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Au début de l’année 2024, les signaux sur le marché immobilier américain étaient ceux d’une croissance des stocks, d’une croissance des ventes et d’une croissance des prix de l’immobilier aux États-Unis. À l’époque, j’ai observé que même si les taux hypothécaires restaient stables, la dynamique semblait être au rendez-vous. pour une croissance large et lente du marché.
Toutefois, les taux hypothécaires ne sont pas restés stables. Ils ont grimpé à partir du 1er janvier et, à compter d’aujourd’hui, 18 mars, les taux hypothécaires sont de 30 à 40 points de base plus élevés qu’au 1er janvier. Les taux sont en dessous de leur récent sommet d’il y a quelques semaines, mais les dernières nouvelles économiques sont toujours très bonnes. et les marchés sont de moins en moins optimistes quant à une baisse significative des taux d’intérêt à court terme. L’année dernière, l’opinion la plus répandue était que les taux hypothécaires baisseraient en 2024. Cela ne s’est pas encore concrétisé et beaucoup de gens sont moins optimistes quant à cette baisse.
Nous en apprendrons davantage sur l’avenir des taux d’intérêt au Réserve fédérale réunion cette semaine. Même si je n’ai aucune capacité à prédire les taux d’intérêt, je sais ce qui arrive au marché immobilier si les taux augmentent ou baissent à partir de là.
Parmi mes attentes initiales cette année – augmentation des stocks, augmentation des taux de vente, hausse des prix – seule l’augmentation des stocks reste claire à l’heure actuelle alors que nous terminons le premier trimestre avec une hausse des taux d’intérêt. Je parle fréquemment de la façon dont la hausse des taux crée une augmentation des stocks. C’est encore vrai cette semaine dans les données. Mes deux autres attentes, à savoir une augmentation lente du volume des ventes et une augmentation lente des prix, sont moins convaincantes. Regardons les données.
Inventaire des logements
En regardant les chiffres de la semaine dernière :
- Il y a 507 000 maisons unifamiliales sur le marché aux États-Unis
- Cela représente 1,3 % de plus qu’une semaine auparavant, 22 % de plus qu’il y a un an et 105 % de plus qu’il y a deux ans.
- Cette semaine de 2022 était la dernière des hypothèques à 3%. Les stocks et les taux ont augmenté au même rythme à partir de ce moment-là.
- Il y a 250 000 logements de plus sur le marché aujourd’hui qu’à la sortie du boom pandémique en mars 2022.
À ce moment-là de l’année 2022, les taux d’intérêt et les stocks avaient commencé à augmenter rapidement ensemble alors que le boom pandémique prenait fin. Début mars 2022, les taux hypothécaires étaient encore autour de 3. En avril, ils étaient autour de 4 et en mai, ils étaient autour de 5.
À mesure que les taux hypothécaires augmentent, le nombre de logements invendus augmente également : la demande ralentit, les stocks augmentent. Alors que l’économie reste étonnamment forte, les taux hypothécaires restent élevés plus longtemps que prévu et tant que les taux restent élevés, les stocks continueront de croître.
Alors que les stocks augmentent à travers le pays, certains marchés sont bien plus touchés et comptent déjà plus de maisons sur le marché qu’en 2019 ou 2020 juste avant la pandémie. Presque tous les marchés affichent désormais une croissance des stocks par rapport à l’année dernière et cette tendance s’accroît chaque semaine.
Les plats à emporter ? Si les taux hypothécaires continuent d’augmenter jusqu’à 7,5 %, voire jusqu’à 8 %, nous assisterons à une augmentation assez spectaculaire des stocks invendus. Mais si les taux finissent par baisser, disons à 6,5 % ou moins, nous verrons les consommateurs agir très rapidement et la croissance des stocks s’inversera. Des taux plus bas signifient plus de concurrence entre les acheteurs et moins de stocks invendus.
Nouvelles annonces
La semaine dernière, 59 000 nouvelles inscriptions de maisons unifamiliales ont été mises sur le marché. Le volume de nouvelles inscriptions continue d’être supérieur à celui de l’année dernière et nous voyons plus de vendeurs que l’année dernière. En fait, la semaine dernière, après avoir inclus les 16 000 ventes immédiates, il y a eu 24 % de nouvelles inscriptions en plus que la même semaine il y a un an.
