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Les hausses surprenantes des prix de l’immobilier de l’année dernière sont-elles en train de s’évaporer ? Alors que les taux d’intérêt remontent, certains signaux de prix s’atténuent. Les stocks augmentent par rapport à l’année dernière et les prix des logements sont restés stables depuis trois semaines maintenant. Les données sur les réductions de prix sont également devenues moins optimistes pour les ventes futures.
Les taux hypothécaires sont revenus à plus de 7 %. Nous pouvons constater l’impact sur la demande des acheteurs de maison dans plusieurs de nos statistiques. Et à mesure que la demande ralentit, les stocks augmentent. Les stocks sont en hausse par rapport à l’année dernière et sont sur le point de franchir un cap et de commencer à grimper pour la saison de vente du printemps, probablement d’ici quelques semaines.
Les données ne sont pas très baissières. Même si l’argent est plus cher et qu’il y a plus de vendeurs qu’il y a un an, nous pouvons également constater une légère croissance des ventes de maisons par rapport à 2023. Les ventes de maisons en 2023 ont été dramatiquement peu nombreuses. Nous continuons de constater une certaine croissance par rapport à ces niveaux très bas.
Les données du marché immobilier ont évolué très rapidement cette année. L’économie est restée forte, de sorte que les taux hypothécaires ont défié les attentes et sont restés très élevés.
Les nouvelles inscriptions augmentent
Les nouvelles inscriptions continuent de nous montrer que davantage de vendeurs s’intéressent à ce marché cette année. Avec un peu moins de 50 000 nouvelles inscriptions invendues arrivant sur le marché cette semaine, cela représente désormais 16 % de plus que la même semaine il y a un an. Chaque semaine, le pourcentage de gains par rapport à il y a un an continue de s’améliorer.
Pour le marché immobilier, toute hausse des stocks est un signal d’alarme indiquant un effondrement du marché. Il existe certains marchés où les stocks n’atteignent plus les niveaux de pénurie de crise de la pandémie. Est-ce trop de stock ? La nouvelle offre croît-elle en déséquilibre par rapport à la demande ? Cela vaut la peine d’être surveillé.
Les vendeurs reviennent sur le marché
Grâce au retour des vendeurs et à la baisse de la demande due à l’argent cher, il y a désormais 494 000 maisons unifamiliales sur le marché aux États-Unis. C’est fondamentalement stable par rapport à la semaine dernière – juste une fraction de pour cent de maisons en moins sur le marché maintenant que la semaine dernière. La clé est qu’il y a désormais 13 % de stocks actifs en plus que l’année dernière à la même époque.
Chaque semaine, nous avons plus de vendeurs et chaque semaine, l’inventaire réparti sur l’année dernière ne cesse de croître. Les stocks ont diminué à l’échelle nationale cette semaine, mais sont en hausse par rapport à il y a un an. L’année dernière, les stocks ont chuté de 1,5 % au cours de la semaine de mi-février. Cette année, il a légèrement baissé. La propagation s’est donc accrue. C’est la même tendance dont nous parlons depuis plusieurs mois.
Au niveau régional, c’est dans les États du Golfe que les stocks augmentent le plus rapidement : le sud-ouest de la Floride, jusqu’à la Nouvelle-Orléans et au Texas. Les stocks sont revenus aux niveaux de 2019 sur bon nombre de ces marchés. Notre jauge Altos Market Action Index en présente certains dans la catégorie Opportunité d’achat pour la première fois depuis de nombreuses années, avec des stocks suffisamment élevés par rapport à la demande.
D’un autre côté, la Californie, dans la majeure partie de l’Ouest et dans une grande partie du Nord-Est, a encore moins de stocks que l’année dernière, mais la quasi-totalité du pays est en hausse. Encore une fois, comme aucun marché n’a beaucoup de maisons à vendre, j’interprète une offre accrue comme une tendance plutôt positive pour l’année.
