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La Californie occupe une place importante dans toute discussion sur l’abordabilité du logement. Le plus grand État en termes de population, un Américain sur huit vit dans le Golden State, mais le taux d’accession à la propriété est lamentable. Selon Ben Metcalf, directeur général de Centre Terner pour l’innovation en matière de logement à l’UC Berkeley, le taux d’accession à la propriété en Californie est de 50 points de pourcentage inférieur à celui du reste du pays, à seulement 44 % en 2021. Cela représente une sérieuse tendance à la baisse par rapport au taux d’accession à la propriété de 50 % en 2000.
Les prix de l’immobilier notoirement élevés en sont la cause, les paiements mensuels pour une maison californienne typique s’élevant à plus de 5 500 $.
Quelle est la solution ? Un panel d’experts s’exprimant lors d’un récent Association californienne des agents immobiliers (CAR) a exposé l’ampleur du problème et certaines solutions potentielles proposées aux niveaux fédéral, étatique et local. John Sebree, PDG de CAR, a modéré la discussion entre Metcalf du Terner Center, Selma Hepp, économiste en chef de CoreLogic, Robert Kleinhenz, directeur du Bureau de recherche économique de la California State University, et Logan Mohtashami, analyste principal de HousingWire.
Le cœur du problème
Pourquoi est-il si cher d’acheter une maison en Californie ? Le Terner Center a montré qu’environ la moitié de l’écart en matière d’accession à la propriété est directement imputable à la crise de l’accessibilité financière, qui est à son tour une conséquence directe d’une pénurie de logements.
« Nous avons rendu difficile la construction de nouveaux logements », a déclaré Metcalf, citant les réglementations environnementales, les codes du bâtiment, le contrôle local et l’opposition à la construction de logements multifamiliaux intercalaires.
Kleinhenz a souligné que l’État était terriblement sous-approvisionné depuis des années. En 2000, CAR estimait que l’État aurait besoin d’environ 250 000 nouvelles unités par an pour répondre à la demande. Mais Kleinhenz a déclaré que l’État ne s’était jamais approché de ce chiffre et qu’il accusait donc désormais un retard de 2 à 2,5 millions d’unités.
« L’augmentation des prix de l’immobilier est due à l’augmentation de la demande par rapport à l’offre – nous devons construire davantage », a déclaré Kleinhenz. « Combien de logements construisons-nous ? Au cours des dix dernières années, le nombre de permis de construire n’a jamais dépassé 120 000 logements.
En fait, Hepp a souligné qu’en 2023, l’ensemble de l’État de Californie n’a délivré que 70 000 permis pour des maisons unifamiliales, soit à peu près le même nombre que la région métropolitaine de Houston. « Californie [has been] le marché le plus limité en stocks depuis des années.
En conséquence, le déficit de logement crée également un déficit de main-d’œuvre. « Pensez au nombre de personnes qui quittent la Californie, année après année. Les personnes aux revenus plus élevés quittent la Californie parce qu’elles n’ont pas d’opportunités ici », a déclaré Hepp. « Nous devons orienter la conversation vers : comment pouvons-nous garantir que les enfants puissent rester ici et avoir les mêmes opportunités que nous ?
Le défi de créer un chemin pour la prochaine génération de propriétaires était personnel aux intervenants sur scène et à de nombreux professionnels de l’immobilier dans le public qui ont vu des membres de leur famille quitter l’État pour des zones plus abordables.
« Pour moi, le test se situe lorsque vous avez des enfants adultes qui veulent vivre ailleurs », a déclaré Kleinhenz. « C’est à ce moment-là qu’on réalise que nous devons améliorer notre jeu. Nous devons construire davantage et créer des opportunités pour que notre progéniture reste ici.
Sebree était d’accord. « Nous devons avoir un objectif commun : une Californie où tout le monde veut vivre et travailler. Comment encourager la production de logements ?
Cette question préoccupe la Californie depuis des décennies, alors que l’État a pris diverses mesures pour résoudre son problème de logement. Metcalf a déclaré qu’il y a eu 140 textes législatifs distincts sur l’abordabilité du logement depuis 2016, mais que ces lois n’ont pas eu beaucoup d’impact sur le nombre de permis.
L’adoption du SB 9 en 2021 a interdit le zonage unifamilial, et de nombreuses tentatives ont eu lieu pour étendre la possibilité de construire des unités d’habitation accessoires (ADU) pour augmenter la densité.
L’approbation ministérielle – un processus de permis simplifié qui ne nécessite pas d’audiences publiques ni l’approbation des autorités locales – est entrée en vigueur en Californie en 2018 et a le potentiel de faire progresser le logement. Mais même avec toutes ces lois, les coûts et les réglementations locales restent des facteurs limitants au développement.
« Le coût d’un terrain dans le sud de la Californie est de 3 à 4 millions de dollars par acre », a déclaré Kleinhenz. Pour nous [California] dans l’ensemble, le coût est de 700 000 $ à 800 000 $ l’acre. Dès le départ, le coût de la construction est bien plus élevé qu’ailleurs.
Alors, qu’est-ce qui ferait bouger les choses en Californie ? Sebree a demandé à chaque expert quel changement de politique ils apporteraient s’ils en avaient l’occasion. La plupart ont souligné les changements de zonage, en particulier l’annulation du déclassement effectué dans les années 1990. Mohtashami a suggéré que le gouvernement encourage les nouvelles constructions avec des taux de 0 % sur les prêts.
Qu’en est-il de tous ces immeubles de bureaux vacants dans certaines des plus grandes villes de Californie ? Le comité a convenu que la rénovation d’immeubles de bureaux en vue d’y loger des logements était trop coûteuse. « Les codes ne fonctionnent pas », a déclaré Mohtashami. « Vous avez plus de chances de voir des terrains de pickleball construits que des logements. »