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L’accessibilité au logement est à son plus bas niveau depuis plus d’une décennie, selon le Association nationale des constructeurs d’habitations (NAHB), et il existe peu de moyens de contourner la hausse des coûts du logement.
La prise en charge hypothécaire est une option de niche qui a pris de l’ampleur en 2023. Une hypothèque assumable permet à un acheteur qualifié de reprendre les conditions hypothécaires d’un vendeur, y compris le solde existant et le taux d’intérêt. En règle générale, les frais sont inférieurs à ceux des nouveaux prêts et aucune évaluation n’est nécessaire.
En 2023, le Administration fédérale du logement (FHA) et le Département américain des Anciens Combattants (VA) a traité environ 6 400 hypothèses, soit plus du double du montant de 2022, selon le Wall Street Journal.
Environ 8 500 milliards de dollars de prêts hypothécaires ont été émis en 2020 et 2021, le Association des banquiers hypothécaires (MBA) rapporté. Ce total comprenait près de 1,5 billion de dollars de prêts FHA et VA.
Raunaq Singh a voulu capitaliser sur cette opportunité et a fondé Errer, une plateforme qui aide les acheteurs et les vendeurs dans le processus de prise en charge. Roam agit en tant que facilitateur, synchronisant toutes les parties prenantes impliquées dans le processus de prise en charge, y compris les agents immobiliers, les agents de titres et de dépôt fiduciaire, les avocats ainsi que l’acheteur et le vendeur eux-mêmes.
Lancée en septembre 2023, la société a obtenu un financement de démarrage de 1,25 million de dollars, dirigé par Keith Rabois au sein d’une société de capital-risque. Fonds des fondateurs. Porte ouverte co-fondateur Eric Wu, Culdésac le PDG Ryan Johnson et #ANGES La partenaire fondatrice Jana Messerschmidt a également contribué au premier tour. Roam est actuellement disponible en Géorgie, en Floride, au Texas, en Arizona et au Colorado, et prévoit de déployer son service dans d’autres États plus tard cette année.
Il est important de noter que le processus de prise en charge d’un prêt hypothécaire est semé d’embûches. Pour commencer, les hypothèses se limitent à la FHA, à la VA et Département américain de l’Agriculture (USDA), avec de rares allocations pour les prêts hypothécaires conventionnels à taux variable (ARM) sous des conditions spécifiques.
De plus, les prestataires de services trouvent souvent le processus financièrement non viable en raison d’une compensation inadéquate, ce qui suscite des appels à une réforme de la réglementation. De plus, certains acheteurs ont du mal à couvrir la mise de fonds requise pour combler l’écart entre le prix de vente de la maison et le solde hypothécaire restant.
HousingWire s’est entretenu avec Singh pour comprendre comment Roam tente de rationaliser le processus de prise en charge hypothécaire.
Comment encouragez-vous les professionnels du crédit hypothécaire à recourir aux prêts hypothécaires assumables ?
Traditionnellement, les gestionnaires de prêts hypothécaires ne se sont pas concentrés sur les hypothèses en raison du manque historique de volume d’hypothèses. Cependant, nous avons constaté que la demande d’hypothèses augmente considérablement et que le volume a augmenté de 50 % en 2023. Nous prévoyons que le volume sera multiplié par 10 cette année.
Alors que les prestataires de services cherchent à répondre à cette demande en croissance rapide, ils peuvent exploiter des flux de revenus auxiliaires grâce à des hypothèses de prêts hypothécaires au-delà des frais de montage. Avec des hypothèses, de nouvelles sources de revenus peuvent s’ouvrir pour les prestataires de services. Ils peuvent continuer à bénéficier des droits de gestion hypothécaire au lieu de les rembourser. Ils peuvent également percevoir des frais de montage sur le deuxième privilège de l’acheteur ou sur la nouvelle hypothèque du vendeur existant.
Comment aider les agents immobiliers ?
Nous aidons les agents inscripteurs à générer beaucoup plus d’acheteurs pour leurs ventes de maisons. Si un agent inscripteur souhaite vendre sa propriété, nous l’aidons à déterminer si la propriété qu’il vend est accompagnée ou non d’une hypothèque assumable.
Nous avons constaté que moins de 1 % des personnes savent réellement que leur prêt hypothécaire est assumable. En d’autres termes, ils ne savent pas que leur prêt FHA ou VA peut être rattaché à la vente de la maison lorsqu’ils la vendent. Nous les aidons donc à inclure ce marketing pour cette maison. Nous aidons les agents à obtenir un avantage marketing en incluant leur prêt hypothécaire à la vente de la maison. Et puis, nous aidons les agents acheteurs à montrer à leurs clients des stocks qu’ils ne sauraient autrement pouvoir se permettre.