Les nouvelles attentes augmentent
À mesure que les stocks augmentent et que les nouveaux vendeurs augmentent, la semaine a également été encourageante pour les nouveaux contrats. Cette semaine, 60 000 nouveaux contrats ont été lancés pour l’achat de maisons unifamiliales. C’est 9 % de plus que la même semaine il y a un an. Si nous parvenons à maintenir 9 % de ventes supplémentaires par rapport à 2023, ce sera une excellente croissance, mais je ne suis plus aussi convaincu que cela sera facile. La semaine dernière, les ventes ont augmenté de 3 % par rapport à l’année précédente. Cette semaine, c’est une croissance de 9%. Ce taux va probablement redescendre la semaine prochaine. La clé ici est que plus de vendeurs devraient signifier plus de ventes cette année. La question est de savoir combien de ventes supplémentaires.
Le scénario baissier que nous surveillons est celui où les stocks augmentent mais pas les ventes. Et nous pouvons constater que lorsque les taux hypothécaires grimpent, les ventes en pâtissent très rapidement. L’économie a été très forte, plus forte que prévu, de sorte que les taux d’intérêt sont restés élevés plus longtemps. Des taux hypothécaires plus élevés ont donné lieu à moins de nouveaux contrats que prévu, disons il y a 6 semaines. Même si cette semaine a été un retour encourageant à la croissance avec des ventes de logements en hausse de 9 % par rapport à 2023, c’est quelque chose à surveiller. Si les stocks augmentent mais que nous ne constatons pas la croissance correspondante des ventes, cela nous amènerait à réviser à la baisse toutes les prévisions pour 2024.
Les réductions de prix augmentent
Nous pouvons vraiment voir à quel point les acheteurs de maisons sont sensibles à des taux hypothécaires plus élevés lorsque nous examinons les données sur les réductions de prix. À la mi-février, 30 % des logements sur le marché avaient bénéficié d’une baisse de prix. C’est dans la fourchette normale pour cette période de l’année.
Mais les baisses de prix n’ont pas diminué cette semaine, comme c’est souvent le cas à la mi-février. C’est parce que les taux hypothécaires ont de nouveau bondi de plus de 7 %. Lorsque les taux augmentent, quelques offres ne sont pas faites et quelques vendeurs supplémentaires réduisent leurs prix.
Dans les années où le marché immobilier est fort, cette partie du mois de février connaît des réductions de prix décroissantes chaque semaine. Si vous obtenez de nouveaux stocks et recevez des offres rapidement, chaque semaine, moins de vendeurs bénéficient de baisses de prix.
Mais cette semaine, nous sommes stables car les taux hypothécaires sont revenus au-dessus de 7 %.
Les réductions de prix sont un indicateur avancé des prix de vente futurs. Une maison est sur le marché maintenant, elle ne reçoit aucune offre, fait une baisse de prix, reçoit une offre en mars, se termine en avril. Ces données nous permettent donc de voir plusieurs mois dans le futur.
Et ce que cela nous dit, c’est que les consommateurs prennent leur temps, enchérissent de manière moins agressive, voire pas du tout, à mesure que les taux hypothécaires sont plus élevés. Cela va changer rapidement si nous avons de la chance et que les taux baissent.
Le prix médian des maisons unifamiliales sur le marché est inchangé cette semaine à 425 000 $. Il n’est pas rare que les prix de l’immobilier se regroupent autour des grands chiffres ronds et nous sommes à ce niveau depuis trois semaines maintenant. Je m’attends à ce que le prix médian des maisons augmente au cours des prochaines semaines.
Il convient de noter que même si nous avons terminé le mois de décembre avec des hausses de prix assez importantes par rapport à l’année précédente, ces gains semblent maintenant se comprimer. Dans les données du marché actif, les prix des logements ne sont que de 1 à 2 % plus élevés que l’année dernière à la même époque. Les taux hypothécaires ont augmenté depuis la nouvelle année, alors cela ne devrait peut-être pas être surprenant. La peine de regarder. Les hausses de prix des logements s’évaporeront-elles si les taux hypothécaires restent dans les 7 ?
Il peut être difficile de communiquer tout cela avec les acheteurs et les vendeurs. Il y a des gens sur la touche qui attendent que les taux baissent pour pouvoir se lancer dans de bonnes affaires soudaines. Mais ils ne réalisent peut-être pas à quel point la concurrence les attend. Et pendant ce temps, les taux hypothécaires augmentent. Si vous avez besoin d’aider les acheteurs et les vendeurs à voir les données réelles, vous devez nous rejoindre à Altos.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos.
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