Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Dans moins d’une semaine, le premier des deux recours collectifs visant les règles de commission de la NAR débutera. Selon une équipe d’analystes de Keefe Bruyette Bois. Dans un rapport de 75 pages, les analystes ont analysé les impacts structurels qu’aurait une modification des règles de coopération claire du NAR sur les agents, les maisons de courtage, les sociétés de prêts hypothécaires, les portails immobiliers et, surtout, les consommateurs. Il s’agit d’un sujet extrêmement complexe et dense, c’est pourquoi nous allons seulement détailler quelques points clés dans cette édition de DataDigest. Vous êtes prévenus, il existe des graphiques ! Commençons par le haut : les analystes de KBW estiment qu’une injonction ordonnée par le tribunal pourrait « dégrouper » les commissions à l’échelle nationale d’ici début 2024, éliminant ainsi la pratique de longue date selon laquelle les agents inscripteurs et les vendeurs fixent et paient les commissions des agents acheteurs. Ce faisant, le pool de commissions annuel de 100 milliards de dollars pourrait diminuer de 30 % au fil du temps à mesure que les consommateurs prennent conscience des changements en matière de transparence. Dans le même ordre d’idées, les taux de commission pourraient baisser de 200 points de base ou plus. « Une question clé, cependant, est de savoir si l’inertie des consommateurs et l’enracinement des agents l’emporteront sur la théorie économique », écrivent les analystes. « Les données de l’enquête auprès des acheteurs de maison peuvent fournir quelques indices. » Si vous êtes un agent immobilier, entendre parler d’une baisse potentielle de 30 % du volume des commissions et d’une baisse des taux de 200 points de base est assez effrayant. Mais le plus effrayant – ou le plus excitant ? — la projection est sans aucun doute qu’entre 60 % et 80 % des agents pourraient disparaître dans le secteur à mesure que les acheteurs trouvent des alternatives à leurs services, que les réseaux MLS/NAR s’affaiblissent et que le paradigme du pouvoir change radicalement en faveur des agents côté vente. Qui est le plus exposé ? Eh bien, selon l’équipe d’analystes, ce sont les grandes maisons de courtage traditionnelles qui ont le plus à perdre si les règles de co-courtage de la NAR sont rejetées. Mais cette déclaration est accompagnée d’un gros astérisque. Les analystes de KBW ont déclaré Immobilier partout, Boussole, RE/MAX, eXp Immobilier et Douglas Elliman font partie des sociétés cotées en bourse qui devraient faire face aux pressions du pool de commissions. « Étant donné que les commissions représentent la majorité des revenus du courtage (le reste provenant généralement des services auxiliaires, des frais de franchise récurrents ou de la génération de leads), l’estimation susmentionnée selon laquelle le pool global de commissions pourrait diminuer de plus de 30 % est sans aucun doute négative pour le secteur », précise le rapport. » ont écrit les analystes. « Cependant, nous pensons qu’il pourrait y avoir une certaine compensation à mesure que la capacité de l’industrie se redimensionnerait par la suite en réponse à la diminution du pool de commissions, et ce serait l’agent marginal le plus susceptible de quitter l’industrie. Cela devrait donner lieu à une certaine part de marché « à gagner », et nous pensons que les agents à temps plein sont les plus susceptibles de la capturer. Dans un marché où les niveaux de commission sont plus variables, les agents devront démontrer leur valeur et leur différenciation, et nous pensons que les agents experts locaux ancrés dans la communauté seront des bénéficiaires nets sur le long terme. Direction pour attraper ce sac ? L’une des plus grandes controverses concernant le système actuel de co-courtage est la notion de « pilotage ». Les agents insistent généralement sur le fait qu’ils sont des fiduciaires pour leurs clients et qu’ils s’efforcent de leur obtenir la meilleure offre, sans rechercher leurs propres incitations financières. Citant une enquête réalisée par un cabinet de conseil 1000 wattsla plupart des agents estiment que les propriétés avec une commission de co-courtage plus élevée ne pas vendre pour plus d’argent. Plus des trois quarts ont également déclaré que les agents pourraient être plus susceptibles de montrer une propriété qui a une commission de co-courtage plus élevée. Intéressant, non ? En fin de compte, les acheteurs ne pensent pas obtenir une grande valeur de la part de leurs agents, selon