Sneha Rai, un entrepreneur qui a récemment réservé une maison à Budigere à Bengaluru, à environ 32 km de Koramangala. Elle débat maintenant de son choix car la distance n’est qu’un des inconvénients. Ces zones ont également des défis sociaux et civiques – routes, assainissement, écoles, hôpitaux, services de livraison, etc.
« Les nouveaux emplacements dépendent des camions-citernes pour l’eau et ont des types d’hôpitaux plus petits pour les cliniques », a déclaré Amit Damodar, basé à Chennai, secrétaire de l’Association nationale des agents immobiliers, en Inde, ajoutant que les projets abordables s’accompagnent souvent de commodités limitées alors que le coût de l’entretien est très élevé. . Dans le cas de Chennai, a-t-il dit, les acheteurs qui envisagent une maison de moins de Rs 50 lakh (950 pieds carrés d’espace bâti) sont obligés de voyager jusqu’à Kelambakkam, Camp Road ou Perungulathur – tous à environ 30-35 km du centre de Chennai.
De même à Pune, des quartiers « abordables » comme Wadki et Wagholi sont à environ une heure du centre-ville, disent les agents immobiliers locaux. «L’infrastructure civique dans ces endroits est certainement à un stade naissant. Par exemple, Wagholi est passé sous la responsabilité de la Pune Municipal Corporation il y a seulement un mois. Il faudra donc un certain temps au gouvernement pour renforcer les infrastructures ici », a déclaré Darshan Chala, président des Professional Realtors of Pune (PROP).
Le manque de transports en commun est une autre préoccupation. Les experts disent que, contrairement à la ville principale qui dispose de plusieurs modes de transport, les emplacements abordables ont un ou au mieux deux modes de transport qui sont souvent extrêmement coûteux.
« Le gouvernement peut aider »
Selon les experts, la solution à cette disparité sur le marché immobilier réside dans la révision des politiques gouvernementales. « Pour commencer, il est important que l’appareil étatique joue un rôle d’équilibreur, au lieu de faire grimper les prix des terrains et de les rendre inabordables pour une certaine classe de personnes.
Pour que cela se produise, le gouvernement devrait acquérir ou utiliser certaines de ses parcelles de terrain spécifiquement pour le logement abordable afin d’apporter la parité sur le marché », a déclaré Sumanth Reddy, directeur général de l’India Institute of Real Estate.
« Cela attirera des développeurs qui peuvent réaliser de bons bénéfices tout en transmettant les avantages de la disponibilité de terres bon marché aux utilisateurs finaux et aux investisseurs », a déclaré Anuj Puri, président du groupe Anarock. Il a également suggéré une révision dans la catégorie des maisons abordables (en termes de prix) qui se qualifient pour diverses incitations gouvernementales. « La limite actuelle de Rs 45 lakh signifie que les acheteurs ne peuvent pas regarder n’importe où dans les limites de la ville mais se tourner vers des banlieues déficientes en infrastructures… Le gouvernement devrait également augmenter le financement du logement abordable via des partenariats public-privé », a-t-il ajouté.
Jusque-là, Taniya et d’autres comme elle devront louer des maisons hors de prix pour profiter des avantages d’une vie «citadine».
Mais ce « luxe à un prix abordable » se trouve sur un terrain aride, à au moins 30-35 km de la ceinture Hi-Tec CityMadhapur où se trouvent la plupart des bureaux d’Hyderabad. Bien que les agents immobiliers promettent que Kollur aura des hôpitaux, des écoles et des centres commerciaux « bientôt », Taniya a découvert qu’ils étaient à au moins 5-8 ans. Et elle devra toujours dépendre de sa voiture.
Ainsi, deux mois plus tard, la quadragénaire a loué une maison près de son bureau pour Rs 35 000 par mois. Et c’est l’histoire de la classe moyenne indienne dans les grandes villes d’aujourd’hui.
Grandes maisons, plus gros profits
Avec la diminution rapide du nombre de logements abordables, les acheteurs du segment intermédiaire dans des métropoles comme Hyderabad, Bengaluru, Pune et Chennai sont poussés vers la périphérie. Comme les maisons dans la tranche Rs 50 lakh-60 lakh sont à au moins 30-40 km des centres-villes, la classe moyenne se retrouve avec deux choix: faire la navette pendant des heures dans les deux sens ou payer un fortune vers le loyer pour rester dans la ville.
