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Le développement continu d’outils et de pratiques d’atténuation des pertes dans le secteur hypothécaire jouera un rôle essentiel dans la prévention de futures saisies, mais des filets de sécurité supplémentaires – en particulier pour les clients hypothécaires qui appartiennent à des populations historiquement défavorisées – joueront un rôle essentiel dans la réduction de la richesse raciale. écart. L’un de ces outils repose sur les comptes de réserve hypothécaire (MRA).
C’est selon un rapport publié à la fin du mois dernier par le Institut urbainfinancé par le Banque fédérale de prêt immobilier de San Francisco.
« Les emprunteurs qui ont plus d’actifs liquides sur lesquels se rabattre sont mieux à même de rester propriétaires lorsqu’ils font face à des revers financiers temporaires », indique le rapport. « Aider les emprunteurs moins fortunés à établir des comptes de réserve hypothécaire (MRA) – des comptes d’épargne « side-car » qui peuvent être exploités pour faire face à un choc financier – est une solution prometteuse. »
De nombreuses questions découlent de l’utilisation de ces outils, notamment celles qui concernent la mise en œuvre, la mise à l’échelle et l’obtention de résultats hypothécaires plus équitables, indique le rapport. Avec les ARM, cependant, des variantes du concept « sont en cours de développement par les prêteurs hypothécaires de détail et les acteurs du marché secondaire Fannie Mae et Freddie Mac », explique le rapport.
Les ARM ne représentent qu’un seul outil de ce type qui pourrait avoir un impact sur le taux de saisie parmi les propriétaires de couleur, car d’autres approches – y compris celles dans le domaine de l’assurance – pourraient être adaptées pour répondre aux besoins des bénéficiaires potentiels.
« Quelle que soit l’approche, si le taux de saisie des emprunteurs hypothécaires noirs diminuait jusqu’au taux de saisie moyen des emprunteurs hypothécaires blancs, on estime que 300 000 propriétaires noirs supplémentaires conserveraient leur maison et auraient la possibilité de créer une richesse générationnelle », explique le rapport. « De plus, rendre les prêts hypothécaires moins risqués pour les prêteurs, les assureurs et les investisseurs, en plus des familles, devrait conduire à une expansion de la boîte de crédit et permettre à encore plus de ménages aux revenus et ressources modestes d’accéder et de réaliser les avantages de l’accession à la propriété. »
Alors que plusieurs nouveaux outils d’atténuation des pertes ont été développés ces dernières années, notamment en réponse au choc économique causé par les catastrophes naturelles en 2017-18 et la pandémie de COVID-19 pour de nombreux emprunteurs hypothécaires, il existe « des solutions limitées qui ciblent les déclencheurs de défaut et aider les propriétaires noirs à éviter de manquer leurs versements hypothécaires en premier lieu », indique le rapport. « La recherche a montré que le fait d’avoir des réserves financières peut aider les ménages à éviter le défaut. »
Par rapport à d’autres alternatives, les ARM sont une option viable pour préserver l’accession à la propriété chez les propriétaires vulnérables en raison d’une combinaison unique de caractéristiques et de flexibilité du produit, explique le rapport.
« Les réserves hypothécaires ne nécessitent pas nécessairement une subvention, ni n’augmentent les coûts d’accession à la propriété car elles peuvent être financées avec de l’argent qui, autrement, irait vers l’acompte de l’emprunteur », indique le rapport. « De plus, les réserves hypothécaires peuvent ajouter une flexibilité substantielle aux finances d’un emprunteur, car le revenu résiduel de l’emprunteur peut couvrir une dépense non hypothécaire au moment où elle est engagée, tandis que le fonds de réserve couvre l’hypothèque. »