l’enquête 1000watt. Les personnes interrogées ont déclaré qu’elles estimaient que les agents acheteurs étaient surpayés et qu’elles envisageraient des alternatives s’ils étaient tenus de signer un contrat avec leur agent et de les indemniser « de leur poche ». Environ 40 % des personnes interrogées ont déclaré qu’elles pensaient qu’une commission de 2,5 % pour un agent acheteur était trop élevée (l’exercice supposait que l’agent travaillait 150 heures sur 2 mois, ce qui implique 83 $/heure, pour gagner 12 500 $ sur un achat de maison de 500 000 $). Lorsqu’on leur a expliqué un scénario dans lequel un acheteur devait signer un accord avec son agent et payer « de sa poche » ses services, seuls 14 % ont déclaré que cela était acceptable. Environ 53 % ont déclaré qu’ils auraient des réserves mais qu’ils embaucheraient probablement quand même un agent, tandis que 16 % ont déclaré qu’ils chercheraient probablement des agents qui offriraient des frais inférieurs ou leur permettraient de travailler avec d’autres agents, et 8 % ont déclaré qu’ils travailleraient simplement avec l’agent vendeur. . Voici comment les taux de commission actuels du côté acheteur se comparent à ceux d’autres pays. Si 1 million d’agents disparaissaient ? Les analystes de KBW ont déclaré que, sur la base de conversations avec des acteurs du secteur du courtage, ils estiment que les 20 % des agents les plus performants sont responsables de 80 à 90 % des transactions, tandis que les 10 % des agents les plus performants sont responsables d’environ les deux tiers des transactions. « Nous pensons que la participation des agents dans le secteur pourrait diminuer considérablement avec un dégroupage complet des commissions et une réduction consécutive du pool de commissions annuelles », ont déclaré les analystes de KBW. En comparant le nombre d’agents par rapport aux ventes annuelles de maisons dans 10 autres pays, les analystes ont constaté que le ratio au Canada, qui a une structure de marché similaire à celle des États-Unis avec une association commerciale dominante et une politique de rémunération coopérative, est pratiquement identique au système américain. « À l’exclusion des États-Unis et du Canada, le ratio ventes de maisons/agents se situe généralement entre 10 et 20, avec une médiane de 16 », indique le rapport. « Cela suggère que le nombre d’agents aux États-Unis pourrait théoriquement diminuer jusqu’à environ 300 000 à 600 000 au fil du temps, soit de 60 à 80 % sur la base des 1,6 millions de membres actuels du NAR. » Un véritable défi pour les maisons de courtage dans les années à venir sera d’articuler la proposition de valeur des agents côté acheteur, d’autant plus que de nombreux acheteurs trouvent la maison qu’ils ont achetée sur Internet. Peut-être que même les modèles spécialisés ou hybrides pourraient gagner du terrain ? Une solution de contournement avec une hypothèque ? Supposons que les tribunaux émettent une injonction et que les règles NAR pertinentes n’existent plus. Il existe une solution de contournement potentielle qui pourrait résoudre les problèmes immédiats d’abordabilité pour les acheteurs qui envisagent soudainement de payer directement les services de leur propre agent. Oui, je l’intègre dans l’hypothèque. « Dans la structure actuelle, un acheteur est implicitement en mesure de financer des commissions immobilières sur le prêt hypothécaire puisque les commissions d’agent sont en fait payées au vendeur sur le produit du produit pour le prix d’achat de la maison », ont écrit les analystes de KBW. « Bien qu’il n’existe pas aujourd’hui de mécanisme efficace permettant à un acheteur de financer directement une commission versée à un agent acheteur, nous pensons que les prêteurs hypothécaires et les Autorité fédérale de financement du logement (FHFA) pourrait créer une solution de contournement sans perturber sensiblement le processus de souscription et d’origination existant. Nos conversations avec les participants de l’industrie indiquent que le sujet est activement discuté par les principales parties prenantes telles que Fannie Maé, Freddie Macet la FHFA. Nous aurons d’autres articles à venir la semaine prochaine sur les possibles perturbations résultant de ces poursuites, alors revenez pour en savoir plus. Dans notre hebdomadaire Bulletin DataDigest, James Kleimann, rédacteur en chef de…
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Customize this title in frenchDataDigest : Que se passe-t-il si 1 million d’agents immobiliers disparaissent ?
