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Partout au pays, le contexte de taux hypothécaires élevés a eu une incidence sur l’offre et la demande. Intuitivement, tout le monde reconnaît que des taux plus élevés et une accessibilité financière affecteraient la demande, ignorant le fait que cela empêche également de nombreux propriétaires de vendre en raison de leurs prêts hypothécaires à taux fixe bas sous-jacents.
Le logement connaît une crise, un niveau catastrophique de logements disponibles. Pendant la Grande Récession, une surabondance de maisons était sur le marché. Aujourd’hui, le marché souffre de la condition inverse : un approvisionnement minimal. La crise de l’approvisionnement est un phénomène aux États-Unis, car seuls quelques propriétaires sont prêts à y participer. Vous ne pouvez pas acheter ce qui n’est pas à vendre, de sorte que les activités de vente en attente et fermées ont été considérablement entravées.
De moins en moins de propriétaires arrivent sur le marché, ce qui aggrave la crise des stocks. En règle générale, il y a un nombre similaire de nouveaux vendeurs chaque mois, année après année. Lors du verrouillage initial de Covid-19, il y avait moins de panneaux de vente au cours des premiers mois. Cela s’est inversé au fur et à mesure que 2020 avançait. Cette tendance s’est reproduite l’an dernier avec la hausse des taux et n’a fait que s’intensifier depuis le mois d’août.
Au cours des quatre premiers mois de cette année, il y avait 46 % de vendeurs en moins dans le sud de la Californie que la moyenne sur 3 ans avant la pandémie (2017 à 2019). Dans la Bay Area, il a baissé de 33%. Cette tendance persistera tant que les taux hypothécaires demeureront élevés.
Les propriétaires continuent de « se cacher » dans leur maison, ne voulant pas déménager en raison de leur hypothèque à taux fixe sous-jacente, immobilisée et à faible taux. La différence entre leur taux sous-jacent et le taux en vigueur aujourd’hui est importante et empêche de nombreux propriétaires de mettre leur maison en vente et de déménager dans une autre maison.
Le modèle d’offre et de demande sur lequel les économistes s’appuient pour déterminer la direction du marché a été brisé en raison de la hausse rapide des taux hypothécaires. L’inventaire a grimpé l’année dernière, mais il est resté inférieur à quatre mois, ce qui indique un marché de vendeurs avec une hausse de la valeur des maisons. Pourtant, la valeur des maisons a chuté au cours du second semestre de 2022 alors que les taux montaient en flèche et que l’abordabilité s’érodait.
Après être resté élevé jusqu’en octobre, l’inventaire a chuté considérablement pendant le reste de l’année et les taux ont commencé à se détendre un peu. En 2023, l’inventaire n’a cessé de baisser et n’a touché le fond qu’à la mi-avril. En règle générale, il commence à augmenter fin janvier, mi-février au plus tard.
Il se développe actuellement à un rythme très lent, ce qui fait très peu pour résoudre la crise des stocks qui manque de logements plus disponibles. Attendez-vous à ce que les stocks augmentent lentement jusqu’à culminer entre juillet et mi-août. Cela laisse peu de temps pour constituer un inventaire. Le manque de logements disponibles est une tendance profondément enracinée qui ne s’améliorera pas beaucoup de sitôt.
Cet article fait partie de notre 2023 en cours Série de prévisions du marché du logement. Une fois cette série terminée, rejoignez-nous le 30 mai pour le prochain événement de mise à jour du marché du logement. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des principales prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la manière dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. Pour vous inscrire, rendez-vous ici.
L’offre très faible éclipse les contraintes d’accessibilité. Les négociations favorisent les vendeurs, et le marché ressemble beaucoup aux années pandémiques de juillet 2020 à mai 2022, un peu fou. Les guerres d’enchères sont de retour sur de nombreux marchés, le rapport prix vente/prix courant a dépassé les 100 %, les maisons se vendent au-dessus de leur prix demandé et les valeurs augmentent à nouveau.
Les taux hypothécaires ont atteint un sommet et finiront par chuter à mesure que l’économie se refroidit, provoquant une hausse de la demande. Les taux hypothécaires ont éclipsé 7 % en octobre et novembre de l’année dernière, atteignant 7,37 %, selon Mortgage News Daily, en octobre, son plus haut niveau depuis 2002. En mars de cette année, les taux ont éclipsé 7 % pendant quelques jours avant de chuter. au milieu des années 6 avec l’effondrement de la Silicon Valley Bank et d’autres banques.
Depuis, il rebondit entre 6,25% et 6,75%. Il est récemment remonté vers 7% en raison de l’impasse actuelle sur le relèvement du plafond de la dette mais reviendra à la fourchette antérieure dès qu’un accord sera conclu. Il restera bloqué dans cette fourchette jusqu’à ce que l’économie ralentisse, que le chômage augmente, que les offres d’emploi diminuent et que les dépenses de consommation diminuent.
Il faut un certain temps pour que toutes les augmentations du taux des fonds fédéraux de la Réserve fédérale atteignent pleinement l’économie. Ils ont augmenté le taux à court terme de 0 % à 5,5 % en seulement 14 mois, la hausse la plus rapide depuis 1981. En fin de compte, l’obtention de crédit aux entreprises est beaucoup plus coûteuse aujourd’hui, ce qui finit par avoir un impact sur l’économie. Les investisseurs préfèrent les investissements à long terme, tels que les bons du Trésor et les titres adossés à des créances hypothécaires, à mesure que l’économie se refroidit.
Cela se traduira par une baisse des taux entre 5,75 % et 6,25 %. Si l’économie glisse vers une récession, la fuite vers les investissements à long terme s’intensifiera et les taux s’établiront entre 5,25 % et 5,75 %. Ces taux plus bas augmenteront la demande à mesure que le pouvoir d’achat et l’abordabilité des acheteurs s’amélioreront.
Il sera intéressant de voir comment le marché évolue à partir d’ici. Pour l’instant, la folie du logement est de retour et il ne semble pas que cela changera de si tôt.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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