Cette « Mumbai-fication » des villes indiennes, selon les experts de l’industrie, est due à l’accent mis par les constructeurs sur les propriétés de luxe après Covid-19. Parce que les grandes maisons rapportent beaucoup d’argent, les constructeurs réputés ne lancent que des méga-entreprises avec un prix de base d’environ Rs 1,5 crore.
Selon un récent rapport d’Anarock, la part des logements abordables dans les sept principales villes indiennes est tombée à 20 % au cours du premier trimestre de 2023. Sur le total de 1,14 lakh d’unités vendues, les logements abordables comprenaient environ 23 110 unités. En 2019, sa part était proche de 40 %.
« Le segment du luxe a été le moins touché pendant la pandémie. En outre, la marge sur les maisons abordables est très mince », a déclaré Veera Babu, directeur général (Hyderabad) de la société mondiale de services immobiliers Cushman & Wakefield. Il a déclaré que la forte augmentation du coût des terrains dans ces villes (25 à 30 % en moyenne) éloigne également les habitations économiques du centre.
Autres coûts à la périphérie
«Avec mon budget de Rs 65 lakh-70 lakh, j’ai accepté de devoir vivre loin du centre de Bangalore – à au moins une heure de route. Rien de plus proche que cela n’est pas inférieur à Rs 1 crore », a déclaré Sneha Rai, un entrepreneur qui a récemment réservé une maison à Budigere à Bengaluru, à environ 32 km de Koramangala. Elle débat maintenant de son choix car la distance n’est qu’un des inconvénients. Ces zones ont également des défis sociaux et civiques – routes, assainissement, écoles, hôpitaux, services de livraison, etc.
« Les nouveaux emplacements dépendent des camions-citernes pour l’eau et ont des types d’hôpitaux plus petits pour les cliniques », a déclaré Amit Damodar, basé à Chennai, secrétaire de l’Association nationale des agents immobiliers, en Inde, ajoutant que les projets abordables s’accompagnent souvent de commodités limitées alors que le coût de l’entretien est très élevé. . Dans le cas de Chennai, a-t-il dit, les acheteurs qui envisagent une maison de moins de Rs 50 lakh (950 pieds carrés d’espace bâti) sont obligés de voyager jusqu’à Kelambakkam, Camp Road ou Perungulathur – tous à environ 30-35 km du centre de Chennai.
De même à Pune, des quartiers « abordables » comme Wadki et Wagholi sont à environ une heure du centre-ville, disent les agents immobiliers locaux. «L’infrastructure civique dans ces endroits est certainement à un stade naissant. Par exemple, Wagholi est passé sous la responsabilité de la Pune Municipal Corporation il y a seulement un mois. Il faudra donc un certain temps au gouvernement pour renforcer les infrastructures ici », a déclaré Darshan Chala, président des Professional Realtors of Pune (PROP).
Le manque de transports en commun est une autre préoccupation. Les experts disent que, contrairement à la ville principale qui dispose de plusieurs modes de transport, les emplacements abordables ont un ou au mieux deux modes de transport qui sont souvent extrêmement coûteux.
« Le gouvernement peut aider »
Selon les experts, la solution à cette disparité sur le marché immobilier réside dans la révision des politiques gouvernementales. « Pour commencer, il est important que l’appareil étatique joue un rôle d’équilibreur, au lieu de faire grimper les prix des terrains et de les rendre inabordables pour une certaine classe de personnes.
Pour que cela se produise, le gouvernement devrait acquérir ou utiliser certaines de ses parcelles de terrain spécifiquement pour le logement abordable afin d’apporter la parité sur le marché », a déclaré Sumanth Reddy, directeur général de l’India Institute of Real Estate.
« Cela attirera des développeurs qui peuvent réaliser de bons bénéfices tout en transmettant les avantages de la disponibilité de terres bon marché aux utilisateurs finaux et aux investisseurs », a déclaré Anuj Puri, président du groupe Anarock. Il a également suggéré une révision dans la catégorie des maisons abordables (en termes de prix) qui se qualifient pour diverses incitations gouvernementales. « La limite actuelle de Rs 45 lakh signifie que les acheteurs ne peuvent pas regarder n’importe où dans les limites de la ville mais se tourner vers des banlieues déficientes en infrastructures… Le gouvernement devrait également augmenter le financement du logement abordable via des partenariats public-privé », a-t-il ajouté.
Jusque-là, Taniya et d’autres comme elle devront louer des maisons hors de prix pour profiter des avantages d’une vie «citadine».