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Les loyers continuent d’augmenter et les locataires exigent des réponses. Alors que les prochaines élections fédérales sont prévues début 2025, le gouvernement albanais doit trouver des solutions rapidement.
Les loyers ont augmenté de près de 12 % depuis le début de 2022. Ils ont augmenté de 7,3 % sur la seule année dernière.
Malheureusement, il n’y a guère de répit en vue. Comme l’a récemment noté la Banque de réserve, les loyers devraient continuer à croître à un rythme soutenu au cours des deux prochaines années, même si l’inflation ralentit. Pour les locataires, une grande partie de la douleur reste à venir.
Il faut reconnaître que le gouvernement a pris des mesures en matière de logement.
Il a supprimé l’aide au loyer du Commonwealth l’année dernière, mettant 600 millions de dollars supplémentaires dans les poches des locataires les plus pauvres.
Le Housing Australia Future Fund, doté de 10 milliards de dollars, une politique clé du parti travailliste lors des dernières élections, a été adopté par le Sénat à la fin de l’année dernière et devrait permettre la construction de 30 000 logements sociaux et abordables au cours des cinq prochaines années.
Et le gouvernement fédéral a mis 3,5 milliards de dollars sur la table au cabinet national en août de l’année dernière pour encourager les États à réformer les règles d’aménagement du territoire afin de permettre la construction de davantage de logements – la seule véritable solution à long terme à nos problèmes de logement.
Mais les locataires exigent, à juste titre, davantage.
Les Verts réclament un gel des loyers. Cela finirait par faire plus de mal que de bien, mais cela séduirait de nombreuses personnes confrontées à de fortes augmentations de loyer.
Si le gouvernement ne parvient pas à proposer rapidement de meilleures réponses, il pourrait subir le plus gros de la frustration des locataires lors des prochaines élections.
Alors, comment le gouvernement peut-il aider les locataires tout en améliorant ses perspectives électorales ?
Premièrement, le gouvernement devrait augmenter encore l’aide au loyer du Commonwealth. L’augmentation de 15 % de l’année dernière devrait être transformée en une augmentation d’au moins 40 %. Cela fournirait 1 000 dollars de plus par an à près d’un tiers de tous les locataires, ce qui représenterait un coût budgétaire d’environ 1,2 milliard de dollars par an.
Le gouvernement devrait travailler avec les États pour étendre l’aide au loyer aux locataires à faible revenu ayant des charges de loyer élevées qui ne sont pas admissibles parce qu’ils ne reçoivent pas d’autre paiement de soutien du revenu. Cela nécessiterait que les États saisissent le pouvoir pour donner au gouvernement fédéral le pouvoir constitutionnel d’effectuer les paiements.
Et le gouvernement devrait mieux cibler l’aide au loyer sur les personnes qui en ont le plus besoin. Environ la moitié des jeunes Australiens bénéficiant d’une aide au revenu consacrent plus de 50 % de leurs revenus au loyer et pourraient bénéficier d’une aide plus importante. Alors qu’à l’heure actuelle, l’aide au loyer est versée à de nombreuses familles à revenu moyen qui n’ont pas de difficultés à payer leur loyer.
Deuxièmement, le gouvernement devrait doubler la taille du Housing Australia Future Fund, de 10 milliards de dollars à 20 milliards de dollars. Cela pourrait financer 30 000 logements sociaux supplémentaires au cours des cinq prochaines années.
Troisièmement, même si le gouvernement devrait continuer à éviter le gel et le plafonnement des loyers, il devrait ouvrir la voie aux États pour mieux protéger les locataires contre les augmentations excessives et soudaines des loyers.
La plupart des États et territoires autorisent les locataires à contester les augmentations de loyer par l’intermédiaire d’un tribunal indépendant, mais cela impose au locataire de faire valoir que les augmentations proposées sont déraisonnables.
Au lieu de cela, les États devraient suivre l’ACT en adoptant une référence unique et claire qui définit les cas où une indexation peut être justifiée – au moins 1,5 fois la croissance des loyers sur le marché local – et lorsque le locataire s’y oppose, exiger des propriétaires qu’ils justifient des augmentations de loyer supérieures à 1,5 fois la croissance des loyers sur le marché local. la référence.
Mais une telle démarche n’est possible que si le gouvernement fédéral finance la création de nouveaux indices régionaux des loyers dans toute l’Australie, que les États pourraient utiliser comme référence en cas d’augmentations excessives des loyers.
Quatrièmement, le gouvernement devrait réduire de moitié la décote des plus-values et freiner le levier négatif.
Ces changements n’auraient pas beaucoup d’impact sur l’abordabilité du logement – notre modélisation suggère que les prix de l’immobilier pourraient baisser de pas plus de 2 %. Mais ces changements aideraient davantage de locataires à devenir propriétaires, car ils enchériraient contre moins d’investisseurs aux enchères.
Et réduire de moitié la décote des plus-values et freiner l’endettement négatif pourrait ajouter environ 7 milliards de dollars par an aux coffres de l’État – un argent qui pourrait être utilisé pour financer davantage de soutien aux locataires à faible revenu.
Enfin et surtout, le gouvernement fédéral doit donner suite aux engagements qu’il a pris pour encourager les États à permettre une augmentation de l’offre de logements – car la solution à long terme à la crise du logement en Australie est de construire davantage de logements.
Le logement est à l’ordre du jour politique, que cela plaise ou non au gouvernement. Une bonne politique dans ce domaine sera une bonne politique. Cela signifie livrer pour les locataires.