Comment le marché du logement va évoluer en 2023

Cet article fait partie de notre 2022 – 2023 Série de mises à jour sur le marché du logement. Une fois la série terminée, rejoignez-nous le 6 février pour la mise à jour du marché du logement virtuel HW+ 2023. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la façon dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. L’événement est exclusivement réservé aux membres HW+, et vous pouvez vous rendre ici pour vous inscrire.

Après deux ans d’emballement des prix de l’immobilier, la Réserve fédérale est intervenue pour inverser l’inflation galopante et a utilisé le marché du logement comme l’un des principaux moteurs économiques pour atteindre son objectif. Ils ont augmenté le taux des fonds fédéraux de près de 0 % au début de 2022 à 4,5 % en décembre 2022, son plus haut niveau depuis 2007 et sa hausse la plus rapide en plus de 40 ans.

Les taux hypothécaires à long terme ont réagi en passant de 3,25 % au début de 2022 à plus de 7,25 % en octobre 2022, ce qui a plus que doublé. Ils sont passés sous la barre des 6,5 % récemment, les chiffres de l’inflation sous-jacente s’étant améliorés pour le troisième mois consécutif. L’inflation sous-jacente de l’indice des prix à la consommation, moins la volatilité des aliments et de l’énergie, est actuellement de 5,7 %, après avoir culminé à 6,7 % en septembre 2022. L’objectif d’inflation sous-jacente de la Fed est de 2 %, il leur reste donc encore un long chemin à parcourir. L’économie américaine dans son ensemble est restée résiliente, soutenue par un marché du travail très solide, des offres d’emploi très élevées et un faible taux de chômage.

Taux d’intérêt hypothécaire

Les politiques incessantes de la Fed pour lutter contre l’inflation finiront par déclencher une récession économique dans le courant de 2023. La récession à venir est plus susceptible d’avoir moins d’impact sur l’emploi, plus une « cession douce » qu’une récession typique. En conséquence, le marché local du logement va être modéré en 2023, en particulier au premier semestre.

Tout comme 2022 était consacrée à la hausse des taux hypothécaires et à la hausse de l’inflation, 2023 sera consacrée à la baisse des taux hypothécaires et à la baisse de l’inflation. Après avoir dépassé l’objectif d’inflation sous-jacente de 2 % en avril 2021, il a augmenté de manière continue pendant 18 mois jusqu’à culminer en septembre 2022. Il n’a pas atteint 6,7 % du jour au lendemain.

Cela ressemblait plus à un gradateur qui augmentait lentement. De même, l’inflation sous-jacente ne tombera pas à 2 % instantanément, ce même gradateur s’appliquera à l’avenir. Il faudra toute cette année et jusqu’en 2024 pour qu’il revienne à l’objectif de la Fed. À mesure que l’inflation diminue, les taux hypothécaires à long terme diminueront également. Lentement, mais sûrement, les taux passeront sous la barre des 6 % et poursuivront leur lente trajectoire à la baisse, passant sous la barre des 5,5 % très probablement d’ici le milieu de l’année.

Inventaire

Qu’est-ce que cela signifie pour le logement? D’ici à ce que les taux hypothécaires descendent sous 5,5 %, on peut s’attendre à une faible offre de logements, ce qui favorise les vendeurs. On peut également s’attendre à une faible demande de logements, ce qui favorise les acheteurs. La hausse des taux hypothécaires a eu de graves répercussions sur la demande. Le marché du logement insensé et au rythme effréné des années de pandémie de COVID-19 a disparu.

La demande de logements est similaire aux niveaux de la Grande Récession, mais cette fois, elle est confrontée à une offre extrêmement limitée. À mesure que les taux hypothécaires baissent, attendez-vous à ce que la demande s’améliore, en particulier au second semestre de 2023. D’ici là, la valeur des maisons diminuera lentement, très certainement dans les zones à coût élevé et dans les régions du pays qui ont le plus profité de l’appréciation rampante pendant la pandémie. .

Depuis les fermetures pandémiques COVID-19 de 2020, les stocks ont chuté à des niveaux record en 2021 et 2022. Les stocks ont atteint des niveaux catastrophiques et bas en raison d’un nombre limité de maisons à venir sur le marché couplé à une demande insatiable tirée par des records. taux bas.

L’inventaire a changé l’année dernière lorsque les taux ont finalement augmenté, érodant la demande. Les maisons ne se vendaient plus instantanément, elles s’attardaient sur le marché et au fil du temps, l’inventaire augmentait. Pourtant, même avec des taux plus élevés, l’inventaire a cessé de croître et n’a pas atteint les niveaux d’avant la pandémie.

La pandémie de COVID-19 a supprimé l’inventaire en 2020 et 2021. Moins de propriétaires ont choisi de vendre. Lorsque COVID-19 a pris le pas sur la vie normale en 2022, ce devait être l’année où davantage de propriétaires étaient sur le point d’entrer dans la mêlée. Cela ne s’est pas produit car de nombreux propriétaires se sont «accroupis» et ont choisi de ne pas déménager.

Les propriétaires n’étaient peut-être pas amoureux de leur maison, mais ils étaient certainement amoureux de leurs prêts. 86 % des propriétaires ayant un prêt avaient un taux hypothécaire sous-jacent égal ou inférieur à 5 %. Près des deux tiers avaient un taux égal ou inférieur à 4 %. Et 24% très chanceux avaient un taux égal ou inférieur à 3%. Par conséquent, moins de propriétaires ont mis leur maison sur le marché par rapport à la moyenne sur 3 ans avant la pandémie de COVID-19 (2017 à 2019).

Jetez un œil au sud de la Californie, par exemple, il y avait 51 000 vendeurs manquants sur le marché par rapport à la moyenne sur 3 ans, soit environ 19 % de maisons à vendre en moins. Cette tendance a augmenté de manière significative à mesure que 2022 avançait et a considérablement limité l’offre de logements de croître à son véritable potentiel. À mesure que les taux hypothécaires baissent cette année, l’effet de « repli » s’estompera.

En résumé : 2023 sera morose par rapport à 2022 pour le premier semestre. N’oubliez pas que le marché a été chaud jusqu’en mai, donc les statistiques d’une année sur l’autre sembleront absurdes. Pourtant, la seconde moitié de 2023 promet d’être meilleure que la seconde moitié de 2022, car les taux se relâchent, la demande augmente et davantage de propriétaires seront disposés à vendre.

Le marché du logement n’est plus fou, les maisons ne se vendent pour la plupart pas au-dessus de leur prix demandé, ne se vendent pas immédiatement, ne se vendent pas avec plusieurs offres et il y a beaucoup moins d’activité et de concurrence entre acheteurs.

Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.

Pour contacter l’éditeur responsable de cette histoire :
Sarah Wheeler à [email protected]