Les retards dans le traitement des prises en charge hypothécaire par les gestionnaires peuvent parfois être importants. Quels facteurs y contribuent et quelles mesures Roam prend-il pour résoudre ce problème ?
Plusieurs facteurs peuvent contribuer aux retards dans le traitement des prises en charge hypothécaire par les gestionnaires. Ces hypothèses ne sont plus populaires depuis le début des années 1980, lorsque les taux ont augmenté rapidement. En conséquence, l’industrie n’a pas été formée aux tenants et aux aboutissants de ces hypothèses.
Alors que le volume des prises en charge a augmenté pour la première fois en 40 ans, les gestionnaires de prêts hypothécaires sont confrontés à des difficultés croissantes alors qu’ils doivent recruter pour répondre à la demande des clients. Même lorsqu’il reprend un prêt existant, le nouvel acheteur doit toujours se soumettre à un processus de souscription manuel approfondi. Cela comprend la vérification des revenus, de l’emploi, des antécédents de crédit et des actifs pour garantir que l’acheteur peut se permettre les paiements mensuels. Ce processus peut prendre du temps pour tout type de demande de prêt hypothécaire, en particulier dans les situations financières complexes.
De plus, certains prestataires de services utilisent encore des télécopieurs, des stylos et du papier pour la documentation. Cela peut créer des goulots d’étranglement et des retards dans le processus, contrairement aux prestataires du marché hypothécaire traditionnel qui ont tendance à disposer de systèmes plus automatisés. Les processus d’hypothèse peuvent varier considérablement d’un service à l’autre. Cette incohérence signifie que les clients et les agents peuvent être confus et constater des retards lorsqu’ils se mettent à jour sur le processus d’un gestionnaire, car chaque cas nécessite de comprendre les exigences et les procédures uniques du gestionnaire.
Roam travaille avec un contact ou une équipe dédiée chez chaque prestataire, garantissant la rapidité et la répétabilité des processus. De plus, Roam veille à ce que nos équipes de conciergerie se conforment à un processus et à des directives bien définis et spécifiques au service. Cela comprend la garantie que la transaction respecte les lois sur la protection des consommateurs et les pratiques de prêt équitables, ainsi qu’un délai maximum de 45 jours pour terminer le processus d’approbation. Enfin, la plateforme propriétaire de Roam permet d’automatiser les étapes clés du processus de prise en charge.
Comment aidez-vous vos clients à obtenir des prêts hypothécaires de second rang et avez-vous une influence sur les taux associés à ces prêts secondaires ?
Nous aidons les emprunteurs à obtenir des prêts hypothécaires de deuxième rang en les mettant en relation avec des prêteurs partenaires qui proposent des produits pertinents. Les clients Roam ont accès à des tarifs préférentiels en raison du volume de Roam et nous nous attendons à ce que ces tarifs s’améliorent encore à mesure que la demande des clients continue de croître. Roam ne reçoit aucune commission de référence de la part des partenaires de second lien.
Étant donné que les prêts hypothécaires assumables ont une disponibilité limitée, comment prévoyez-vous la trajectoire future de votre entreprise ?
L’opportunité hypothécaire envisageable sera significative jusqu’à ce que les taux redescendent à 2 %, ce qui est peu probable au cours de la prochaine décennie. Les taux hypothécaires sont toujours supérieurs à 7 % et la plupart des experts – dont Fannie Mae, la Mortgage Bankers Association et Realtor.com – s’attendent à ce que les taux restent élevés au-dessus de 6 % pour le reste de cette année. Nous avons constaté que les prêts hypothécaires assumables sont très attrayants pour les acheteurs lorsqu’ils offrent des taux inférieurs au taux en vigueur sur le marché.
Si l’on repense aux années 2020 et 2021, lorsque des prêts hypothécaires à taux ultra-bas ont été émis, près d’un prêt sur trois était garanti par le gouvernement et assumable. Cela représente 1,4 billion de dollars en valeur de prêt assumable émis à un taux moyen de 3 %.
La plate-forme de Roam affiche un ensemble organisé d’annonces de prêts hypothécaires assumables qui répondent à certains critères attrayants pour les consommateurs, tels que les maisons qui nécessitent une mise de fonds inférieure avec des prêts à des taux inférieurs. Aujourd’hui, il existe plus de 5 millions de prêts hypothécaires dont le taux assumable est inférieur à 5 % et qui présentent néanmoins un ratio prêt/valeur supérieur à 50 %.
Pour les acheteurs qui ont besoin d’une aide supplémentaire pour un acompte, nous pouvons les présenter à des partenaires qui proposent un accompagnement avec un deuxième privilège. À mesure que les taux baisseront au fil du temps, nous nous attendons à ce que les taux de deuxième rang diminuent également. En conséquence, le taux mixte pour le prêt assumable plus le deuxième privilège offrira une réduction significative au marché même si les taux baissent.