L’année dernière, c’était probablement un niveau record pour la mi-mars, car nous avions très peu de vendeurs. Pour le reste de l’année 2024, nous devrions nous attendre à avoir plus de vendeurs qu’il y a un an, ce qui est une très bonne chose. Il n’y a pas si longtemps, nous avions 70 000 ou 80 000 nouvelles inscriptions chaque semaine en mars. Nous en sommes actuellement à 59 000, donc le volume des vendeurs augmente, mais c’est toujours un tiers de moins que ces dernières années. Ainsi, à l’échelle nationale, il n’y a aucun signe de déséquilibre entre l’offre et la demande.
Prix des maisons
La demande est lente alors que les taux hypothécaires continuent de se maintenir autour de 7. L’offre augmente progressivement et la demande est généralement faible. En conséquence, certains des indicateurs avancés des prix de vente futurs des logements commencent à s’affaiblir.
Un endroit évident pour surveiller cette transition tarifaire est le pourcentage de maisons sur le marché bénéficiant de réductions de prix. Cette semaine, 30,9 % des logements sur le marché ont bénéficié d’une baisse de prix. Cela représente une augmentation d’un demi pour cent cette semaine et cela fait maintenant plus d’un an.
Il est tout à fait normal qu’environ un tiers des logements sur le marché bénéficient d’une réduction de prix par rapport au prix catalogue initial avant de se vendre. Je vais observer la pente de cette courbe, car ce graphique montrera exactement à quelle vitesse le marché réagit à la hausse des taux hypothécaires. C’est une période charnière pour mesurer la demande des acheteurs.
Les prix demandés pour toutes les maisons sur le marché constituent un signal à plus long terme. Le prix médian des maisons unifamiliales aux États-Unis est actuellement de 435 000 $. C’est une hausse d’un cran par rapport à la semaine précédente et seulement 1,2 % de plus qu’il y a un an.
Encore une fois, en janvier, je m’attendais à ce que ces données sur les prix s’accélèrent un peu plus rapidement qu’elles ne l’ont fait. Les prix des logements culminent chaque année en juin avant de baisser légèrement au cours du second semestre. La question est maintenant : allons-nous dépasser ce record historique cette année ou cela sera-t-il retardé jusqu’en 2025 ?
Le prix médian des nouvelles inscriptions est tombé à 419 900 $ la semaine dernière et le prix de la cohorte des nouvelles inscriptions est 5 % plus élevé qu’il y a un an. Les nouvelles inscriptions constituent un excellent indicateur avancé des futurs prix de vente des maisons. Les vendeurs et les agents inscripteurs utilisent toute leur sagesse collective et, globalement, ils savent exactement où fixer le prix de la nouvelle annonce. Ce que ces données nous disent à l’heure actuelle, c’est qu’aux États-Unis, nous avons jusqu’à présent augmenté de peu les prix de l’immobilier cette année. Les signaux sont désormais légèrement plus faibles que ce que les données du début de l’année me laissaient prévoir.
Ventes en attente
Cette semaine, 66 000 nouveaux contrats de maisons unifamiliales ont été lancés. C’est 15 % de plus que la même semaine il y a un an. Étant donné que les taux hypothécaires ont augmenté cette année, les ventes ont été à peine supérieures à l’année dernière, donc cette semaine était probablement un peu une anomalie, mais elle est néanmoins la bienvenue.
Lorsque nous regardons le prix des maisons sous contrat mais non encore vendues – ce sont les maisons en attente – nous constatons que les prix de vente des maisons sont environ 4 % plus élevés qu’il y a un an. Le prix médian de toutes les maisons actuellement sous contrat est de 389 000 $. Les prix de l’immobilier ont terminé l’année 2023 avec une hausse de 5 à 6 % par rapport à l’année précédente, de sorte que l’appréciation du prix de l’immobilier se réduit à mesure que les taux hypothécaires augmentent.
Si les taux restent stables autour de 7 %, je ne m’attends pas à une baisse importante des prix. Si les taux hypothécaires augmentent à partir de maintenant, je m’attends à ce que les prix de l’immobilier baissent, comme nous l’avons vu en octobre 2022.